Attention, nouvelles règles ! L’investissement Pinel devrait bientôt évoluer, avec deux versions distinctes… Et pas nécessairement plus avantageuses pour les investisseurs. Mais bonne nouvelle, ces nouveautés ne prendront pas effet avant le 1er janvier 2023. Il vous reste donc une fenêtre de tir à saisir d’ici là. Attention toutefois : pour investir dans de bonnes conditions, n’attendez pas le dernier moment !
Le Pinel, un succès populaire
Quand on parle de défiscalisation, de nombreux Français pensent immédiatement « Pinel ». Depuis son lancement en 2014, le dispositif d’investissement immobilier a rencontré un succès indéniable. Fin 2019, un rapport de l’Inspection générale des finances estimait même que près d’une vente de logement neuf sur deux relève du dispositif Pinel.
Du point de vue des épargnants, et à plus forte raison de ceux qui sont lourdement imposés, les atouts du Pinel sont indéniables. Il permet de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier neuf et de recevoir une réduction d’impôt pouvant atteindre 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans. En contrepartie, l’investisseur doit mettre le bien en location dans le respect de plafonds de loyers et de plafonds de ressources des locataires établis par la loi, ces deux exigences variant selon la localisation du logement. Autrement dit, un investissement Pinel permet de cumuler les atouts de l’immobilier locatif avec un avantage fiscal conséquent.
Si le Pinel capitalise sur la simplicité apparente de son concept, monter une belle opération demande un minimum d’expertise et d’accompagnement. De nombreux paramètres sont à prendre en compte, tels :
- Le choix du programme de construction et du logement à acquérir ;
- La recherche et l’obtention d’un crédit immobilier ;
- La situation fiscale de l’investisseur, vis-à-vis du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an notamment ;
- La situation patrimoniale de l’acheteur.
Autant dire qu’il est indispensable d’être bien accompagné pour se lancer et de ne pas attendre le dernier moment pour se lancer.
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2022, dernière année avant la réforme
A compter du 1er janvier 2023, une réforme va venir chambouler les règles du jeu. Il n’existera plus un mais deux dispositifs : le Pinel « classique » et le « Super Pinel ». Avec le premier nommé, les exigences actuelles quant à l’investissement immobilier resteront les mêmes, mais l’avantage fiscal sera moindre.
Avec le « Super Pinel », les avantages fiscaux actuels seront maintenus, mais les conditions exigées pour y prétendre seront plus nombreuses :
- Le logement devra afficher une surface habitable minimum, variable en fonction du nombre de pièces ;
- Un espace extérieur (de type balcon) devra obligatoirement être prévu ;
- Une double exposition sera exigée pour tous les appartements de taille T3 ou plus grands ;
- Une nouvelle réglementation thermique plus contraignante devra être respectée.
Selon les professionnels de l’immobilier, ces nouveaux paramètres ont toutes les chances de tirer les prix vers le haut. Du point de l’investisseur, cela se traduirait par une rentabilité moins élevée, puisque dans le même temps, aucun relèvement des plafonds de loyers n’est prévu (en dehors de la revalorisation annuelle habituelle).
En d’autres termes, si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel tel que vous le connaissez, c’est en 2022 qu’il faut acheter ! Et il ne faudra sans doute pas trop tarder : les professionnels de l’immobilier anticipent une accélération des ventes avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. Ce qui signifie que les meilleurs programmes et investissements risquent de partir assez rapidement…
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Les clés d’un bon investissement Pinel
Si vous avez un projet d’acquisition en Pinel pour 2022, il convient de garder quelques éléments en tête. Pour commencer, il est nécessaire de s’assurer que le projet correspond bien à votre profil. A titre d’exemple, il faut que le « jeu » fiscal en vaille la chandelle : en-dessous de 3 500 € d’impôt à effacer par an, d’autres solutions de défiscalisation seront certainement aussi pertinentes, si ce n’est plus.
Par ailleurs, l’avantage fiscal ne fait pas tout. Bien qu’une large partie des investisseurs soient motivés prioritairement par des raisons fiscales, un achat en Pinel reste un investissement immobilier avant tout. Tous les Pinels ne se valent pas et il ne faut en aucun cas négliger les questions incontournables à tout investissement locatif, comme :
- S’agit-il d’un bon emplacement ?
- Le prix d’achat est-il cohérent ?
- Quelle est la rentabilité escomptée ?
- Quelles sont les perspectives de revente et de plus-value ?
Trouver les bonnes réponses à ces questions nécessite de bien préparer son projet et d’être bien accompagné pour le mener. Car de la recherche du logement à la signature de l’acte de vente, de nombreuses étapes vous attendent : pour devenir propriétaire, il faudra compter sur un délai allant de 3 à 6 mois. D’où l’importance d’avoir le temps nécessaire pour faire les bons choix.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
