Fin 2020, Perial Asset Management lançait PF Hospitalité Europe, une SCPI investie dans des immeubles des secteurs de l’hôtellerie, l’hébergement, la santé ou encore l’éducation. Le tout en privilégiant les opportunités sur les marchés européens. Quelques mois après son lancement, la SCPI est désormais éligible à l’offre de financement à crédit de notre partenaire, dans un cadre exceptionnel : sans frais de dossier ni de garantie, avec une fiscalité allégée (SCPI investie en Europe) et surtout un versement mensuel qui démarre dès 100 euros. Incontournable !
Une SCPI pour diversifier sur le secteur de l’hospitalité…européen
Avec cette nouvelle SCPI 100% Européenne spécialisée dans l'immobilier d'accueil, PERIAL AM a souhaité répondre aux besoins sociaux et sociétaux ainsi qu’aux besoins démographiques (développement de la population active, vieillissement de la population, augmentation de l’espérance de vie). La SCPI entend ainsi investir dans des secteurs d’activités décorrélés des cycles bureaux portés par des tendances démographiques fortes et de longs termes.
Concrètement, les investissements de la SCPI ont pour but de :
• Favoriser l'accès à des solutions d'hébergements avec services (hôtels économiques, résidences d’affaires, auberges de jeunesse, espaces de coliving). Un secteur prisé en sous-offre.
• Contribuer au développement d'infrastructures de santé (cliniques, centres médicaux et de soins). Un investissement sociétal répondant à des besoins structurels, présents et futurs. Fragilisé par la crise sanitaire, le secteur de la santé nécessite le soutien des capitaux privés. D’autant que le secteur est en sous-offre face au vieillissement de la population.
• Participer au développement du tissu éducatif (résidences étudiantes, crèches, écoles, etc.). Que ce soit pour les logements étudiants ou pour la petite enfance, le secteur est en sous-offre face à la croissance de la demande.
Forte de ses 700 M€ sous gestion en Europe dont près de 300 M€ sur le secteur de l’hospitalité, PERIAL AM a souhaité positionner sa nouvelle SCPI sur des marchés européens déjà identifiés (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique, etc.). L'exposition européenne offre en effet une profondeur de marché et une mutualisation des risques.
Sur les 3 typologies d'actifs recherchés (hébergements, infrastructures de santé et tissu éducatif), l'Europe offre en effet de nombreuses opportunités :
• L’Europe est la 1ère destination touristique mondiale attirant plus de 50% des flux (European Hotel Sector Overview, Juin 2019, Cushman & Wakefield).
• Vieillissement de la population européenne : la part des seniors (plus de 80 ans) devrait quasiment doubler en 2050 (source : Francesoir, 2016, Vieillissement de la population).
• L'Europe est également la première zone d’accueil des étudiants.
Pour cette nouvelle SCPI, PERIAL AM a indiqué viser pour un objectif de distribution potentielle de 5% la 1ère année. Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’ils sont bien partis pour remplir cet objectif : la SCPI a en effet versé un premier acompte trimestriel de 3 € (pour un prix de part à 200 €). Si elle maintient ce niveau de distribution, le TDVM** 2021 pourrait ainsi atteindre 6%*
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L'atout supplémentaire selon MeilleurPlacement : une fiscalité avantageuse
PERIAL AM vise pour cette SCPI un objectif de distribution potentielle de 5% la 1ère année. La rentabilité serait d'autant plus forte que la fiscalité sur les dividendes sera plus douce que pour une SCPI 100% française. En premier lieu, l’investisseur ne paye pas de prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers provenant de l’étranger. 17,2% d’impôt économisé.
Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !
Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatérale prévoit alors un système pour éviter la double imposition. On trouve deux grands cas de figure :
• Dans certains pays comme l’Allemagne ou l'Espagne, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
• Mieux encore, dans d’autres pays comme les Pays-Bas, ou le Portugal, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois en compte pour le calcul du taux effectif.
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Les SCPI et le levier du crédit
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustration : Un épargnant qui verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année.
Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 5%* annuel touchera 5 000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 416 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 40 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancée. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
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Offre clé en main hyper attractive
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment des SCPI étrangères
Cerise sur le gâteau, alors que les taux de crédit immobilier semblent remonter partout ailleurs, notre partenaire CFCAL a décidé fin 2020 d’abaisser ses taux sur le financement des SCPI. De 2.80% jusqu'à 15 ans et 3.15% de 16 à 25 ans, les taux sont passés à 2.40% jusqu'à 15 ans et 2.75% de 16 à 25 ans. Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,40 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI majoritairement investies hors de France, dont PF Hospitalité Europe
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 22 euros*** (hors fiscalité hors assurance), pour un financement de 50 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Pierval Santé.
A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 100 euros*** ((hors fiscalité hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 250 000 € (mensualité 1153 €, revenus mensuel brut 1052 €).
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
La présente publication sur cette page relative aux SCPI gérés par PERIAL AM a un caractère purement informatif. Elle n’a pas valeur contractuelle et ne constitue pas un conseil en placement.
Le lecteur intéressé par la souscription ou l’acquisition de parts de SCPI est invité à se rapprocher de son conseiller financier habituel ou de PERIAL AM afin d’obtenir les documents écrits et informations nécessaires à sa prise de décision.
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
***Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
