La pierre-papier, et tout particulièrement les SCPI, drainent toujours plus l’épargne des Français. Entre le côté « rassurant » de l’immobilier et des rendements satisfaisants grâce aux loyers perçus, les SCPI trouvent leur public sans grande peine. Mais ce serait oublier un autre moteur de performance, à savoir la revalorisation du prix de part. Et pourtant, il s’agit d’un moteur puissant, comme le montre le cas d’Epargne Foncière.
Le vaisseau amiral d’une des plus grandes sociétés de gestion
Sur le marché toujours plus fourni des SCPI, il est essentiel de bien choisir ses investissements. C’est tout le sens du palmarès des SCPI réalisé chaque année par meilleurtaux Placement : proposer un classement des 10 meilleures sociétés civiles de placement immobilier. pour vous donner des éléments de réflexion et vous aider à faire les bons choix.
A la troisième place du podium en 2022, on retrouve le « paquebot » Epargne Foncière. Pourquoi un paquebot ? Parce qu’elle est tout simplement la plus grosse SCPI du marché en termes de capitalisation, à 4,5 milliards d’euros à fin 2021. En d’autres termes, il s’agit de la SCPI avec la plus forte capacité financière sur le marché. Epargne Foncière représente le vaisseau amiral d’une société de gestion reconnue et distinguée, à savoir le groupe La Française, à travers son antenne immobilière, La Française REM. Pour vous donner un ordre d’idée, le groupe La Française cumule 55 milliards d’euros sous gestion au 31 décembre dernier.
Sans surprise, les indicateurs chiffrés témoignent de la taille de la SCPI, avec une collecte nette de 219 millions d’euros en 2021 et 1,13 million de mètres carrés de patrimoine immobilier, ayant généré 34 millions d’euros de loyers encaissés au dernier trimestre 2021. Principalement investie dans du bureau (77,58 % du patrimoine selon les dernières données), Epargne Foncière est donc solidement positionnée sur ce segment, avec également une diversification dans l’immobilier commercial (15,76 %). Les actifs sous gestion se situent majoritairement à Paris (23,45 %) et dans sa région (39,47 %), avec toutefois une partie du patrimoine dans le reste de l’Hexagone (27,18 %) et en Europe (9,9 %, principalement en Allemagne).
Au-delà de sa taille, si Epargne Foncière truste les premières places de notre palmarès (3ème en 2022, 4ème en 2021), c’est surtout grâce à la performance qu’elle sert aux épargnants. Une performance dopée par la valorisation du prix de part.
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Distribution stable et revalorisations régulières
Si l’on s’attarde sur les performances passées, qui ne sauraient préjuger des performances futures, l’historique souligne la stabilité de la distribution des revenus locatifs aux porteurs de parts. Le rendement servi en 2021 s’est fixé à 4,40 %*, un niveau identique à 2020 et en ligne avec la moyenne du marché. Surtout, on notera que la distribution est restée très stable, entre 35 et 37 euros par part chaque année sur les derniers exercices. Un indicateur plutôt rassurant pour la viabilité d’un investissement immobilier ayant vocation à durer dans le temps.
En prime, les porteurs de parts ont pu tirer parti d’un autre levier de performance, trop souvent oublié face au taux de rendement « facial » : l’augmentation du prix de part. Des revalorisations ont en effet été actées au cours des années 2018, 2019 et 2020. Elles ont porté la performance globale (rendement courant + valorisation du prix de part) à 6,37 % en 2018, puis 5,65 % en 2019 et 6,50 % en 2020.
Cette série de revalorisations annuelles a pris fin en 2021, puisqu’aucune variation du prix n’a été observée l’année dernière. Mais elle a repris en 2022 : au 1er mars, le prix de part a été revu à la hausse, de 827 à 835 €. Une revalorisation limitée (0,97 %) mais qui vient booster le rendement des investissements actés auparavant.
Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Lorsqu'une SCPI annonce une revalorisation, l'investisseur n'a que quelques semaines voire quelques jours pour souscrire avant la hausse de prix. Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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Comment savoir si une revalorisation du prix de part est à venir
Pour savoir si une SCPI a de bonnes chances de revaloriser son prix de part, il faut identifier les bonnes informations. Celles-ci se trouvent dans les dernières données mises à disposition du public, dans les rapports de gestion de la SCPI.
D’après la règlementation en vigueur, une société de gestion doit obligatoirement ajuster son prix de part dès lors que celui-ci s’éloigne de plus de 10 % de la valeur d’expertise de la SCPI. Cette valeur d’expertise, calculée à chaque fin d’année, correspond essentiellement à la valeur réelle du patrimoine immobilier. Ainsi, si la valeur d’expertise atteint 115 pour un prix de part de 100, celui-ci doit être augmenté.
Dans le cas d’Epargne Foncière, le prix de part était fixé à 827 €. La valeur d’expertise à fin 2020 atteignait quant à elle 907,37 €. Soit un écart de l’ordre de 9,7 %, très proche du seuil réglementaire des 10 % à ne pas dépasser. La prochaine valeur d’expertise (celle à fin 2021) devrait être connue d’ici quelques semaines : la probable valorisation du patrimoine immobilier d’Epargne Foncière a dû entraîner le franchissement de ce seuil de 10 %. Avec les conséquences que l’on connaît sur le prix de part et sur la valorisation des investissements réalisés avant l’évolution de celui-ci.
Notons que suite à la revalorisation du prix de part, l'écart entre prix de part et valeur d'expertise d'Epargne Foncière reste à un niveau élevé (8,67 %). Ce qui signifie qu'il reste possible d'investir à un prix décoté, avec un bon potentiel pour de futures revalorisations.
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Si vous n’avez pas le temps, ou l’envie, d’éplucher les rapports de gestion des SCPI afin de savoir quelles sont celles qui ont de bonnes chances de revaloriser le prix de leur part, inscrivez-vous ci-dessous pour être alerté(e) avant une revalorisation.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
*TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
