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La Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP) a publié début mars les déclarations de patrimoine des candidats à l'élection présidentielle. L’occasion pour nos conseillers en gestion de patrimoine de réaliser un audit patrimonial, c’est-à-dire un état de situation et une analyse ainsi que des préconisations concrètes pour améliorer la situation. Et pour certains candidats (ayant peu de patrimoine ou un patrimoine bien rempli mais très déséquilibré), il y a du boulot…
Un proverbe célèbre chez les conseillers en gestion de patrimoine. Et la gestion de patrimoine est notre métier chez meilleurtaux Placement. On nous a lancé un défi que nous avons évidemment relevé... On nous a donné un patrimoine, sans nous donner de nom, ni d’âge, ni de job, ni de parcours. Le challenge ?
Essayer de dessiner le portrait-robot de l’épargnant mystère à partir de son patrimoine.
Un challenge que nous avons relevé, bien évidemment !
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Le candidat d’extrême gauche, propriétaire d’un appartement parisien et d’une maison secondaire, détient également près de 100 000 € sur des livrets et des comptes courants. Une épargne qui lui rapporte moins de 1%, ce qui est très pénalisant dans un monde à forte inflation, même si on est loin des taux d’hyperinflation du Venezuela…
1.1 État de situation et analyse
Jean Luc Mélenchon est âgé de 70 ans. Il est célibataire (divorcé) et a un enfant. Son patrimoine est constitué en grande partie par son appartement parisien de 110 m², acheté en 2014 pour 800 000 € et qui est évalué aujourd’hui à 1,2 million d’euros. En dessous donc du seuil auquel Mélenchon Président prendrait 100% en droits de succession. Il détient également une maison individuelle dans le Loiret évaluée à 170 000 €.
Côté financier, JLM a déclaré détenir 60 000 € dans un Livret bleu (ce qui est assez étonnant étant donné que les versements sur ce livret sont plafonnés à 22950 € et qu’il faut se lever tôt pour doubler son capital sur ce placement rapportant 1% par an...). Le Crédit mutuel précise sur son site que « tout versement au-delà du plafond est déposé sur le Livret Excellence », qui rapporte autant que le livret bleu… mais est fiscalisé. Mélenchon dispose également de 20 000 € sur un LDDS, 10 000 € en épargne logement et un peu moins de 6000 € en compte courant.
Source : HATVP.fr
L’épargne financière de Jean Luc Mélenchon ne lui rapporte que 0,75% environ. Avec une inflation à plus de 3% prévue sur l’année 2022 (et sans doute les années à venir), il risque de perdre beaucoup en pouvoir d’achat. Il doit absolument rechercher des placements plus productifs pour son épargne financière, sans prendre forcement des risques démesurés.
1.2 Préconisations
Préconisation n°1 : des parts de SCPI pour un rendement anti-inflation
Face aux faibles rendements réels des placements financiers réputés garantis, l'immobilier apparaît comme une bonne solution pour éviter la perte de valeur réelle de son patrimoine.
La pierre est réputée comme un bon rempart contre l'inflation. Historiquement, les prix immobiliers sont plutôt corrélés à l'inflation. Par ailleurs, l'inflation n'affecte pas le rendement réel d'un placement immobilier : l’indice de référence des loyers étant indexé sur l’indice des prix à la consommation, les propriétaires bailleurs peuvent donc choisir de corréler leurs loyers à l’inflation.
La protection contre l'inflation est encore plus importante pour les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui permettent aux particuliers d'investir dans une part d'un parc immobilier (et de toucher les loyers à hauteur de leur participation). Les SCPI sont investies en quasi-totalité dans de l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, centres commerciaux, murs d'hôtels, entrepôts, locaux d'activités, établissements de santé ou d'éducation…). Il s'avère que les baux signés entre les locataires et les SCPI prévoient une clause d'indexation des loyers. En d'autres termes, lorsque l'inflation augmente, les loyers augmentent et les associés porteurs de parts de SCPI ne voient pas leur pouvoir d'achat écorné. Ainsi, en percevant davantage de loyers, la SCPI peut verser davantage de dividendes.
