Pour bien construire, il faut bâtir sur de solides fondations. Cela vaut pour une maison aussi bien que pour votre patrimoine. Reste à faire les bons choix pour atteindre cet objectif. En matière de gestion de patrimoine, cela passe par la sélection des meilleurs placements selon la classe d’actifs visée (actions, immobilier, etc.). Du côté de l’immobilier, nombre d’entre vous privilégient la pierre-papier et les SCPI. Et dans ce domaine, il y a une SCPI en particulier qui pourrait retenir votre attention, aussi bien pour ses qualités que son potentiel de revalorisation du prix de part.
Une SCPI tout-terrain
Pour construire son patrimoine, plusieurs critères sont à prendre en considération. Au-delà du seul rendement, il est par exemple essentiel de travailler à la diversification de votre épargne. Ce terme recouvre une idée forte : varier les investissements pour atténuer la prise de risque. Concrètement, si vous investissez sur 15 immeubles, votre risque de perte est plus limité que si misez sur un seul immeuble. Dans le premier cas, un immeuble en perte n’affecte pas le rendement des 14 autres. Dans le second, vous êtes pleinement impacté.
Cet enjeu de diversification explique en partie le succès des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui vous permettent d’accéder à un portefeuille d’investissements immobiliers impossible à répliquer par un particulier. Et en suivant cette logique, il est cohérent de privilégier des SCPI hautement diversifiées comme Epargne Pierre. La SCPI d’Atland Voisin se caractérise par sa variété géographique, avec des actifs dans toute la France, et sectorielle.
Source : Bulletin trimestriel T2 2021 d’Epargne Pierre (Atland Voisin)
Au sujet de la répartition sectorielle, si la dominante reste l’immobilier de bureaux, Epargne Pierre a démontré une volonté de s’exposer à d’autres marchés. Jusqu’ici, c’est l’immobilier commercial qui a été favorisé mais la SCPI a commencé à s’ouvrir à de nouveaux secteurs, comme les locaux d’activités et le tourisme. Si ce dernier a été fortement malmené par la crise sanitaire, l’incursion initiée par Atland Voisin s’est faite avec maîtrise, grâce à l’acquisition en 2021 de 9 actifs d’hôtellerie loués pour 12 ans fermes en partenariat avec Vacanceselect, 1er opérateur européen du secteur.
Et ce n’est pas tout puisqu’Epargne Pierre est également reconnue pour son haut niveau de mutualisation, c’est-à-dire le nombre de locataires de ses actifs immobiliers. A fin 2020, la SCPI comptait ainsi plus de 550 baux de location pour un parc de 220 immeubles, dont 85 % sont des grandes entreprises privées ou entités publiques, avec des baux de 5 ans en moyenne. Ces chiffres témoignent de la capacité d’Atland Voisin à atténuer le risque locatif, comme les impayés ou retards de loyers, en insistant sur le nombre mais aussi la qualité des locataires.
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Le rendement au rendez-vous
Depuis sa création en 2013, Epargne Pierre est montée en puissance. Depuis début 2019, elle fait partie du club des SCPI à la capitalisation supérieure au milliard d’euros. Sur l’exercice 2020, elle a collecté environ 360 millions d’euros. Un succès qui lui permet de continuer à développer son patrimoine immobilier. Sur le premier semestre 2021, la SCPI a d’ores et déjà acté 5 opérations pour un montant global acte en main 175,8 millions d’euros.
Si Epargne Pierre plaît à de nombreux souscripteurs, cela s’explique au moins en partie par des rendements particulièrement satisfaisants. Depuis 2014, elle a systématiquement excédé la moyenne du marché en termes de Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)*. Et de loin.
Source : Atland Voisin, ASPIM
En 2021, l’histoire a de bonnes chances de se répéter. Dans le bulletin d’information du 2ème trimestre de la SCPI, Atland Voisin réaffirme un objectif de TDVM entre 5,15 et 5,35 % en 2021*. La société de gestion souligne que les distributions de revenus aux porteurs de parts sur les deux premiers trimestres sont en ligne avec cet objectif. Les revenus locatifs sont en outre soutenus par un taux d’occupation financier (TOF) en hausse en 2021 (95,67 % au 30 juin).
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Pourquoi c’est le bon moment pour investir
Diversifiée, rentable et saluée par la presse spécialisée (Meilleure SCPI diversifiée de plus de 500 millions d’euros des Victoires de la Pierre Papier 2021**), Epargne Pierre ne manque pas d’atouts à faire valoir. La période actuelle paraît d’autant plus propice à l’acquisition de parts de la SCPI. En comparant sa valeur de reconstitution (ou valeur d’expertise) de 220,38 € à son prix de souscription de 205 €, le ratio ressort à 107,5 %. Or, la réglementation oblige les sociétés de gestion à procéder à une revalorisation du prix de part dès lors qu’il dépasse 110 %. Compte tenu de la bonne tenue de la SCPI, et de sa résilience face à la crise sanitaire, nous estimons qu’il est probable que le prix de part soit revu à la hausse sans trop tarder. Une aubaine pour les porteurs de parts qui se seront positionnés auparavant, puisque cette possible augmentation viendrait valoriser leur investissement.
Au-delà de ce potentiel de revalorisation fort intéressant, une SCPI diversifiée et bien gérée comme Epargne Pierre représente à nos yeux un excellent placement immobilier pour la période actuelle. D’une part, elle est bien positionnée pour tirer parti d’une potentielle sortie de crise sanitaire et de son impact positif sur l’économie. D’autre part, si la crise sanitaire devait se prolonger plus longtemps, elle a prouvé sa capacité de résilience en 2020 face à la mise à l’arrêt volontaire de l’économie. Dans les deux scénarios, Epargne Pierre reste une bonne fondation pour bâtir votre patrimoine.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Taux net de frais de gestion (hors fiscalité). Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. L'investissement sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI ou évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPII.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
**Cette récompense a été décernée par un jury composé de journalistes de la rédaction de Gestion de Fortune ainsi que par un panel de professionnels reconnus, selon des critères d'analyse qui leur sont propres.
