La SCPI Novapierre Allemagne 2 a été lancée en 2019 pour faire suite au franc succès de son premier millésime. Cette deuxième version est tout autant une réussite puisqu’elle avait déjà trouvé sa place dans notre palmarès 2022 et démontre une nouvelle fois sa solidité en 2023 en restant dans le peloton de tête de notre palmarès. Sa solidité financière, sa stratégie d’investissement, une revalorisation récente du prix de sa part… il faut dire que la SCPI a tout pour plaire. Pour les épargnants, investir Outre-Rhin permet, entre autres, de diversifier son patrimoine en dehors de la France et de bénéficier d’une fiscalité plus attractive offrant un potentiel de rendement plus élevé.
Investir Outre-Rhin avec Novapierre Allemagne 2
C’est en 2019 que la Société de Gestion PAREF Gestion lance Novapierre Allemagne 2. Ce lancement fait suite au succès du premier millésime, Novapierre Allemagne, lancé en 2014. Une réussite pour la société de gestion qui a donc conduit à la création d’une deuxième version en 2019, qui elle-même connait un certain succès. La SCPI Novapierre Allemagne 2 était en tête de notre palmarès en 2022 et reste en peloton de tête dans notre palmarès de 2023, en 3e position.
L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie, une main d’œuvre qualifiée, d’excellentes infrastructures et une industrie solide. Mature et très établi, le marché de l’immobilier d’entreprise est le plus large d’Europe Continentale. Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
La SCPI Novapierre Allemagne 2 se concentre principalement sur l'acquisition d'actifs commerciaux tels que des magasins et des locaux commerciaux, ce qui permet de répondre de l'intérêt toujours vif des épargnants pour les commerces essentiels. Les biens acquis par la SCPI se trouvent principalement en Allemagne, avec quelques exceptions dans d'autres pays européens.
Au 1er trimestre 2023, la capitalisation de la SCPI Novapierre Allemagne 2 s'élevait à 356 millions d'euros, et son taux d'occupation financier (TOF) est de 98,8 %. Ce dernier indicateur permet d'évaluer la capacité de la SCPI à trouver des locataires. Un TOF supérieur à 90 % témoigne de la bonne performance locative de la SCPI, ce qui réduit le risque et constitue un avantage considérable.
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Novapierre Allemagne 2 : une performance à 8,5 % en 2022
Après deux années de transition en 2020 et 2021, la SCPI Novapierre Allemagne 2 semble avoir atteint son rythme de croisière en 2022, affichant un taux de distribution de 4,50 %* (contre 3,39 % en 2021). La SCPI cible une hausse de son taux de distribution pour 2023, avec un objectif de rendement prévisionnel (non garanti) situé entre 4,5 % et 5 %. En avril 2022, la SCPI a également procédé à une revalorisation de sa part de 10 €, la faisant passer de 250 € à 260 €.
En cumulant le taux de distribution de 4,5 %* et la revalorisation du prix de la part de 4 %, on obtient une performance globale de 8,5 %* au titre de l’année 2022.
Au 1er trimestre 2023, la distribution de dividendes s’est établie à 2,79 € net par part, un montant qui reste dans la lignée de la tendance amorcée depuis 2022. Si le marché est incertain en ce début d’année 2023, la SCPI Novapierre Allemagne 2 prouve toutefois sa résilience. Cela peut s’expliquer par la prépondérance des commerces essentiels dans le portefeuille de la SCPI qui compte alors des locataires en capacité de répercuter l’inflation sur le prix de leur biens et services. En tout, c’est 70 % du patrimoine de la SCPI est composé de commerces essentiels (alimentaire, bricolage et drugstore).
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Un patrimoine diversifié sur le plan sectoriel et géographique
La SCPI Novapierre Allemagne 2 concentre la quasi-totalité de ses investissements en Allemagne profitant alors du dynamisme de l’économie allemande, 1re économie européenne, et plus particulièrement du marché immobilier des commerces.
Son patrimoine immobilier commercial est composé majoritairement de murs de magasins, de commerces et de centres commerciaux. Son portefeuille est composé à 70 % de commerces essentiels (commerces alimentaires, magasins de bricolage et drugstores) situés principalement dans les Länder allemands les plus dynamiques afin de bénéficier de l'attractivité de cette classe d'actifs qui a démontré toute sa résilience ces dernières années.
Ses biens sont situés majoritairement en Allemagne et à titre exceptionnel dans d’autres Etats de la zone euro avec notamment 20 % de ses actifs situés aux Pays-Bas.