Nous recommandons à Jean Luc Mélenchon de clôturer son LDDS, soit 20 000 €, qui ne rapporte « que » 1% (soit 200€ par an) et de le verser dans une SCPI versant plus de 4%* de rendement (donc 800 € par an). Certes la liquidité sera moins bonne mais JLM disposera quand même de près de 80 000 € de placements très liquides. Il peut donc facilement bloquer ces 20 000 € pour obtenir un meilleur rendement.
Reste à choisir la bonne SCPI pour son profil. Difficile d’imaginer Jean Luc Mélenchon investir en Allemagne avec Novapierre Allemagne 2, première de notre palmarès 2022
On le voit plus sélectionner Epargne Foncière, 3ème de notre palmarès 2022. Il s’agit d’une SCPI très diversifiée, historique (créée il y a plus de 50 ans), et qui combine à la fois solidité des rendements et perspectives de revalorisation à long terme : Epargne Foncière, 3ème palmarès des SCPI 2022 et parfait exemple de l’intérêt des revalorisations du prix de part
Préconisation n°2 : Un contrat d’assurance-vie pour allier liquidité et performance
Rien de tel qu’un contrat d’assurance-vie pour associer liquidité et rendement. En effet, contrairement à une idée reçue, l’assurance-vie n’est pas bloquée. La liquidité est donc aussi bonne que pour un livret.
En termes de rendement, Jean Luc Mélenchon peut espérer obtenir une meilleure performance que sur un livret. Pour cela, il a accès à différentes solutions :
- Le fonds en euros garanti du contrat. Nous lui recommandons de s’intéresser à Suravenir Opportunités, dont le rendement 2021 a été deux fois plus élevé que l’ensemble de ses livrets. Il doit cependant se dépêcher, le fonds clôture en effet dans quelques jours
- Plusieurs solutions de Pierre Papier dans l’assurance-vie. Ces supports offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts ! L’autre avantage est que ces véhicules permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
Souscrire à ces véhicules dans le cadre d’une assurance vie permet d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique. Le fait de les loger dans un contrat d'assurance vie permet également, contrairement à la détention en direct, de profiter d'une gestion des entrées/sorties par l'assureur lui-même, ce qui est un double avantage pour le client : frais de souscription diminués, et plus grande souplesse dans la vente des parts.
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- Délai de jouissance au 1er jour du mois qui suit l'investissement.
- 100 % des loyers sont reversés pour les SCPI à capital variable.
- Accessible jusqu'à 50 % de vos versements.
- 0,5 %/an de frais de gestion au titre du contrat d'assurance vie, soit les frais parmi les moins chers du marché !
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- Investir en partie en actions. Historiquement, acheter des actions offre une bonne garantie contre la hausse des prix. Les actions françaises affichent un rendement annuel moyen de 8 à 10%** (dividendes compris) sur le long terme et elles se sont plutôt bien comportées lors de la dernière période de forte inflation (au début des années 1980). Mais toutes les actions ne réagiraient pas de la même manière à une hausse de l'inflation. Certains secteurs seraient fortement pénalisés, on le voit déjà aujourd'hui, quand d'autres résisteraient bien, voire profiteraient même d'une hausse des prix.
Dernièrement, les grands acteurs du secteur pétrolier ont ainsi connu de fortes progressions en Bourse grâce à la flambée des prix de l’énergie. Une demande soutenue et une offre limitée stimulent le marché des matières premières. Pour en tirer profit, il existe des solutions d’investissement simples comme l'ETF Lyxor Stoxx Europe 600 Oil & Gas (LU1834988278) qui réplique les performances boursières des fleurons européens des secteurs pétrolier et gazier.
Une hausse des prix à la consommation provoque généralement de meilleurs résultats pour le secteur des biens à la consommation. Les dépenses à la consommation représentent plus des deux tiers de l’activité économique américaine. Le fonds BNP Paribas Funds Consumer Innovators Classic Capitalisation (LU0823411706) permet de cibler ce secteur.
