vendredi 12 août

En 2022, les épargnants se ruent sur les SCPI, à tel point que le record de collecte de 2019 pourrait être dépassé. Les investisseurs sont notamment attirés par la solidité d’un placement immobilier sans les soucis de gestion, et les rendements élevés de ces placements, avec plus de 4% nets de frais distribués chaque année. Et la prudence affichée par les sociétés de gestion au premier semestre ne devrait pas refroidir les ardeurs.

La ruée des épargnants, la prudence des sociétés de gestion


La collecte des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) a le vent en poupe depuis le début de l’année. Toutes typologies confondues, la « pierre papier » enregistre une collecte de 5,2 milliards d'euros sur les six premiers mois de l’année, d’après les derniers chiffres publiés le 20 juillet par l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Une collecte en hausse de 39% par rapport aux six derniers mois de 2021 et de 44% par rapport au premier semestre 2021.

2022 pourrait bien être une « année record pour la pierre papier, dépassant ainsi le montant pré-Covid de 7,9 milliards d'euros pour l'année 2019 ».

Il faut dire que les SCPI ne manquent pas d’atouts : ces véhicules permettent en effet d’investir sur l’immobilier, qui fait figure de valeur refuge et de rempart contre l’inflation, sans aucun souci de gestion et pour une mise de départ qui peut être relativement faible. Les rendements distribués par les SCPI, nets de frais, sont particulièrement attractifs : en 2021, le taux de distribution moyen du marché s’est élevé à 4,49%* selon l’ASPIM.

Mais pour l’année 2022, les sociétés de gestion affichent, pour l’instant, leur prudence dans un contexte toujours lourd (Covid guerre en Ukraine, inflation, élections françaises, etc.). De très nombreuses SCPI ont donc vu leur distribution diminuer légèrement au premier semestre. C’est notamment le cas de plusieurs SCPI de notre palmarès 2022 des meilleures SCPI .

PF Grand Paris, 2ème de notre palmarès, a ainsi distribué 10,10 € par part au premier semestre 2022, contre 10,78 € l’an dernier. La société de gestion prévient viser un rendement entre 4,15% et 4,30%* cette année, contre 4,42%* l’an dernier.

Pierval Santé, 4ème de notre palmarès, a quant à elle distribué 4,68 € au premier semestre 2022 contre 4,80 € l’an dernier. Le rendement de cette SCPI devrait toutefois rester très attractif en 2022, au-dessus de 5%*, contre 5,33%* en 2021. A noter que pour cette SCPI, plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).

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Des rendements encore très attractifs


Malgré la relative prudence des sociétés de gestion en ce début d’année, certaines SCPI continuent donc d’afficher des niveaux de distribution bien supérieurs à la moyenne. Il reste ainsi tout à fait possible de cibler des SCPI visant un objectif de rendement (non garanti) supérieur à 5 % pour l’exercice 2022.

Faut-il comprendre que les SCPI concernées présentent un profil plus risqué que les autres ou que leur société de gestion se montre prétentieuse ? Loin de là. En réalité, ces SCPI n’échappent pas au réflexe de prudence observé sur le marché : comme certaines de leurs concurrentes, elles tablent sur des objectifs mesurés pour 2022… Mais à leur échelle, c’est-à-dire celle d’une SCPI gérée de main de maître et capable de surperformer le marché de manière consistante.

Prenons l’exemple d’Epargne Pierre, la SCPI concentrée sur l’immobilier de bureaux dans les métropoles régionales de l’Hexagone. Forte d’une capitalisation qui dépasse désormais 2 milliards d’euros, elle vise un taux de distribution supérieur à 5,10 % en 2022. Les distributions de revenus effectuées au cours des deux premiers trimestres sont en ligne avec cet objectif. A titre de comparaison, le taux de distribution 2021 d’Epargne Pierre s’était fixé à 5,36 %, bien au-dessus de la moyenne du marché. Compte tenu des éléments présentés à mi-parcours, Epargne Pierre devrait donc poursuivre sur sa lancée et continuer à se classer parmi les SCPI les plus performantes.

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Autre exemple, la SCPI dédiée à l’immobilier de logistique ActivImmo. Au cours de ses deux premières années d’existence, elle a affiché un taux de distribution légèrement supérieur à 6 %. Pour 2022, le rendement cible a été fixé à 5,5 %. Un objectif un peu plus bas, donc, mais dépassant de loin la moyenne du marché. Cette évolution du rendement courant n’a rien de surprenant pour une jeune SCPI comme ActivImmo, qui poursuit le développement de son portefeuille immobilier. A ce titre, soulignons que la société de gestion Alderan a commencé à investir en Europe (Espagne). Une manière d’approfondir la diversification du patrimoine de la SCPI qui permet de surcroît de distribuer des revenus plus faiblement imposés aux porteurs de parts.

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Les SCPI diversifiées résistent


Toutes les typologies de SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. En effet, si les SCPI spécialisées dans la logistique, la santé ou les bureaux voient leur rendement légèrement baisser, ce n’est pas le cas pour la plupart des SCPI diversifiées ainsi que des SCPI spécialisées sur le commerce. Pour ces dernières, la crise du Covid semble définitivement refermée.

Epargne Foncière, 3ème de notre palmarès, plus grosse SCPI du marché en termes de capitalisation et référence des SCPI diversifiées, a ainsi versé 18,18 € par part au S1 2022, un montant équivalent à 2021. Même chose pour Immorente, la SCPI historique de Sofidy, qui demeure LA Référence parmi les SCPI de commerces. Forte d’une capitalisation qui excède 3,6 milliards d’euros fin 2021, la SCPI est majoritairement investie en commerces mais investit également en bureaux et logistique. Elle fait également état d’une belle diversification géographique, avec notamment un peu plus de 20 % de patrimoine immobilier localisé en Europe, hors des frontières de l’Hexagone.

