Recevez plus de contenus utiles et explicatifs sur l'épargne et le patrimoine en vous inscrivant à la newsletter MeilleurPlacement.
Gratuit et sans engagement. Garanti sans spam.
La Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP) a publié début mars les déclarations de patrimoine des candidats à l'élection présidentielle. Ce fut donc l’occasion il y a quelques semaines de réaliser pour eux un audit patrimonial, c’est-à-dire un état de situation et une analyse ainsi que des préconisations concrètes pour améliorer la situation. Après le premier tour, il ne reste plus que 2 candidats. Même si c’est un sujet essentiel, et qu’il y a beaucoup de boulot, pn imagine qu’ils ont aujourd’hui d’autres choses à penser qu’améliorer leur patrimoine. Mais cela va bientôt changer, en tout cas pour l’un des deux …
Un proverbe célèbre chez les conseillers en gestion de patrimoine. Et la gestion de patrimoine est notre métier chez meilleurtaux Placement. On nous a lancé un défi que nous avons évidemment relevé... On nous a donné un patrimoine, sans nous donner de nom, ni d’âge, ni de job, ni de parcours. Le challenge ?
Un challenge que nous avons relevé, évidemment !
Vous souhaitez bénéficier d’un audit de votre patrimoine ? Prenez un rendez-vous (physique, téléphonique ou en visio-conférence) dans l’une de nos agences du patrimoine (Paris, Cannes, Rennes, Bordeaux).
>> Je souhaite être rappelé pour fixer un rendez-vous avec un conseiller
Comme tous les autres candidats à l’élection présidentielle, le président de la République a dû se soumettre à cet exercice dit de la « déclaration de situation patrimoniale ». Et le moins qu’on puisse dire, c’est que le résultat en a surpris plus d’un. Avec un patrimoine de 675 000 €, Emmanuel Macron n’est que le 8ème candidat le plus aisé, deux places derrière Marien Le Pen. Surtout, le président ne détient aucun bien immobilier et très peu d’actifs financiers. La majeure partie de son patrimoine est placé en trésorerie.
Avec les ¾ de son épargne financière qui est géré sur des comptes bancaires qui ne rapportent presque rien, les placements financiers d’Emmanuel Macron sont loin d’être optimisé. Cela fait un peu tâche quand on gère les finances d’un pays.
Par ailleurs, emmanuel Macron n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Une situation qui s’explique aisément : sa résidence principale aujourd’hui est l’Elysée, avant d’être président, le couple Macron vivait dans une villa appartenant à Brigitte qui l’avait reçue en héritage (bien propre). Par ailleurs, être propriétaire de sa résidence principale n’est pas adapté à tous les profils .
En revanche, un locataire qui choisit de ne pas acquérir sa résidence principale doit impérativement investir en immobilier locatif, pour profiter des qualités de l’investissement immobilier (et éventuellement du levier du crédit).
Ce n’est pas le cas d’Emmanuel Macron qui doit donc diversifier son patrimoine sur la pierre. Et pourquoi ne pas s’intéresser à l’investissement Pinel ? Ce dispositif mis en place en 2014 pour soutenir la construction a été reconduit jusqu’à fin 2022, avant une réforme en 2023 qui risque d’affecter fortement le dispositif. Mais l’essayer, c’est l’adopter, et on parie que si Emmanuel Macron réalise concrètement un investssement Pinel, il va se rendre compte des atouts du dispostif et peut être revenir sur la réforme (s’il est réélu…)
1.2 Préconisations
Préconisation n°1 : Revoir ses placements financiers pour une meilleure rentabilité
45000 € sur un Livret Bleu à 1%
240 000 € sur un livret fidélité à… 0,10%
170 0000 € sur un compte courant à… 0%
Le moins qu’on puisse dire, c’est que l’épargne du couple Macron n’est pas positionnée sur des placements très rémunérateurs.
Si on exclut les 45 000 € placé sur le Livret Bleu (l’équivalent du Livret A chez le crédit mutuel) qui rapporte 1% ce qui est toujours bien pour une épargne de précaution, le coupe a plus de 400 000 € qui ne rapportent absolument rien.