Autre secteur qui profite de l'inflation : l'immobilier. À la croisée entre la Bourse et l’immobilier, les fonds d’investissement comme Allianz Foncier C/D permettent d’investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de la propriété. Une foncière détient un patrimoine immobilier locatif générant des revenus. Ses missions sont donc d’acheter, de transformer, de conserver et parfois de vendre ses actifs immobiliers. Une foncière peut détenir des bureaux, des résidences services, des hôtels, des commerces, des logements, des infrastructures de logistique…
Tous ces supports sont éligibles à Meilleurtaux Liberté Vie, l’assurance vie à frais très réduits, pour une meilleure performance sur vos placements :
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- S’il souhaite déléguer la gestion de son contrat, nous avons une solution pour lui avec le contrat meilleurtaux allocation vie. Au sein de ce contrat, ce sont les experts de Meilleurtaux Placement, réunis autour de Marc Fiorentino, qui définissent votre allocation d’actifs selon leurs anticipations. L’allocation de chaque profil (Prudent, Équilibré, Dynamique et Offensif) est définie par un comité stratégique d’investissement qui se réunit une fois par mois. Plus largement, et par souci de diversification, ce mandat d’arbitrage vous permet d’investir sur les principales zones géographiques mondiales (Europe, Amérique, Asie …) et les principaux secteurs d’activité. Rechercher des titres résilients à l'inflation est l'une des priorités du comité stratégique. C'est pour cela qu'on retrouve dans l'allocation conseillée des fonds liés au pétrole, à l'or et à l'immobilier.
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Préconisation n°3 : Préparer la succession avec assurace vie et donation
Avec un patrimoine de plus de 1 million d’euros à transmettre à 1 enfant, Jean Luc Mélenchon doit absolument prendre des dispositions pour éviter que sa fille ne paye trop de droits de succession.
Il peut commencer par verser 30 000 € dans un contrat d’assurance-vie, sans frais d’entrée (ce qui correspond à notre préconisation numéro 2). Les sommes versées après 70 ans dans un contrat d’assurance-vie bénéficient en effet d’un abattement de 30 500 € (les intérêts sont exonérés).
L’autre stratégie pour réduire les droits de transmission est de réaliser une donation le plus tôt possible, pour bénéficier de l’abattement de 100 000 € par parent/par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Jean Luc Mélenchon peut réaliser une donation de nue-propriété de sa résidence secondaire. De cette manière, il garde l’usage du bien, mais débute sa transmission grâce à cette donation. Il utilise ainsi un abattement et pourra faire une nouvelle donation dans 15 ans pour transmettre une autre part de son patrimoine immobilier.
1.3 Conclusion
Jean Luc Mélenchon s’est construit un beau patrimoine grâce à l’immobilier, et notamment l’acquisition d’un appartement à Paris. Mais à l’approche de la retraite, et avec « uniquement » 100 000 € de liquidités, il doit faire attention à la rentabilité de son épargne financière. Dans un monde à inflation, il risque en effet de perdre en pouvoir d’achat et de voir fondre son capital… En choisissant des produits plus rémunérateurs, comme le fonds euros, la Pierre Papier, et éventuellement quelques fonds d’actions, le tout essentiellement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, il pourra limiter l’impact de l’inflation, tout en préparant sa succession. Car à 70 ans il doit penser à transmettre à sa fille en limitant la facture fiscale.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
**L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
Le candidat des verts est le seul des « gros » candidats (au-dessus de 5% d’intentions de vote) à ne pas être propriétaire de sa résidence principale. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose, mais sans bien immobilier, sans crédit, et avec plus de 400 000 € d’épargne financière, il lui manque une case importante pour l’équilibre de son patrimoine.