En 2021, cette SCPI a offert un rendement de 4,64%*, en hausse par rapport à 2020 (4,42%*). Sur le long terme, Immorente dispose d’un bel historique. Après tout, la SCPI a vu le jour à la fin des années 1980… et peut donc faire valoir plus de 30 ans de performances et de bonne gestion ! En 30 ans, le prix de part est passé de 167,9 € à 340 €, soit une hausse de plus de 100%*. En incluant les loyers, le TRI sur 20 ans ressort à 8,63%*. Fait notable pour ceux qui s’intéressent à l’histoire, les versements aux souscripteurs étaient restés très bien orientés au cours des années 1990, une décennie marquée par une grave crise de l’immobilier tertiaire, avec une hausse de la vacance locative et une chute des prix. Une preuve de la solidité historique de cette SCPI, de bon augure pour les épargnants qui recherchent un placement durable sur le moyen-long terme.

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De nouvelles hausses de prix à attendre ?


Si l’attention se focalise habituellement sur le taux de distribution pour évaluer le rendement d’un investissement en SCPI, il ne s’agit cependant pas du seul levier de performance à étudier. En effet, l’acquisition de parts de SCPI permet également de bénéficier des revalorisations du prix de ces dernières dans le temps.

Pour rappel, si le prix de part d’une SCPI est inférieur de plus de 10 % à la valeur de reconstitution de son patrimoine, la société de gestion doit alors augmenter la valeur de la part. Il s’agit là d’une obligation réglementaire à laquelle il n’est pas possible de déroger. De fait, les épargnants ont tout intérêt à privilégier des SCPI bien positionnées à cet égard, afin d’investir avant une future revalorisation qui ne saurait tarder dans certains cas.

Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière. Après une petite augmentation du prix de part de 0,97 % le 1er mars dernier, le rapport prix de part/valeur de reconstitution fait apparaître un écart de 9 %. Le seuil réglementaire de 10 % est donc très proche pour cette SCPI gérée par La Française REM. Il suffirait ainsi d’une légère valorisation du patrimoine immobilier de la plus grosse SCPI du marché (4,9 milliards d’euros de capitalisation) en 2022 pour que les porteurs de parts puissent profiter d’une revalorisation courant 2023.

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Epargne Foncière n’est pas le seul exemple de SCPI avec un potentiel ou un historique de revalorisation du prix de part. Les spécialistes de la pierre-papier peuvent notamment citer PF Grand Paris, qui a procédé à des augmentations chaque année depuis 2017… sauf en 2022. Portée par le développement du projet Grand Paris, cette SCPI continue d’afficher un beau potentiel à long terme.

Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Lorsqu'une SCPI décide d’augmenter le prix de part, l'investisseur n'a que quelques semaines voire quelques jours pour souscrire avant la hausse de prix. Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !

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Novapierre Allemagne toujours aussi attractive

1ère de notre palmarès, Novapierre Allemagne est l’une des rares SCPI qui cumulent augmentation du prix de la part, hausse de la distribution trimestrielle et potentiel important de revalorisation à moyen terme.

Novapierre Allemagne 2 (son aînée étant fermée aux nouvelles souscriptions) a ainsi vu le prix de sa part augmenter de 4% au 1er avril 2022. Par ailleurs, la revalorisation actée au 1er avril dernier est loin d’avoir épuisé le potentiel de hausse. La valeur de reconstitution de la SCPI au 31 décembre dernier fait apparaître un écart significatif avec le prix de part actuel de 260 €, puisque ce dernier est désormais décoté de 9,73 %. Et comme cet écart ne peut pas excéder 10 % selon la réglementation en vigueur, la valorisation du patrimoine immobilier pourrait porter cet écart de nouveau au-delà du seuil de 10 %. Une nouvelle hausse de prix de part pourrait ainsi se matérialiser dès 2023.

De plus, Novapierre Allemagne 2 vise un objectif de rendement (non garanti) de l’ordre de 4,20 à 4,50 %* par an, net de fiscalité étrangère. Depuis son lancement fin 2019, la SCPI a constitué un beau patrimoine dans l’immobilier commercial Outre-Rhin, valorisé à 174,3 millions d’euros au 31 décembre 2021. Ce patrimoine lui permet désormais de procéder à des distributions de revenus aux associés en phase avec l’objectif de rendement. Ainsi la SCPI a versé au premier semestre 2022 un dividende de 5,70 €, contre 2,16 € l’an dernier

Enfin, rappelons que Novapierre Allemagne 2 est, comme son nom le laisse entendre, une SCPI étrangère. Comme elle est investie exclusivement au-delà des frontières hexagonales, les porteurs de parts profitent d’une fiscalité allégée sur les loyers versés. En premier lieu, ils échappent entièrement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Soit près d’un cinquième de la performance qui revient à l’investisseur plutôt qu’à l’Etat. En prime, ils sont imposés « à la source », c’est-à-dire en Allemagne, où la taxation des revenus fonciers (taux forfaitaire de 15,825 %) est bien moins élevée qu’en France (tranche marginale de l’impôt sur le revenu). Les revenus allemands doivent bien être déclarés en France mais font l’objet d’un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition de l’investisseur.

L’illustration suivante permet de mesurer la différence de rendement réel (après fiscalité) entre une SCPI 100 % française et une autre investie intégralement en Allemagne, dans le cas d’un épargnant imposé à la TMI de 30 % (taux moyen d’imposition de 17,4 %) :

>> Je souhaite en savoir plus sur la SCPI Novapierre Allemagne 2


Communication non contractuelle à but publicitaire

*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .

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