Avez-vous déjà rêvé de posséder un domaine viticole, qui plus est dans la prestigieuse région champenoise ?
Longtemps, l’investissement dans les vignobles français semblait hors de portée pour l’immense majorité des particuliers. Mais ce marché se démocratise de plus en plus. En effet, les Groupements Fonciers Viticoles (ou “GFV”) sont devenus au fil des années la solution idéale et accessible pour investir dans le vin tout en associant plaisir, réductions d’impôts et diversification patrimoniale.
Qu’est-ce qu’un Groupement Foncier Viticole ?
Un Groupement Foncier Viticole est une société civile non exploitante permettant aux particuliers d’acquérir collectivement tout ou partie d’un, ou plusieurs, domaine(s) viticole(s) (vignes et propriétés immobilières). Les associés de parts de GFV confient l’exploitation du domaine à un vigneron, via un bail.
Lorsqu’un vigneron a un projet, comme agrandir son domaine, il est obligé de mobiliser un capital important. En particulier dans certaines régions de France où le prix des terres viticoles est très élevé. Les Groupements Fonciers Viticoles ont été créés pour répondre à ce type de projets. Le groupement va effectuer ainsi une levée de capitaux auprès d’investisseurs pour aider le professionnel à financer son projet. D’une certaine manière, cette stratégie ressemble à une levée de fonds dans le cadre du private equity. Les associés de parts du GFV sont propriétaires du domaine mais il est exploité par le vigneron. Ce professionnel va généralement verser un fermage (une forme de loyer) aux investisseurs lors d’assemblées générales. Le GFV se rémunère grâce au fermage mais également à la valorisation des terres.
L’investissement dans un GFV est un très bon outil de diversification patrimoniale. En cette période de crise, les GFV font également office de valeur refuge. Et pour cause, ce type de placement ne connaît pas une volatilité extrême. C’est un investissement serein et de long terme.
Par ailleurs, il s’agit également d’un outil d’optimisation fiscale puisque l’État accorde aux investisseurs de nombreux avantages fiscaux (IR, IFI et droit de succession). En effet, au-delà de l’aventure entrepreneuriale, la rencontre entre investisseurs et vignerons permet également de protéger et de valoriser le patrimoine français. En la matière, quel meilleur exemple que celui de la région champenoise ?
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Investir dans le Champagne, le symbole français
Le Champagne est exceptionnel à plus d’un titre. Son appellation est défendue comme une marque par sa filière, notamment en Chine. Elle est valorisée comme sixième marque mondiale, tous secteurs confondus. Dans le secteur des boissons, c’est la deuxième marque la mieux valorisée, après Coca-Cola. En Champagne, seul 0,6% de la surface viticole est échangée chaque année et ces transactions ne sont pas accessibles aux particuliers.
Le Champagne est évidemment un actif de très grande valeur, synonyme de luxe à travers le monde, se reposant sur une appellation et une réputation inégalables. Le précieux breuvage représente environ 6% des volumes de vins produits en France chaque année, mais 22% de la valeur des exportations viticoles. Le foncier champenois s’étend sur seulement 1% de la surface du vignoble français mais pèse pour 21% de sa valeur.
Les occasions d’acheter des parcelles viticoles en Champagne sont très rares. Le foncier y est exceptionnel mais coûteux : environ 1,1 million d’euros par hectare. La productivité des vignes est très bonne, environ 10 200 kg de raisin par hectare.
France Valley est seule société de gestion de portefeuille agréée à intervenir dans la région champenoise, par l’Autorité des Marchés Financiers (“AMF”).
France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante qui construit et gère des solutions d’investissements fonciers forestiers, viticoles, agricoles et immobiliers. La société a 1,4 milliard d’euros de capitaux sous gestion et compte 14 salariés.
Notre partenaire a acquis en Champagne une parcelle de 3 hectares environ, à Mareuil-le-port, près d'Epernay. Ces vignes ont été achetées à un propriétaire qui les louait à une famille d’exploitants locaux, la famille Testulat. Cette famille de vigneron de père en fils (exploitant en Champagne depuis Napoléon 3) gère 11 hectares : France Valley lui permet d’exploiter les 3 hectares acquis.
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Combien ça rapporte ?
Traditionnellement, le rendement lié à un GFV se compose du fermage, une sorte de loyer payé chaque année par le vigneron.
Cependant, pour ses GFV, France Valley ne perçoit pas de fermage. Au lieu de cela, le GFV récupère tous les ans un tiers de la récolte de raisin de l’exploitation, au moment des vendanges. Ce raisin est pressé par l’exploitant, pour le transformer en moût. Puis, France Valley le revend à des maisons de Champagne qui en ont besoin pour leurs assemblages.