1.1 État de situation et analyse
Yannick Jadot est âgé de 54 ans, il a deux enfants mais n’est pas marié. Son patrimoine est composé uniquement d’actifs financiers : il détient en effet 67 000 € sur un contrat d’assurance-vie à la Société Générale, ouvert en 2014, 34 000 € en livret A et LDDS, 15 000 € sur un CEL, et 275 500 € sur un compte sur livret. Et c’est tout…
Source : HATVP.fr
Avec plus de 400 000 € d’épargne financière, et zéro crédit, Yannick Jadot pourrait facilement acquérir sa résidence principale. Mais ce n’est sans doute pas une question de moyens mais de volonté. Être propriétaire de sa résidence principale n’est pas adapté à tous les profils .
En revanche, un locataire qui choisit de ne pas acquérir sa résidence principale doit impérativement investir en immobilier locatif, pour profiter des qualités de l’investissement immobilier (et éventuellement du levier du crédit).
Ce n’est pas le cas de Yannick Jadot qui doit donc diversifier son patrimoine sur la pierre, et pourquoi pas la pierre papier accessible à partir de quelques centaines d’euros et sans souci de gestion (de quoi lui conserver du temps libre pour sauver notre planète).
Cerise sur le gâteau, on peut lui proposer une SCPI de notre palmarès qui vient de recevoir le label ISR…
1.2 Préconisations
Préconisation n°1 : La SCPI Activimmo à crédit
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustrations :
Si Rodolphe verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable), il touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année.
Mais si Rodolphe emprunte 100 000 € pour acquérir un bien immobilier lui rapportant 5%* annuel, il touchera 5 000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 415 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 45 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par le locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de l'emprunt est donc autofinancée. L'investisseur peut ainsi réaliser une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
L’achat de parts de SCPI à crédit vous permet de profiter de l’effet de levier pour optimiser votre investissement immobilier. Financer votre opération à l’aide d’un emprunt vous donne l’opportunité d’acheter un nombre beaucoup plus important de parts. De la sorte, vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent, avec la perspective d’une valorisation dans le temps (non-garantie), et limitez votre effort d’épargne réel car les revenus versés par la SCPI viennent « gommer » une partie de la charge de l’emprunt.
Depuis quelques années, les placements à caractère responsable montent en puissance dans le paysage de l’investissement. Une tendance qui touche toutes les classes d’actifs, dont l’immobilier. Dans le registre de la pierre-papier, les SCPI peuvent par exemple obtenir le label ISR depuis octobre 2020. Il fait figure d’indicateur utile pour évaluer le positionnement d’une SCPI dans un monde où l’importance des critères extra-financiers (environnemental, social et gouvernance, ou ESG) continue de croître.
Parmi les dernières élues, ActivImmo a obtenu son label ISR en décembre 2021. Une récompense qui vient parachever un lancement sans faute pour la SCPI créée fin 2019. Car au-delà des engagements responsables pris par la société de gestion Alderan, sur la consommation d’énergie des actifs et la gestion des déchets sur site par exemple, ActivImmo se distingue de nombreuses manières. Première, et seule, SCPI spécialisée dans l’immobilier de logistique, elle capitalise sur une stratégie innovante et porteuse. Ce secteur tire parti de l’essor du e-commerce et des besoins croissants en entrepôts, relais de livraison et autres locaux d’activité, en particulier dans les grands centres urbains. En prime, ActivImmo capitalise sur un marché français dont les valorisations sont considérées « en retard » par rapport à nos voisins européens. Le potentiel de rattrapage, sur les prix ainsi que les loyers, s’avère donc juteux.
Pour l’épargnant porteur de parts, le résultat est au rendez-vous. Après un rendement (taux de distribution**) de 6,02 %* en 2021, Alderan vise une performance (non-garantie) de 6 %* pour 2022. Le succès rencontré par la SCPI, illustrée par une collecte robuste et la croissance de sa capitalisation (supérieure à 250 millions d’euros à fin septembre 2021), lui permet de développer son patrimoine et d’être bien orientée pour continuer à servir un rendement supérieur à la moyenne du marché. A ce propos, notons qu’ActivImmo a été désignée comme la SCPI la plus prometteuse du marché en 2021 par la rédaction du magazine patrimonial Le Particulier.
