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L’immobilier est le placement préféré des Français. Et quand on voit comment ceux-ci se sont enrichis grâce à la pierre (et au crédit), on comprend tout à fait le lien affectif qu’ils ont avec leur patrimoine immobilier. Mais quand vient l’heure de la retraite, cet immobilier, qui a été si performant pour la construction patrimoniale, va cumuler de plus en plus de défauts. Avec le temps, l’investissement va devenir moins performant, peu souple, et sa gestion sera de plus en plus contraignante, pour le couple, pour le conjoint survivant, et ensuite pour les héritiers. Mais dès le départ à la retraite, la fiscalité ultra dissuasive des revenus fonciers doit d’ores et déjà vous convaincre de modifier la structure de votre patrimoine en privilégiant les placements financiers et les rachats programmés
Depuis des dizaines et des dizaines d'années, les Français font un travail extraordinaire pour faire fructifier leur patrimoine.
Ils ont d'abord compris, très tôt, que c'est à eux de faire des efforts pour se construire un patrimoine pour tous leurs projets, et qu'ils ne peuvent pas compter sur l’État pour leur garantir le maintien de leur niveau de vie à la retraite. Alors ils épargnent. Ils mettent de côté.
Avec un taux d'épargne de près de 15 % par an, les Français épargnent autant que les Allemands et bien plus que les Espagnols et les Portugais (10%), les Italiens, les Britanniques et les Américains (5%).
En termes de placements, ils ont privilégié une approche «bon père de famille » : une majorité des fonds investis en Livret A, en assurance-vie en euros et autres placements sécuritaires.
L'argent déposé sur les livrets et différents comptes bancaires atteint aujourd'hui près de 1000 milliards. Sur l'assurance-vie, l'encours dépasse les 1700 milliards d'euros, dont la majorité en fonds euros.
Trop prudents les Français ? La part allouée aux placements risqués comme les actions est en effet beaucoup plus faible en France que dans d'autres pays. Mais peut-on vraiment leur reprocher ?
D'un côté vous avez un placement sans risque, le fonds en euros, qui a été plutôt performant ces 20 dernières années, dans un cadre fiscal très attractif. De l'autre, vous avez les placements en actions, très volatils, soumis aux aléas économiques et notamment à plusieurs crises depuis 20 ans dont certaines entreprises ne se sont pas relevées, et alors que la fiscalité sur les gains du capital a toujours été très dissuasive (même si cela change, un peu, avec la flat tax d'Emmanuel Macron).
En 2008, 2010, ou encore 2020, combien d'épargnants détenaient plus de 25 % de leur patrimoine en actions ? Même aujourd'hui, faudrait-il vraiment investir majoritairement en actions alors que nous sommes en pleine crise économique et que les actions sont paradoxalement à des niveaux records ?
Bien entendu, la baisse du rendement des fonds en euros chaque année, et l'absence d'autres placements sans risque au moins aussi performants, doit pousser les épargnants à s'intéresser aux placements plus risqués. Mais on ne peut pas demander aux Français de placer toute leur épargne en actions. Une partie limitée, 5-10-20 % selon le profil, avec un horizon long terme, paraît aujourd'hui judicieux. Mais surtout les épargnants doivent – et ils le font très bien – diversifier sur d'autres supports type fonds obligataires, fonds patrimoniaux ou encore SCPI (société civile de placement dans l'immobilier)
Voilà pour le financier.
Et l'immobilier dans tout ça ?
Car la gestion « bon père de famille » c'est aussi, et surtout, investir en immobilier à crédit. Sur le taux d'épargne de 15 % des revenus, près de 9 % est consacré à l'acquisition d'un bien immobilier. Tout d'abord pour acheter sa résidence principale. Les Français sont en effet très attachés à leur résidence principale. C'est généralement le premier investissement qu'ils ont réalisé dès qu'ils ont eu une capacité d'épargne suffisante et une stabilité géographique certaine sur 20 ou 25 ans. Ensuite, dans un deuxième temps, lorsque le crédit résidence principale était remboursé, et/ou lorsque la capacité d'épargne (et donc d'endettement) augmentait (ex : hausse de salaire), on se lançait dans un investissement immobilier locatif pour profiter du levier du crédit (avec les revenus locatifs qui financent, en partie, les mensualités de l'emprunt).
Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou pour faire de l'immobilier locatif avec le levier du crédit, les Français ont investi massivement dans la pierre. Sur 30 ans voire plus, énormément de foyers se sont enrichis à des niveaux qu'ils n'auraient jamais osé espérer grâce au levier du crédit et à l'inflation des prix immobiliers. Le patrimoine immobilier des Français pèse aujourd'hui plus de 6000 milliards d'euros soit plus de deux tiers des richesses des Français. On comprend donc pourquoi les Français sont si attachés à leur investissement immobiliers.
Vous êtes encore en phase de construction patrimoniale ? Utilisez le levier de crédit pour acquérir un bien immobilier locatif.
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Alors oui, les Français font un travail remarquable dans leur construction patrimoniale. Malheureusement, ils font ensuite une erreur majeure, quand il s'agit de tirer les revenus du patrimoine accumulé : celle de conserver leur bien immobilier pour en tirer les revenus complémentaires pour leur retraite. Or, pour des raisons fiscales, de performances et de confort financier, et des raisons civiles et successorales, l'investissement immobilier locatif en direct n'est pas du tout adapté à ces nouveaux objectifs.
La phase de construction patrimoniale débute généralement par un des événements les plus marquants dans une vie : l'entrée dans la vie active. C'est en effet à ce moment-là qu'on peut (même si les premières années de salaires sont faites surtout pour dépenser et profiter) commencer à mettre de côté dans l'optique de se construire un patrimoine.
Cette phase se termine par un autre événement majeur : Le départ à la retraite (ou la vente de la société pour un dirigeant d'entreprise). C'est un événement majeur : un tournant financier, un changement de mode de vie. Le retraité n'est plus en « phase de construction », il entre en « phase de restitution ». C'est le moment où il faut retirer les fruits du travail de construction patrimoniale réalisé, pour compléter sa pension maintenir son niveau de vie et profiter de sa retraite.
C'est également un tournant patrimonial. C'est même parce que c'est un tournant financier et un changement de mode de vie que c'est un tournant patrimonial. Vos objectifs ne sont plus les mêmes, votre profil a changé, tout comme (probablement) votre niveau d'imposition. Il est fondamental, entre 55 et 69 ans, de faire un point avec un conseiller sur son patrimoine pour l'adapter à la nouvelle phase de restitution.
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Pourtant, malgré ce changement de vie, les Français ont tendance à ne rien toucher de leur patrimoine, et notamment conserver leurs biens immobiliers locatifs, quand ils entrent en phase de restitution. Pour plusieurs raisons :
1) La phase d'accumulation, on l'a dit, s'est révélée payante au-delà des espérances. Il est difficile de remettre en cause le choix de l'immobilier locatif quand celui-ci s'est avéré si performant par le passé.
2) Les biens immobiliers étant détenus depuis une dizaine ou une vingtaine d'années (voire plus), le propriétaire bailleur peut naturellement avoir développé un lien affectif envers son bien.
3) Au moment de l'entrée en phase de restitution du patrimoine, tous les voyants sont au vert pour l'immobilier locatif : Les crédits sont remboursés, les revenus locatifs perçus sont bienvenus pour compléter la retraite, et le jeune retraité a le temps devant lui pour gérer son bien et la volonté de garder une activité « semi-professionnelle » pendant la retraite.
Mais cette parenthèse dorée ne dure pas. Avec le temps, le retraité va s'apercevoir que la gestion de son bien est très contraignante, et financièrement peu intéressante, notamment après impôt.
Les revenus fonciers sont beaucoup trop imposés. C'est le premier reproche qu'un retraité va faire à son bien immobilier locatif. En théorie, il devrait même s'en apercevoir avant le début de la phase de restitution, au moment où les crédits sont remboursés. Mais les propriétaires n'ont souvent pas la perception exacte de ce qu'ils payent comme impôt sur leurs revenus fonciers. Pour deux raisons :
Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 11%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux qui peut monter à plus de 60%. Et c'est sans compter les impôts fonciers et l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Depuis 2018, l'ISF a été remplacé par l'IFI. Un coup dur pour les investissements immobiliers, et une aubaine pour les placements financiers qui sortent donc de l'impôt sur la fortune. Et pour un retraité, avec des revenus en baisse et plus de crédit (donc un patrimoine net plus élevé), payer l'impôt sur la fortune immobilière peut être non seulement pénalisant financièrement mais aussi particulièrement contraignant (besoin de valoriser un bien ancien, déclaration complexe, etc...).
