Avec la publication des rapports sur le premier trimestre 2020, on en sait plus sur les effets de la crise sanitaire et économique sur les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Si la plupart doivent accorder des aménagements de loyers à certains locataires, tous n’ont pas pour autant diminué la distribution aux porteurs de parts au T1 2020. En fonction de la reprise économique, la situation pourrait cependant évoluer sur les prochains trimestres, bien que beaucoup de SCPI ont de la marge pour maintenir un bon niveau de distribution et un prix de part stable...
Distribution T1 en légère baisse
Avec un TDVM* moyen de 4.4%** en 2019, en hausse par rapport à 2018, les SCPI avaient le vent en poupe l'an dernier. Mais la crise sanitaire que nous vivons, et notamment le confinement et la paralysie de l’économie, a naturellement un effet sur les SCPI.
Du fait de confinement des Français et du ralentissement économique, certaines entreprises et commerces se retrouvent en grandes difficultés. Pour éviter la faillite, elles doivent renégocier leurs baux et obtenir des délais de paiement. Le gouvernement a demandé aux bailleurs de suspendre les « loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté ». Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) a ensuite appelé les bailleurs à soutenir les commerçants en difficultés, en suspendant temporairement la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d'avril.
Dès le mois de mars, les SCPI ont dû négocié des reports, échelonnements, voire même des annulations de loyers avec leurs locataires en difficultés. Et naturellement, puisque certains loyers de mars n’ont pas (encore) été payés, les SCPI ont répercuté cette baisse sur leur distribution aux porteurs de parts. Les sociétés de gestion les plus prudentes ont même diminué plus fortement leur distribution en prévision des prochains trimestres de l’année qui risquent d’être encore difficiles. Mais d’autres SCPI, plus confiantes, ont limité la baisse, voir maintenu leur niveau de distribution.
Au final, plus de la moitié des SCPI du marché ont distribué au premier semestre 2020 un dividende plus faible qu’au T1 2019 (-10% en moyenne environ).
Les SCPI de notre palmarès 2020 semblent afficher une meilleure résistance que le marché. 5 SCPI sur 10 n’ont pas diminué leur dividende par rapport au T1 2019, et deux SCPI (Vendôme Régions et Épargne Foncière) ont même augmenté leur distribution. Parmi les 5 qui ont diminué leur dividende, seule Atream Hôtels (qui évolue sur le marché du tourisme durement touché par la crise) a abaissé son dividende de manière significative.
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Qu'attendre pour le reste de l'année ?
Les sociétés de gestion ont donc déjà commencé à accorder des reports de loyers à certains de leurs locataires. Pour les mois de mars et d’avril, ces décisions étaient logiques étant donné que nombreux bureaux et commerces étaient fermés pendant le confinement. Et même si les entreprises rouvrent peu à peu, certaines vont éprouver des difficultés qui justifient d’adapter le paiement de leurs loyers.
Bien sûr, ces reports de loyers acceptés par les SCPI seraient pénalisants pour les porteurs de parts. Mais il est important de préciser que ce type d'actions, exceptionnelles et nécessaires pour lutter contre la pandémie, ont également pour objectif de favoriser le maintien en place des locataires et de pérenniser le flux de loyers sur le long terme. Cette sécurisation des revenus dans la durée participe activement à la protection de la valeur des actifs immobiliers détenus dans l’ensemble des portefeuilles.
On voit aussi que pour beaucoup de SCPI, les reports ou annulations de loyers restent marginaux. Les demandes d’aménagement de loyers représentent 30% des loyers pour les SCPI les plus touchées de notre palmarès, et 5% pour celles les moins touchées.
Perial a ainsi fixé une fourchette prévisionnelle pour ses TDVM* 2020 entre 3,75% et 4,15% pour PF Grand Paris et entre 4% et 4,6% pour PFO.
Bien sûr, la situation n’est pas figée. Elle pourrait s’aggraver dans les prochains mois si la reprise économique se fait attendre. Elle pourrait au contraire s’améliorer, au fur et à mesure que l’activité reprend et que les locataires sont en mesure de payer leurs loyers. En fonction des résultats de fin d’année, et pour éviter une baisse importante des revenus distribués, les SCPI pourraient utiliser leur report à nouveau pour compenser d’éventuelles pertes locatives. Certains SCPI ont accumulé plusieurs mois de report à nouveau.
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De possibles baisses de prix ?
D’après les estimations des professionnels du secteur, et sauf aggravation de la situation sanitaire ou économique en France (et en Europe pour certaines SCPI), le TDVM* 2020 moyen des SCPI devrait se situer entre 3.9 et 4%**. Une baisse par rapport à 2019. Mais un niveau quand même très solide, surtout si on le compare aux autres placements sans risque et risqués.
Mais qu’en est-il du prix des parts des SCPI ? Avec la baisse des rendements, les risques sur les loyers futurs, l’arrêt du marché des transactions immobilières depuis quelques mois, et le développement de la pratique du télétravail, qui pourrait s’accentuer dans les prochaines années, les prix des actifs immobiliers des SCPI ne vont-ils pas baisser ?
À l’heure actuelle, aucune société de gestion n’envisagerait de baisser le prix de ses parts à court terme. Sauf krach immobilier au deuxième semestre, il faudra donc attendre la fin d’année, au moment de l’expertise annuelle des actifs des SCPI, pour voir des évolutions dans le prix de part de certaines SCPI.
Il faut aussi noter que les SCPI pratiquent généralement une gestion prudente du prix de leur part. De nombreuses SCPI ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenter de 5 à 10% ces dernières années, sans le répercuter sur le prix de leur part. Une gestion saine qui leur permet d’amortir un choc conjoncturel. Ainsi la plupart des SCPI de notre palmarès sont capables d'encaisser une diminution de 5% (voire 15% pour certaines) de leurs actifs sans la répercuter sur la valeur de leur part.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.
** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