Grâce à l’offre proposée par notre partenaire Orange Bank, vous pouvez acquérir des parts de SCPI à crédit, dont la SCPI ActivImmo (50 000 € minimum, pas de maximum).
Cette offre se distingue par des taux très bas : 1,60 % sur 15 ans ou 1,70 % sur 20 ans. Mais ce n’est pas tout puisqu’elle vous permet également d’obtenir un financement sur 25 ans à un taux de 1,80 % seulement.
En outre :
- Aucun apport n’est exigé (hors frais de dossier forfaitaires de 900 €) ;
- Aucune domiciliation bancaire n’est demandée.
Parmi les conditions imposées, notons que l’assurance emprunteur liée au prêt est obligatoire et que des frais de garantie Crédit Logement sont prévus. L’emprunteur doit détenir un patrimoine immobilier métropolitain net - encours de crédit déduit le cas échéant - suffisant pour couvrir le montant (hors parts d’indivision, garages, terrains nus, SCPI, biens en démembrement). Cette offre est accessible aux professions libérales, ainsi qu’aux indépendants et chefs d'entreprise pouvant justifier de 5 bilans comptables. En revanche, elle n’est pas disponible pour les non-résidents et les SCI.
>> Je souhaite investir en parts de la SCPI ActivImmo à crédit avec l’offre d’Orange Bank
Préconisation n°2 : Revoir ses placements financiers pour une meilleure rentabilité et une meilleure fiscalité (notamment sur la succession).
275 500 € sur un compte sur livret…
15 000 € sur un CEL…
12 000 € sur un compte courant
Le moins qu’on puisse dire, c’est que l’épargne de Yannick Jadot n’est pas positionnée sur des placements très rémunérateurs. Le CEL rapporte 0,75% par an. Surtout, ce compte n’échappe pas à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quant au compte sur livret, d’après le site de Société générale, les fonds déposés sont rémunérés à un taux de 0,05 % annuel brut…
C’est donc environ 300 000 euros qui ne rapportent pratiquement rien.
300 000 euros, c’est justement les abattements que pourraient avoir ses deux enfants sur l’héritage reçu en assurance-vie. Une deuxième raison de plébisciter l’enveloppe préférée des Français, en plus du rendement.
On conseille donc à Yannick Jadot de sortir au moins 200 000 € de son compte sur livret pour le placer dans un contrat d’assurance vie, sachant qu’il a déjà 67 000 € sur un contrat à la Société Générale. Mais s’il verse sur son contrat à la Société Générale, il payera environ 3% de frais d’entrée. Et il aura accès à un fonds euros qui performe moins que la moyenne des marchés et 80 supports mais en grande partie des supports « maisons ».
On lui conseille d’ouvrir un nouveau contrat multisupport, sans frais d’entrée, avec un accès à un fonds euros performant et de nombreux supports de gestion (OPCVM, SCI, SCPI). En plus du rendement, le candidat vert prêtera certainement une attention particulière au critère ISR (Investissement socialement responsable).
De nombreux fonds se déclarent de l' « Investissement Socialement Responsable » (ISR), jusqu’à utiliser ce terme dans le libellé de leur unité de compte, sans toutefois disposer de « label » officiel. Ainsi, mieux vaut se baser sur des labels reconnus :
Pour les fonds de type OPCVM (SICAV, FCP...), nous avons retenu quatre labels :
Pour les fonds immobiliers « pierre papier » (SCPI, OPCI), il s'agit plutôt d'adhésion à 2 associations et 1 label :
Sur notre contrat meilleurtaux Placement vie, il aura accès à plus de 160 fonds et SCPI labellisés ISR. Un beau terrain de jeux pour investir de manière responsable
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1.3 Conclusion
Yannick Jadot n’est pas propriétaire de sa résidence principale. De nombreux « pseudos » experts lui diraient que c’est une grosse erreur. Mais l’erreur, c’est surtout de ne pas avoir de patrimoine immobilier. La résidence principale ne convient pas à tous les profils. Mais l’investissement immobilier, notamment à crédit avec l’effet de levier, est un pilier indispensable de la gestion de patrimoine, au même titre que l’épargne de précaution. Justement, avec 400 000 €, le candidat vert a trop d’épargne de précaution, mal placée, et pas optimisée pour sa succession. Heureusement, en ouvrant simplement un contrat d’assurance-vie, on peut régler une bonne partie de ces problèmes.