Bien que difficile à entendre, pour toutes les raisons financières et psychologiques citées plus haut, faire le choix à la retraite de vendre ses actifs immobiliers pour des placements financiers est dans la plupart des cas une décision tout à faire judicieuse. En termes de fiscalité, de performance, de confort ou encore de succession.
Fiscalement, on va le voir, le gain est très clair : car il est pondérable.
En France, l'investissement immobilier est fiscalement matraqué. Surtout quand on n'a plus de crédit pour déduire les revenus fonciers imposables et le patrimoine net taxable à l'IFI.
Au mieux, vous n'êtes pas imposable ni à l'IR ni à l'IFI et vous payez uniquement 17,2 % de prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers. Mais 17,2 % lorsqu'on n'est pas imposable et donc qu'on a des revenus faibles, ce n'est pas rien.
Au pire, les revenus fonciers sont imposés au taux de 62,2 %. Plus l'IFI. Plus les taxes foncières.
Et si je vous disais que vous pouvez, en percevant le même revenu mensuel, réduire le taux à moins de 5 % ? Et faire disparaître l'IFI ?
Comment ? Dans un premier temps, vous devez vendre votre bien. Vous allez peut-être payer un impôt sur la plus-value (quoique les plus-values immobilières sont exonérées au bout de 22 ans et 30 pour les prélèvements sociaux), mais il sera vite rentabilisé avec le gain fiscal obtenu chaque année.
Avec le produit de votre vente, vous allez ouvrir un ou plusieurs contrats d'assurance-vie, jusqu'à 152500 euros par bénéficiaire, et un ou plusieurs contrats de capitalisation au-delà.
Pourquoi cette répartition ? Car elle vous permet de bénéficier d'abattement sur les droits de succession (alors qu'avec un patrimoine immobilier vous n'en avez aucun). L'assurance-vie donne en effet, pour les sommes versées après un abattement sur les transmissions de 152 500 euros par bénéficiaire du contrat. Mais au-delà, les droits de succession passent à 20%. Le contrat de capitalisation offre également des avantages car il peut être donné de son vivant (abattement de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans), et il peut être aussi démembré.
Assurance vie, contrat de capitalisation, etc... quelle solution pour une succession réussie ?
Ouvrir des contrats d'assurance vie/ de capitalisation permet surtout de remplacer l'encaissement des revenus fonciers par l'instauration de rachats programmés sur vos placements du même montant. Les rachats programmés dans l'assurance-vie (ou le contrat de capitalisation) sont nettement, très nettement, moins imposés que les revenus fonciers. Contrairement à l'immobilier, le rendement que vous obtenez sur votre contrat n'est pas imposé dans sa totalité. Seule la part de ce rendement incluse dans les rachats sera imposée. Or, cette part est infime. La première année, la part de gains représentera difficilement plus de 5 % (à moins de réaliser une excellente performance sur votre contrat, ce qu'on vous souhaite quand même....).
Ainsi, seul 5 % de votre rachat (contre 100 % pour les revenus fonciers) sera soumis à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux, ou, notamment pour ceux qui ont une tranche d'imposition de 30 % ou plus, à la flat tax (un autre avantage par rapport aux revenus fonciers). Les années passant, les gains sur votre contrat vont augmenter, et donc la part de gains dans vos retraits aussi. Mais quand le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité sur les rachats devient encore plus douce (notamment l'abattement de 4600 euros par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple).
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Le cas pratique ci-dessous vous montrera qu’en remplaçant l’immobilier par du financier, on peut réduire son imposition par plus de 20. Un gain net fiscal quantifiable donc, auquel il faut ajouter des gains (quantifiables aussi) en termes de droit de succession, d’autres critères qualitatifs comme la souplesse et le confort de gestion. Mais ce seront les thèmes des chapitres suivants
Jean-Pierre et Sylvie sont un couple de jeunes retraités. N'ayant pas deux carrières complètes, ils bénéficient d'une pension assez modeste qui s'élève à 3250 euros bruts par mois. Heureusement, ils se sont construits dans le temps un patrimoine immobilier locatif de 800000 euros (2 biens de 400 000 euros). Ils en sortent 3200 euros bruts de revenus fonciers par mois.