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Une fiscalité attractive pour plus de rendement
La fiscalité de la SCPI est attractive grâce à une convention fiscale franco-allemande avantageuse pour les investisseurs français. En effet, les revenus générés par les biens situés en Allemagne bénéficient d'une fiscalité plus favorable en comparaison aux SCPI qui investissement en France et génèrent des revenus imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %.
En investissant en Allemagne, la fiscalité est bien plus clémente :
1. Les SCPI allemandes sont soumises à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15,825 %. Cet impôt est prélevé à la source donc vous recevez vos revenus nets d’impôts allemands.
2. Puis, les revenus sont imposés dans votre pays de résidence (en France). Cela donne droit à un crédit d’impôt égal à votre taux moyen d’imposition afin de ne pas être pénalisé par une double imposition.
3. Enfin, les revenus ne subissent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, habituellement appliqués sur les revenus de source française.
Exemple 1 : la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI française
Vous percevez 10 000 € de revenus provenant de parts d’une SCPI détenant des biens situés en France. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Selon votre tranche marginale d’imposition, vous pouvez être imposé jusqu’à un taux pouvant aller jusqu’à 45 % pour la tranche la plus élevée. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. A titre d’exemple, sur une tranche marginale d’imposition à 30 %, vos revenus seront soumis à une imposition totale de 4 720 € (10 000 x 47,2).
Exemple 2 : la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI européenne investissant en Allemagne (méthode du crédit d’impôt)
Prenons maintenant l’exemple du même montant de revenus, 10 000 €, mais provenant d’une SCPI investissant en Allemagne. La SCPI va dans un premier temps payer l’impôt sur les revenus fonciers en Allemagne et verser donc aux porteurs de parts un revenu net de fiscalité étrangère. Par exemple, la SCPI Novapierre Allemagne 2, dont le rendement brut s’est élevé à 4,5% en 2022 a versé un rendement net de 4%. Ainsi, pour un revenu brut de 10 000 €, le revenu net serait de 8 889 €, soit 1 111 € d'impôt.
De votre côté (en France), vous devrez vous acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers. La société de gestion vous indique le montant que vous devez régler en France. Dans notre hypothèse simplifiée, il faudrait donc déclarer 10 000 euros de revenus fonciers en France (même si ce chiffre ne correspond pas toujours aux revenus bruts, en fonction des retraitements comptables). Dans l'hypothèse d'une TMI de 30%, l'impôt à payer serait donc de 3000 € (pas de prélèvements sociaux). En revanche, avec la convention fiscale franco-allemande, le traitement fiscal de vos revenus locatifs provenant de biens situés en Allemagne vous fait bénéficier d’un crédit d’impôt égal à votre taux moyen d’imposition afin de vous éviter une double imposition. Avec un crédit d’impôt correspondant à votre taux moyen de 14 % pour notre exemple (soit 1 400 € de crédit d’impôt), votre imposition s’élèvera à 1 600 € (3 000 – 1 400).
A savoir qu’en investissant dans des SCPI européennes, vous êtes en plus exonéré de prélèvements sociaux. Vous économisez donc 17,2 % de prélèvements sociaux sur votre investissement.
Au total, vos revenus subiraient un impôt de 2 711 € (1 111 + 1 600), bien loin des 4 720 € d’impôt dû si les revenus étaient de source française.
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Les caractéristiques principales de la SCPI Novapierre Allemagne 2
• Date de création : 2019
• Prix de la part : 260 €
• Minimum de souscription : 10 parts, soit 2 600 €
• Taux de distribution : 4,5 %*
• Commission de souscription : 10 %
• Taux d’occupation financier au T1 2023 : 98,8 %
• Capitalisation au T1 2023 : 356 M€
L’acquisition de parts de SCPI est disponible en direct mais vous pouvez également loger des parts de la SCPI dans votre assurance-vie ou votre plan d’épargne retraite (PER). Vous profitez ainsi des avantages fiscaux propres à ces deux enveloppes fiscales.
Autre option, acquérir la nue-propriété de la SCPI afin d’acheter à un prix décoté. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de dividendes et vous n’êtes soumis à aucune charge fiscale. A la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété. A ce stade, soit vous vendez vos parts pour profiter d’une plus-values exonérée d’impôt sur le revenu (sous conditions), soit vous gardez vos parts pour toucher les dividendes. Ce mode d’acquisition convient aux épargnants qui n’ont pas besoin de revenus dans l’immédiat.
Avec meilleurtaux Placement, vous n’êtes qu’à quelques clics d’investir en Allemagne. La SCPI Novapierre Allemagne 2 est disponible à la souscription en ligne. Fini les liasses de formulaires de souscription à remplir à la main, il ne faut désormais pas plus de 10 minutes pour réaliser une simulation d’investissement et souscrire.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