Vous souhaitez bénéficier d’un audit de votre patrimoine ? Prenez un rendez-vous (physique, téléphonique ou en visio-conférence) dans l’une de nos agences du patrimoine (Paris, Cannes, Rennes, Bordeaux).
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* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
**Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques
La candidate socialiste a un joli patrimoine immobilier, principalement composé d’une maison parisienne. Côté financier, ce n’est pas mal non plus avec plus de 100 000 € d’épargne. Mais une épargne mal placée, voire pas du tout. Entre un patrimoine immobilier qui ne lui rapporte rien, car résidence principale, et une épargne financière qui ne rapporte pas beaucoup plus, Anne Hidalgo a du travail pour rentabiliser son patrimoine.
1.1 État de situation et analyse
Anne Hidalgo est âgée de 63 ans. Elle est mariée et a trois enfants. L’étude de son patrimoine montre qu’elle est mariée sous un régime communautaire. Contrairement aux autres candidats, c’est donc le patrimoine du couple que nous allons étudier. Le couple détient sa résidence principale, une maison individuelle à Paris, estimée à plus de 1,2 million d’euros (mais le couple doit encore rembourser 400 K€ de crédit). Côté financier, le couple détient 87 800 € sur un compte courant, et 34 000 € en livrets. A noter qu’elle a également des contrats de retraite lui promettant une rente d’environ 650 € par mois.
Source : HATVP.fr
Anne Hidalgo doit penser à sa retraite et à sa succession.
Avec plus d’un demi-million à transmettre à chacun de ses trois enfants, ceux-ci risquent de devoir payer des droits de succession. Le couple doit également être vigilant à la succession au premier décès.
S’agissant de la retraite, le patrimoine du couple ne rapporte presque rien. Il faut absolument le placer sur des placements plus rentables.
1.2 Préconisations
Préconisation n°1 : « Simuler sa mort »
Le couple Hidalgo a un patrimoine assez classique pour un couple de pré-retraités parisiens : un patrimoine composé à 90% de la résidence principale, et un peu de liquidités. Le problème de ce patrimoine, au-delà de la rentabilité, concerne la succession.
Marié sous un régime communautaire, le couple pense peut-être qu’il n’y aura pas de succession au premier décès. Il se trompe. Au premier décès, le conjoint survivant ne récupère automatiquement que 50% de l’actif successoral. Le reste entrera dans la succession. D’où l’intérêt de simuler sa mort. Ça ne va pas les tuer…
Au premier décès, le conjoint survivant choisira certainement la totalité de l’actif successoral en usufruit, seul moyen de garder la main sur la résidence principale. Les enfants reçoivent la nue-propriété. Ils ne touchent donc rien. Ils doivent pourtant payer des droits de succession car la valeur de la nue-propriété qu’ils recevront dépassera l’abattement de 100 000 €.
Pour permettre aux enfants de payer des droits de succession, le couple doit absolument ouvrir un contrat d’assurance vie et désigner les enfants comme bénéficiaires au premier décès.
Mais plus que de permettre aux enfants de payer des droits de succession, le couple peut prendre des dispositions pour éviter que les enfants n’aient à payer de droits du tout. Pour ce faire, il pourrait dès maintenant donner à chaque enfant la moitié de la résidence principale en nue-propriété. De cette manière, ils peuvent anticiper leur donation en transmettant 100 000 € aujourd’hui (donc pas de droits de succession). Et au premier décès, à condition que celui-ci intervienne dans plus de 15 ans, les enfants n’auront pas de droits de succession à payer.