Ainsi, si 70% des bouteilles de Champagne sont vendues par de grandes maisons, estampillées par de célèbres marques, elles ne détiennent en réalité que 10% du foncier viticole de la région. Elles sont donc obligées d’acheter massivement du raisin à des exploitants via des contrats d’approvisionnement. En 2019, France Valley a ainsi vendu sa précédente récolte aux maisons Veuve Clicquot et Moët & Chandon.
Le rendement annuel ainsi généré est compris entre 0,8% et 1%*.
L’actionnaire peut choisir de recevoir son loyer en numéraire, ou le convertir en bouteilles (l’actionnaire reçoit la valeur de son loyer en bouteille). A ce titre, France Valley donne accès à de nombreuses bouteilles avec une réduction puisqu’elles sont accessibles au « prix distributeur ». Il s’agit de vins des domaines achetés par les GFV (Famille Testulat et Famille Godard) mais aussi de quelques grands crus des maisons avec lesquelles la société travaille (Ruinart, Bollinger, Billecart, Laurent Perrier, etc.).
Les avantages fiscaux
Pour soutenir le secteur viticole, créateur d’emploi et qui contribue au rayonnement français, et en contrepartie des risques pris, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux :
- Les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu. L’an dernier ce taux était de 18%. Mais depuis la loi de Finances de 2020, dont les décrets d'application sont parus cet été, le taux de réduction est passé à 25%.
A noter que la réduction est limitée à un investissement de 50 000 € pour une personne seule (soit 12 500 € de réduction IR) et de 100 000 € pour un couple (soit 25 000 € de réduction IR), en contrepartie d'une durée de blocage jusqu'au 31 décembre de la 8ème année suivant celle de la souscription et d'un risque de perte en capital. Cette réduction IR est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, mais l'excès de réduction IR non utilisée est reportable sur les 4 années suivantes.
- Contrairement aux autres placements immobiliers, les GFV sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.
- Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans contrainte de lignée, jusqu’à 300 000 euros. Ces abattements s’appliquent sur la valeur des actifs viticoles, pas sur la trésorerie. En contrepartie, les parts doivent avoir été détenues deux ans avant la transmission, puis elles doivent être conservées au moins cinq ans par les héritiers ou les donataires.
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La revalorisation des parts
Les investisseurs doivent conserver leurs parts au moins 5 ans et demie pour bénéficier des réductions d’impôts. Mais la durée de conservation recommandée est de 10 ans. Cependant, le GFV de France Valley est une société à capital variable et peut organiser la liquidité pour ceux qui le souhaitent. Le prix dépendra alors de la valeur des vignes.
En moyenne, le prix de l’hectare en Champagne s’est valorisé de 7%* par an ces trente dernières années (Source SAFER 2019).
Le potentiel de croissance du prix de l’hectare en Champagne, qui dépend notamment de la consommation mondiale, semble loin d’être épuisé, notamment de part les perspectives de ventes en Chine : La Chine reconnaît l’appellation Champagne depuis 2013. En 2018, autant de Champagne a été consommé dans l’Empire du Milieu … qu’aux Emirats Arabes Unis ! Les perspectives d’exportation de Champagne sont bonnes à moyen et long terme, en particulier au Moyen-Orient et en Asie.
A noter que les vignes ont été achetées avec une décote de 17% car elles sont occupées par un exploitant. Cette décote permet notamment à l’investisseur de compenser la commission de souscription de 10%.
Le bail de l’exploitant est reconduit pour 25 ans par France Valley, d’où cette décote appliquée sur ses vignes. Ainsi, si la valeur d’acquisition est de 2,626 millions d’euros, sa valeur libre est en réalité de 3,175 millions d’euros. Les vignes achetées ont un âge moyen de 30 ans et sont dans un excellent état sanitaire. Dans 20 ans, les vignes pourront être revendues à leur valeur libre. Le GFV sera alors liquidé. Le moment de sabrer le champagne ?
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de Groupement Foncier Viticole présente un risque de perte en capital, en particulier sur une durée d'investissement qui serait courte. L'investissement dans des parts de GFV est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et leur souci de diversification des placements financiers de prendre en compte les particularités de cette forme d'investissement. L'investissement dans des parts de GFV présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants :
- Risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital
- Risque d'exploitation et sur les revenus
- Risque de liquidité
- Risque de contrepartie
À propos de France Valley
France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), spécialisée dans les Groupements Forestiers, le Capital Investissement et l'Immobilier.
France Valley gère une quinzaine de Groupements Forestiers pour le compte de nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son expertise pour investir dans cet actif.
France Valley est membre de l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux investisseurs institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France Valley se conforme au code de bonne conduite de l'ASFFOR et a pour pratique de faire certifier PEFC (Program for the Endorsement of Forest Certification) ses massifs forestiers sous gestion.
