Espagne ? Allemagne ? Irlande ? Dans quels pays de la zone euro investir ?

L’Espagne, les Pays-Bas, l'Italie… dans quels pays européens est-il bon d’investir en 2025 ?

Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif peut offrir des rendements locatifs plus attractifs. Alors que la rentabilité locative brute se situe autour de 4% en France, on trouve des taux nettement plus avantageux dans de nombreux pays de la zone euro, en particulier en Italie et en Irlande.

Cependant, la rentabilité ne fait pas tout. L'investisseur immobilier doit tenir compte de la situation économique du pays (croissance, chômage, etc.), la stabilité politique et fiscale, de l'évolution historiques des prix, des risques d'impayés, ou encore des règles de location, (fiscalité, droits des locataires,etc.) qui peuvent varier d'un pays européen à l'autre.

A ce titre, l’enquête 2024 du CBREnous donne une bonne indication des pays qui attirent le plus les investisseurs immobiliers. Cette étude repose sur les réponses d'investisseurs européens, interrogés sur leurs intentions d'achat et leurs stratégies d'investissement actuelles, Selon l’enquête 2024 du CBRE, l'Allemagne est la 1ère destination d’investissement en zone euro, malgré un rendement relativement faible et une situation économique compliquée marquée notamment par une récession. Si la Pologne a gagné deux places dans le classement (versus 2023), la France, elle, en a perdu deux, et se positionne désormais 5e parmi les pays européens plébiscités par les investisseurs.

Le classement des pays européens par niveau de performance attendue :

• 1. Allemagne
• 2. Pologne
• 3. Espagne
• 4. Pays-Bas
• 5. France

À noter : ce classement est réalisé en tenant compte des réponses des investisseurs domiciliés dans un autre pays, et excluant le point de vue des répondants nationaux.

Classement des villes qui suscitent un fort intérêt des investisseurs :

• 1. Paris
• 2. Madrid
• 3. Amsterdam
• 4. Berlin
• 5. Copenhague

En tête de ce classement, Paris reste la ville de la zone euro qui suscite le plus d’intérêt de la part des investisseurs, malgré des prix élevés et une rentabilité locative comprise entre 2 et 4%. Mais la ville lumière est talonnée par Madrid et Amsterdam, deux capitales qui offrent des rendements plus attractives, autour des 5% Mais la capitale européenne offrant la meilleure rentabilité est Dublin : 7,6%.

>> Investissez en immobilier européen avec la SCPI Transition Europe

Partir à la conquête de l’Europe avec la SCPI Transitions Europe

Étant donné les contraintes liées à un investissement immobilier locatif (la gestion des locataires, les travaux d'entretien et les démarches administratives), il n’est pas surprenant que de plus en plus d'investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. En confiant leur capital à une société de gestion, les investisseurs laissent celle-ci se charger de l’ensemble des démarches. La société de gestion assure la gestion pour le compte des investisseurs, qui perçoivent simplement les loyers.

La société investit dans un parc immobilier diversifié avec, selon les SCPI, des typologies d’actifs variées (du résidentiel, des bureaux, commerces, entrepôts et immobilier de santé) mais surtout certaines SCPI investissent exclusivement en Europe (hors France), un bon moyen d’élargir ses horizons pour ses investissements immobiliers. Les SCPI européennes sont d’ailleurs particulièrement plébiscitées par les investisseurs pour la fiscalité avantageuse qui s’applique sur les revenus locatifs issus de l’étranger.

Investir en SCPI est accessible à tous, à partir de quelques milliers d’euros seulement, jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, que ce soit en direct ou via un crédit.

>> Je découvre la SCPI Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe, lancée en janvier 2023, s'est rapidement imposée sur le marché grâce à sa capacité d’adaptation dans un contexte de crise. Cette réactivité lui a permis de capter une part de marché significative.

En 2023, elle a offert un rendement attractif de 7,75 %* (6,52 % net de fiscalité étrangère), et jusqu'à 8,16 %* pour les investisseurs ayant souscrit via Meilleurtaux Placement lors de son lancement avec une offre à frais réduits.

Depuis le 1er janvier, 230 M€ d’investissements ont été réalisés à un taux de rendement moyen de 7,7%. En raison des excellents résultats de la SCPI, celle-ci a décidé de verser un acompte sur dividende de 13,30 € par part au titre des 3 premiers trimestres de l'année. Avec un rendement de 6.65% en 9 mois, la SCPI devrait facilement remplir, voire dépasser, son objectif annuel de taux de distribution fixé à 7,50 %*.