Mais attention : transmettre une partie de sa résidence principale à ses enfants n’est pas sans inconvénient. Au premier décès, le conjoint survivant va se retrouver en démembrement ET en indivision avec les enfants. Cette situation n’est pas forcément très confortable. Les enfants ne sont plus des enfants. A plus de 70 ou 80 ans, l’autorité est inversée : c’est plus les enfants qui ont le pouvoir sur le parent. Que se passerait-il alors si le parent a besoin de faire des travaux mais qu’un enfant refuse ? Ou si un enfant a un besoin d’argent et pousse pour vendre la maison et mettre le parent en maison de retraite ? Des perspectives peu réjouissantes, mais dont il faut tenir compte. En clair, entre leur éviter des droits de succession et leur éviter des conflits, il va falloir choisir.
Parfois donc, il vaut mieux ne rien faire et accepter de payer des droits de succession. La solution de mettre une part de capital en assurance vie pour transmettre du cash au premier décès aux enfants n’est peut-être pas la moins couteuse, mais c’est la plus confortable
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Préconisation n°2 : Optimiser la trésorerie
Le couple Hidalgo a 116 000 € d’épargne financière, dont plus de 80 000 € sur un compte courant à 0% et 20 000 € sur un livret crédit agricole dont le taux ressort à… 0,05%.
En revanche le couple a 10 € dans un livret A à 1%...
Très simplement, ils peuvent donc commencer par transférer l’argent du livret Crédit Agricole vers le livret A. Et multiplier donc leur rendement par 20 !
L’autre placement qu’il faut détenir à la retraite est un contrat d’assurance-vie. Au-delà des avantages successoraux qu’on a évoqués dans la première préconisation, l’assurance vie sera nettement plus rentable que les autres placements. Tout d’abord, les fonds en euros, actifs garantis de l’assureur, rapportent plus de 1%* actuellement. Mais le fonds en euros n’est pas le seul support disponible sur le contrat d’assurance vie. L’assuré a à sa disposition un large choix de supports, du plus prudent (monétaire et obligataire) au plus dynamique (actions), en passant par l’immobilier (SCPI-SCI). Les SCPI et SCI, communément appelé « produits de Pierre Papier », offre des perspectives de performances très attractives (3 ou 4%**, voire plus), avec un risque relativement maitrisé (investissement immobilier).
Ainsi, en ouvrant un contrat d’assurance-vie et en optant pour une allocation équilibrée ou défensive, entre fonds euros, Pierre Papier et éventuellement un peu d’actions, les Hidalgo détiendront un placement liquide et rémunérateur, idéal pour une belle retraite (en France ou en Espagne)
On recommande donc au couple de placer 10 000 € sur un contrat d’assurance vie en désignant les enfants comme bénéficiaires au premier décès, et 50 000 € sur un deuxième contrat avec comme bénéficiaires les enfants au second décès.
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1.3 Conclusion
Anne Hidalgo est ce qu’on peut appeler un cas d’école pour nos conseillers dans une agence parisienne. Un gros patrimoine immobilier matérialisé par la résidence principale, entrainant des problématiques de succession, et un problème de rentabilisation de ses liquidités. Et une solution parfaitement adaptée : un contrat d’assurance. Contrairement à la majeure partie des Français, le couple ne détient pas de contrat d’assurance vie. Une situation à laquelle ils peuvent remédier facilement…
Vous souhaitez bénéficier d’un audit de votre patrimoine ? Prenez un rendez-vous (physique, téléphonique ou en visio-conférence) dans l’une de nos agences du patrimoine (Paris, Cannes, Rennes, Bordeaux).
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Taux net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Pour accéder au fonds Suravenir Opportunités, chaque versement doit comporter au minimum 50 % en Unités de Compte, lesquelles comportent un risque de perte en capital et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse. L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas.
** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti
Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La liquidité. La SCI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCI.
