Bonne surprise pour les détenteurs de parts de la SCPI allemande Eurovalys. La société de gestion Advenis vient de procéder à une revalorisation du prix de la part de 1,5%*. C’est en réalité une demi-surprise pour ceux qui connaissent bien le marché des SCPI. Ce type d'opération est en effet courant et peut être anticipé grâce à l'étude de la valeur du patrimoine des SCPI. Dans notre palmarès 2021 des meilleures SCPI, nous mettions en lumière le potentiel* de revalorisation d'Eurovalys. Mais d’autres SCPI présentent des caractéristiques similaires et il ne serait donc pas surprenant de voir de nouvelles revalorisations d’ici la fin de l’année.
Qu’est-ce qu’une revalorisation de parts de SCPI ?
Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).
Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI.
L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
Les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin d'offrir à leurs porteurs de parts des rendements attractifs mais également de faire progresser la valeur du patrimoine de la SCPI et donc le prix de la part. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier
Penons un exemple concret avec la SCPI Eurovalys. Dans le paysage de plus en plus fourni des SCPI européennes, cette SCPI continue de se distinguer. D’une part, s’agissant d’une SCPI européenne, elle permet aux porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les distributions de dividendes par rapport à une SCPI 100 % française. En particulier, les investisseurs seront exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus distribués. Au-delà de cet avantage fiscal, Eurovalys affiche une stabilité impressionnante en termes de rendement. Son TDVM** se fixe en effet à 4,5 %*, année après année, depuis 2016. Au vu des deux premières distributions trimestrielles de 2021, la SCPI a toutes les chances de réussir la passe de 6 en 2021. Enfin, les voyants sont au vert en termes de valorisation. Il y a quelques mois, nous insistions sur le potentiel* de revalorisation de cette SCPI, dont le ratio valeur de reconstitution sur prix de part ressortait à 106,5 %*, et ce malgré une hausse du prix de la part de 1,5%* en 2019. Cela n'a donc pas manqué puisqu'au 1er octobre 2021, le prix de la part d'Eurovalys est passé de 1015 € à 1030 €, soit une nouvelle hausse de 1,5%* pour tous les heureux détenteurs de cette SCPI, qui profitent donc à la fois d'un rendement stable, peu imposé, mais qui ont profité aussi de deux revalorisations en deux ans, et le potentiel* ne semble pas épuisé à long terme.
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Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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Comment anticiper une revalorisation de parts ?
Au moins une fois par an, les sociétés de gestion réalisent une expertise des actifs des SCPI. Si la valeur du patrimoine est auditée chaque année et donc évolue chaque année, la société de gestion n’est pas obligée de répercuter cette évolution sur la valeur de sa part. Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur des actifs ne sera pas forcément répercutée automatiquement sur le prix de la part. Généralement, les sociétés appliquent une gestion conservatrice de la valeur de leur part et ne la font évoluer que lorsque la variation est significative (au moins 3% mais plutôt 5% voire 10%). Pour estimer ce potentiel*, les analystes se basent notamment sur la valeur de reconstitution de la part de la SCPI, fournie par la société de gestion. Cet indicateur correspond à la valeur du parc immobilier.
Cependant, selon la réglementation de l’AMF, dès lors que la valeur du patrimoine subit une hausse ou une baisse de 10%, la société de gestion est obligée de procéder à un ajustement du prix de la part. Ainsi, c'est lorsque la valeur de reconstitution de la SCPI est supérieure à 5% voire proche de 10%, qu'on peut estimer une revalorisation de parts fort probable.
C'est généralement à l'été, lors du rapport annuel de gestion, que les sociétés de gestion communiquent la dernière valeur d'expertise de leur patrimoine immobilier. Nous disposons donc aujourd'hui des valeurs de reconstitution à fin 2020 de la plupart des SCPI et pouvons les comparer au prix de leur part pour estimer le potentiel* de revalorisation. Nous avons calculé ce potentiel* pour les 10 SCPI de notre palmarès :
Les valeurs de reconstitution ont été relativement stables en 2020 (+0,3%* en moyenne sur notre palmarès), ce qui montre que le marché des SCPI a bien résisté à une année globalement difficile (notamment pour l'immobilier commercial). Certaines SCPI ont quand même vu la valeur de leur patrimoine augmenter, et disposent donc aujourd'hui d'un potentiel* de revalorisation avéré (au dessus de 5%*). Suffisamment pour une hausse du prix de la part avant la fin de l'année ?
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Quelle SCPI a le plus de potentiel* de revalorisation ?
Après les revalorisations de PF Grand Paris et Eurovalys, il reste 3 SCPI parmi les 10 de notre palmarès qui recèlent encore un potentiel* de revalorisation à court/moyen terme : Épargne Foncière, Épargne Pierre et Novapierre Allemagne.
Avec une valeur de reconstitution en hausse en 2020, la SCPI Épargne Pierre est aujourd'hui la troisième SCPI ayant le plus fort potentiel* de revalorisation.
La SCPI d’Atland Voisin se caractérise par sa variété géographique, avec des actifs dans toute la France, et sectorielle. Épargne Pierre est également reconnue pour son haut niveau de mutualisation, c’est-à-dire le nombre de locataires de ses actifs immobiliers. A fin 2020, la SCPI comptait ainsi plus de 550 baux de location pour un parc de 220 immeubles, dont 85 % sont des grandes entreprises privées ou entités publiques, avec des baux de 5 ans en moyenne.
Mais si Épargne Pierre plaît à de nombreux souscripteurs, cela s’explique au moins en partie par des rendements particulièrement satisfaisants. Depuis 2014, elle a systématiquement excédé la moyenne du marché en termes de Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM**). Et de loin.
Source : Atland Voisin, ASPIM
En 2021, l’histoire a de bonnes chances de se répéter. Dans le bulletin d’information du 2ème trimestre de la SCPI, Atland Voisin réaffirme un objectif de TDVM** entre 5,15 et 5,35 % en 2021*. La société de gestion souligne que les distributions de revenus aux porteurs de parts sur les deux premiers trimestres sont en ligne avec cet objectif. Les revenus locatifs sont en outre soutenus par un taux d’occupation financier (TOF) en hausse en 2021 (95,67 % au 30 juin).
Au-delà de son potentiel* de revalorisation fort intéressant, une SCPI diversifiée et bien gérée comme Épargne Pierre représente donc à nos yeux un excellent placement immobilier pour la période actuelle. D’une part, elle est bien positionnée pour tirer parti d’une potentielle sortie de crise sanitaire et de son impact positif sur l’économie. D’autre part, si la crise sanitaire devait se prolonger plus longtemps, elle a prouvé sa capacité de résilience en 2020 face à la mise à l’arrêt volontaire de l’économie. Dans les deux scénarios, Épargne Pierre reste une bonne fondation pour bâtir votre patrimoine.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part