Par ailleurs, il y a 5 ans, ils ont ouvert un contrat d'assurance-vie sur lequel ils versent 1500 € par mois dans l'objectif de le transmettre à leur enfant. Le contrat est valorisé 100 000 € aujourd'hui (dont 90 000 € de versement, 3 500 € d'intérêts fonds euros et 6 500 € de gains sur les unités de compte).
Chaque année, ils payent environ 10500 euros d'IR et 9800 € de prélèvement sociaux, Soit 1700 euros d'impôt par mois. Soit un revenu net d'environ 4750 €
Pour Jean-Pierre et Sylvie, cela représente une baisse importante de leurs revenus. Et ils doivent se serrer un peu la ceinture d'autant plus que leurs dépenses ont augmenté (la retraite, c'est fait pour en profiter) et qu'ils payent depuis quelques années la maison de retraite de la mère de Sylvie. Le couple voulait continuer à épargner sur le contrat d'assurance vie pour leur enfant dans le but d'atteindre l'abattement sur les transmissions de 152500 euros par parent. Mais concrètement, ils n'y arrivent pas.
Sur les recommandations de leur conseiller MeilleurPlacement, ils décident de mettre en vente un de leurs biens immobiliers. Il en ressort un capital net de 390 000 € (après le paiement de l'impôt sur la plus-value, ou plutôt des prélèvements sociaux puisque le bien a 25 ans). Le couple verse 200 000 euros sur le contrat d'assurance-vie et 190 000 euros sur un contrat de capitalisation. Chaque mois, ils retirent 1600 euros du contrat d'assurance-vie. Dans chaque contrat, ils investissent de manière diversifiée, et plutôt prudente, en fonds euros, fonds obligataires, SCPI, fonds patrimoniaux et fonds actions. Ce portefeuille diversifié leur permet de réaliser une performance de 4 % en moyenne par an (dont 1,5 % net de prélèvements sociaux sur le fonds en euros)
La 1er année, sur le retrait de 19200 € (1600 euros par mois), environ 7 % (1350 euros) représente des gains qui seront imposés à la flat tax, soit 1350 euros à 12,8 % (175 €). Quant aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ils ne s'appliquent que sur une partie des gains seulement (900 euros) car les prélèvements sociaux ont déjà été pris à la source sur le fonds en euros.
Au total, l'impôt à payer s'élève à 330 euros sur l'année (alors que sur les revenus fonciers il fallait payer environ 9000 euros d'impôt sur l'année...)
La deuxième année, l'impôt à payer augmente légèrement mais ils rebaissent ensuite à la faveur de l'abattement de 9200 euros sur les gains des rachats (mais or prélèvements sociaux)
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Avec 1600 euros par mois en moins de revenus fonciers à déclarer, le couple payera environ 4875 euros d'impôt et 6425 euros de prélèvement sociaux, soit 11300 euros par an (940 euros par mois). Si on rajoute 30 euros par mois environ d'impôt sur les rachats d'assurance-vie, on se retrouve avec un impôt à payer de 970 euros par mois, contre 1700 euros avant la vente du bien immobilier. Soit un budget supplémentaire de 730 euros par mois.
En retirant chaque année 19200 euros de son contrat d'assurance-vie, le couple grignote dans le capital. En effet, 300 000 euros placés à 4 % ne rapportent « que » 12000 euros. Soit 7200 euros de moins chaque année. Et ce niveau augmente au fur et à mesure que le capital baisse et produit donc moins d'intérêts. L'année suivante par exemple, le capital placé baisse de 7488 euros.
Heureusement, pendant ce temps, les 190 000 euros placés sur le contrat de capitalisation fructifient. 7600 euros la première année (si on prend en compte toujours un rendement de 4%) et 7900 euros la deuxième année. Et sans payer d'impôt puisque le couple ne fait pas de retrait dans son contrat de capitalisation.
La hausse du contrat de capitalisation compense donc la baisse de l’assurance-vie.
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En choisissant de vendre un bien immobilier locatif et de remplacer les revenus fonciers par des rachats programmés, le couple :
1) Réduit ses impôts d'environ 700 euros par mois et dispose donc d'un budget supplémentaire pour ses projets. Un niveau qui aurait même pu être supérieur si le couple:
2) Se débarrasse d'un placement peu souple dont la gestion serait devenue de plus en plus inconfortable au fil du temps (ce sera le sujet du chapitre 2)
3) Maintient un niveau de capital intéressant à transmettre à son enfant dans un cadre fiscal ultra avantageux (ce sera le sujet du chapitre 3)
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