Avec une collecte record de 177 millions d’euros au premier semestre 2024 (dont 112 millions au 2e trimestre), Transitions Europe est proche d’atteindre son objectif de collecte annuelle fixé à 300 millions d’euros. Grâce à cette collecte, la SCPI a pu faire 9 nouvelles acquisitions sur les 6 premiers mois de 2024.

Le portefeuille immobilier est composé de 19 actifs au total et couvre déjà 5 pays et 6 classes d’actif différentes :

Les points forts de la SCPI Transitions Europe :

• Un accès à l’immobilier européen à partir de 1 000 € (minimum de souscription initiale : 5 parts à 200 € chacune),

• Une fiscalité réduite en raison de ses investissements européens,

• Une diversification des investissements à la fois par types d’actifs et par zones géographiques,

• Un objectif de taux de distribution non garanti de 7,50 %* en 2024.

>> Je reçois une information détaillée sur la SCPI Transitions Europe

Un avantage fiscal pour les épargnants

En tant qu’épargnant investissant dans des SCPI européennes, vous percevez des revenus locatifs de source étrangère. Ceux-ci subissent un traitement fiscal spécifique et surtout bien plus favorable que si vous perceviez des revenus locatifs de biens situés en France. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger subissent une imposition qui dépend des conventions fiscales établies entre les états membres de l’UE et qui permettent d’éviter une double imposition. De plus, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante explique l’engouement des particuliers pour les SCPI européennes.

Si vous percevez des revenus de l’étranger, il faut regarder la convention bilatérale entre la France et le pays du ou des biens immobiliers détenus par la SCPI. Deux règles de calcul existent selon le pays où est situé le(s) bien(s) :

• La méthode du crédit d’impôt : les revenus étrangers sont imposés dans le pays dans lequel ils trouvent leur source et également en France. En revanche, la double imposition est éliminée par le biais d’un crédit d’impôt.

• La méthode du taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le calcul du revenu imposable en France, mais un taux d’imposition théorique est fictivement calculé.

Exemple 1 : la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI française

Vous percevez 10 000 € de revenus provenant de parts d’une SCPI détenant des biens situés en France. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Selon votre tranche marginale d’imposition, vous pouvez être imposé jusqu’à un taux pouvant aller jusqu’à 45 % pour la tranche la plus élevée. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. A titre d’exemple, sur une tranche marginale d’imposition à 30 %, vos revenus seront soumis à une imposition totale de 4 720 € (10 000 x 47,2).

Exemple 2 : la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI européenne investissant en Allemagne (méthode du crédit d’impôt)

Prenons maintenant l’exemple du même montant de revenus, 10 000 €, mais provenant d’une SCPI investissant en Allemagne. La SCPI va dans un premier temps payer l’impôt sur les revenus fonciers en Allemagne et verser donc aux porteurs de parts un revenu net de fiscalité étrangère. Ainsi, pour un revenu brut de 10 000 €, le revenu net serait de 8 889 €, soit 1 111 € d'impôt.

De votre côté (en France), vous devrez vous acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers. La société de gestion vous indique le montant que vous devez régler en France. Dans notre hypothèse simplifiée, il faudrait donc déclarer 10 000 euros de revenus fonciers en France (même si ce chiffre ne correspond pas toujours aux revenus bruts, en fonction des retraitements comptables). Dans l'hypothèse d'une TMI de 30%, l'impôt à payer serait donc de 3000 € (pas de prélèvements sociaux). En revanche, avec la convention fiscale franco-allemande, le traitement fiscal de vos revenus locatifs provenant de biens situés en Allemagne vous fait bénéficier d’un crédit d’impôt égal à votre taux moyen d’imposition afin de vous éviter une double imposition. Avec un crédit d’impôt correspondant à votre taux moyen de 14 % pour notre exemple (soit 1 400 € de crédit d’impôt), votre imposition s’élèvera à 1 600 € (3 000 – 1 400). 

Au total, vos revenus subiraient un impôt de 2 711 € (1 111 + 1 600), bien loin des 4 720 € d’impôt dû si les revenus étaient de source française.

>> Investissez en immobilier européen avec la SCPI Transition Europe

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.