On conseille donc à Emmanuel Macron de sortir 300 000 € de ses comptes pour le placer dans un contrat d’assurance vie, sachant qu’il a déjà 113 500 € sur un contrat Horizon Patrimoine. Mais s’il verse sur son contrat, il payera environ 3,5% de frais d’entrée. Et il aura accès à un fonds euros qui performe moins que la moyenne des marchés et seulement 3 supports pour diversifier
On lui conseille d’ouvrir un nouveau contrat multisupport, sans frais d’entrée, avec un accès à un fonds euros performant et de nombreux supports de gestion (OPCVM, SCI, SCPI). En plus du rendement, le candidat prêtera certainement une attention particulière au critère ISR (Investissement socialement responsable). De quoi attirer des électeurs sensibles à l’écologie.
De nombreux fonds se déclarent de l' « Investissement Socialement Responsable » (ISR), jusqu’à utiliser ce terme dans le libellé de leur unité de compte, sans toutefois disposer de « label » officiel. Ainsi, mieux vaut se baser sur des labels reconnus :
Pour les fonds de type OPCVM (SICAV, FCP...), nous avons retenu quatre labels :
Pour les fonds immobiliers « pierre papier » (SCPI, OPCI), il s'agit plutôt d'adhésion à 2 associations et 1 label :
Sur notre contrat meilleurtaux Placement vie, il aura accès à plus de 160 fonds et SCPI labellisés ISR. Un beau terrain de jeux pour investir de manière responsable
>> Je demande une documentation complète sur le contrat d'assurance vie meilleurtaux Placement vie
Préconisation n°2 : Un investissement Pinel
Pour réduire son impôt sur les revenus de cette année, et des années suivantes, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est particulièrement adapté.
Le principe est simple : un particulier (ou un président) investit dans un logement neuf, dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limitées et pour un loyer contrôlé. En échange il bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans). L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 946 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 13,04 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.
Si le Pinel capitalise sur la simplicité apparente de son concept, monter une belle opération demande un minimum d’expertise et d’accompagnement. De nombreux paramètres sont à prendre en compte, tels :
- Le choix du programme de construction et du logement à acquérir ;
- La recherche et l’obtention d’un crédit immobilier ;
- La situation fiscale de l’investisseur, vis-à-vis du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an notamment ;
- La situation patrimoniale de l’acheteur.
Autant dire qu’il est indispensable d’être bien accompagné pour se lancer et de ne pas attendre le dernier moment pour se lancer.
>> Je veux défiscaliser avec la loi Pinel
1.3 Conclusion
Emmanuel Macron a le patrimoine d’un investisseur très craintif, qui n’a même jamais voulu s’endetter pour acheter de l’immobilier à crédit et préfère laisser dormir son capital dans des comptes ultra liquide que de l’investir sur des placements, notamment pour profiter des conditions avantageuses du crédit.
Avec 45 000 euros placés en Livret A, le couple a déjà une épargne de précaution importante. Avec ce matelas, elle peut investir sereinement, en immobilier à crédit, et aussi en assurance-vie sur des placements de long terme (fonds euros, obligations, actions et Pierre Papier).
Vous souhaitez bénéficier d’un audit de votre patrimoine ? Prenez un rendez-vous (physique, téléphonique ou en visio-conférence) dans l’une de nos agences du patrimoine (Paris, Cannes, Rennes, Bordeaux).
>> Je souhaite être rappelé pour fixer un rendez-vous avec un conseiller
Le patrimoine immobilier de Marine Le Pen (2 millions d’euros) est bien plus élevé que son patrimoine financier (100 K€, dont 50 000 € sur des comptes courants qui ne rapportent rien). Mais elle est plus jeune (54 ans) et a donc le temps pour réaliser l’inflexion patrimoniale. Au contraire, à 54 ans, les années qui arrivent sont cruciales pour se construire un patrimoine pour la retraite, notamment en utilisant l’immobilier et le levier du crédit, en profitant des taux encore bas.
3.1 État de situation et analyse
Marine Le Pen est âgé de 54 ans, elle est divorcée et a trois enfants. Son patrimoine est composé en bonne partie de biens détenus en indivision (parts reçues en donation). Elle détient 12,5% de la SCI propriétaire du manoir familial à Saint Cloud en Hauts-de-Seine. La valeur de ses parts est estimée à 616 800 €. Elle possède également 28,5% d’une maison de 120 m² dans le Morbihan et 25% d’une maison dans les Yvelines. Elle n’a donc aucun bien à elle, mais partage la propriété avec son père et ses deux sœurs. Au-delà de l’immobilier, MLP possède un contrat d’assurance-vie de plus de 40 000 € et 50 000 € en comptes courants.
Source : HATVP.fr
Même si son patrimoine immobilier est bien plus fourni que ses placements financiers, la principale problématique de Marine Le Pen est qu’elle ne détient ses biens qu’en indivision. Avec près de 100 000 € de liquidités, et à une dizaine d’années de la retraite, elle doit se concentrer surtout sur la création d’un patrimoine immobilier qui lui est propre.
Préconisation n°1 : un crédit pour se construire un patrimoine immobilier
Avec une dizaine d’années devant elle, la candidat RN peut contracter un crédit pour investir en immobilier locatif. Une part des loyers permettra de rembourser, partiellement, le crédit. Le locataire finance en partie l’acquisition, ce qui permet donc de se construire un patrimoine bien plus élevé qu’en versant dans un placement financier.
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc., utiliser sa capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustrations :
Si Rodolphe verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable), il touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année.
Mais si Rodolphe emprunte 100 000 € pour acquérir un bien immobilier lui rapportant 5%* annuel, il touchera 5 000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 415 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 45 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par le locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de l'emprunt est donc autofinancée. L'investisseur peut ainsi réaliser une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros pour un achat en direct et donc quelques dizaines d'euros (dès 25€) pour une acquisition à crédit.
La société de gestion Sofidy propose une solution de financement clé en main. Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse :
• Durée d'emprunt large de 7 ans à 25 ans !
• Des SCPI de qualité : Sofidy Europe Invest, Immorente, Effimo1. Pour un financement de plus de 150 000 euros : possibilité d'investir le surplus sur d'autres SCPI (Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2, Primovie, Primopierre).
• Assurance facultative.
• Taux compétitif : 1,80% sur 10 ans, 2,05% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans !
• Frais de dossier (financés par le crédit) : entre 1300 € et 2100 €, +1300 € si SCPI extérieures.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Montant minimum de financement 50 000€ (soit un effort d’épargne de 25 € avant impôt), maximum 300 000€. Sans apport.
Je souhaite découvrir l'offre de meilleurtaux Placement pour acheter à crédit des parts de SCPI
Préconisation n°2 : rentabiliser ses placements financiers
Avec 50 000 € placés essentiellement sur les comptes courants, c’est 5% de son patrimoine net qui est placé à 0%. Une hérésie quand on sait qu’elle peut placer cela très facilement à 1% ou même 1,5%, et qu’elle n’a pas besoin de beaucoup de liquidités de précaution.
On lui conseille donc de placer 40 000 € dans un contrat d’assurance-vie avec une allocation prudente ou équilibrée, en fonction de son profil vis-à-vis du risque.
Au sein du contrat meilleurtaux Placement vie, elle aura accès non seulement aux meilleurs fonds euros du marché (1,8% et 1,3%* en 2021) mais également d’une sélection de véhicules immobiliers de qualité et à moindre frais : les SCI. Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers
Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 3-4 %**. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.
>> Je demande une information détaillée sur le contrat meilleurtaux Placement Vie
3.2 Conclusion
Sur le papier, le patrimoine de Marine Le Pen penche vers l’immobilier. Mais en réalité, ses actifs immobiliers sont uniquement constitués de biens détenus en indivision. A 10 ou 15 ans de la retraite, on lui conseille vivement d’emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier à elle, et ainsi ne pas avoir à se soucier d’une gestion en indivision à l’avenir. Sur 15 ans, et avec 300 € d’apport par mois, elle peut espérer obtenir 100 000 € d’immobilier en propre, soit autant que son patrimoine financier. Du côté de son patrimoine financier, MLP doit s’occuper de placer les 50 000 € quel détient sur son compte courant. Avec un Livret A, ou un contrat d’assurance-vie, elle peut espérer entre 1%* et 4%** de rentabilité annuelle, ce n’est pas rien.
Vous souhaitez bénéficier d’un audit de votre patrimoine ? Prenez un rendez-vous (physique, téléphonique ou en visio-conférence) dans l’une de nos agences du patrimoine (Paris, Cannes, Rennes, Bordeaux).
>> Je souhaite être rappelé pour fixer un rendez-vous avec un conseiller
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Taux de revalorisation pour 2020 nets de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Pour accéder au fonds Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 50 % en Unités de Compte lesquelles comportent un risque de perte en capital et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse. Pour accéder au fonds Suravenir Rendement, chaque versement doit comporter au minimum 30 % en Unités de Compte.
** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti
Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La liquidité. La SCI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCI.
