Le marché immobilier allemand séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont notamment attirés par les prix abordables, la qualité des biens et la qualité des locataires. Ils sont également attirés par la fiscalité, plus douce que pour un investissement en France. Investir en Allemagne, comme tout achat hors de nos frontières, présente quand même quelques difficultés et il est donc particulièrement intéressant de passer par une SCPI. C’est donc naturellement, pour toutes ces raisons, que l’on retrouve dans le haut de notre palmarès SCPI plusieurs véhicules qui investissent en Allemagne.
Pourquoi investir en SCPI allemande ?
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Même si 2019 n’a pas été une très bonne année pour l’économie allemande, elle montre en 2020 une très bonne solidité : les défaillances devraient augmenter de 21 % en France d’ici à la fin de l’année 2021, selon l’assureur-crédit Coface, et concerner plus de 60 000 entreprises. En Allemagne, le nombre de défaillances ne devrait augmenter que de 12% et restera deux fois plus faible qu’en France.
La crise sanitaire a touché les différentes zones européennes de façon très hétérogène : l’Europe de l’Est et du Nord a été bien moins affectée que l’Europe du Sud, ce qui va immanquablement se traduire dans les performances économiques des trimestres à venir.Toutes choses égales par ailleurs, l’immobilier situé en Allemagne ou aux Pays-Bas devrait ainsi être moins affecté que les actifs italiens ou espagnols.
L’Allemagne attire également les investisseurs de par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
Les villes allemandes ont le vent en poupe : elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.
Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65 000 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 8242.3 euros / 65.000 euros = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM de 4,77%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. À noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.
Le constat est sans appel. Pour un même TDVM déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.
L’imposition allemande est gérée directement et intégralement par la société de gestion reprenant toutes les étapes de la déclaration. Le crédit d’impôt est quant à lui calculé automatiquement par l’administration fiscale.
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Novapierre Allemagne 2
Lancée en 2014, Novapierre Allemagne a été la première SCPI en France à chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.
Très vite les performances ont été au rendez-vous pour la SCPI : après un démarrage tranquille et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Et le rendement a même augmenté en 2018 avec une distribution de 4,87%* après impôts (4,99% en comptant la distribution d'un report à nouveau). La SCPI a également bénéficié d'une revalorisation de 2% du prix de sa part en octobre 2018, de 255 euros à 260 euros conséquence de la hausse de sa valeur de reconstitution à 269 euros fin 2017.
Les investisseurs se sont précipités sur la SCPI et en 2019, elle a décidé de ne plus accepter les nouvelles souscriptions, ayant atteint son capital maximum fixé dans les statuts.
Quelques mois plus tard, Paref annonçait le lancement du deuxième millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier afin d'offrir, à nouveau, l’accès au marché immobilier allemand des commerces.
Le commerce de proximité, un des secteurs les plus solides d’Allemagne aujourd’hui, évolue dans un modèle normé et installé, qui correspond aux habitudes de consommation des ménages allemands. L’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. Novapierre Allemagne 2, qui investit dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique.
La SCPI a repris les recettes qui ont fait le succès de sa grande sœur. Avec des améliorations. Pour ce nouvel Opus Paref Gestion a en effet souhaité s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. PRINCIPAL REAL ESTATE, présent sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.
Concernant les effets de la crise sanitaire sur les rendements de la SCPI, la société de gestion avait prévenu au mois de mai que 30% des locataires avaient formulé une demande d'aménagements des loyers au second trimestre, soit pour un report d'échéance, soit pour une réduction de loyers. Des demandes qui n'auront qu'un impact marginal sur la distribution en 2020.
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Eurovalys
Créée en 2015, la SCPI Eurovalys est investie à 100 % en Allemagne sur les marchés de bureaux dans les grandes métropoles. A ce jour, la SCPI gère un portefeuille de 15 actifs, dont deux à Francfort et trois à Munich. Au 31/03/2020, la répartition de son patrimoine était la suivante :
Fort du dynamisme des SCPI étrangères, et du marché immobilier allemand, la SCPI a réalisé en 2019 une collecte de 202 millions d’euros, lui permettant d’augmenter sa capitalisation de près de 85 % en seulement un an, portant la capitalisation de la société à près de 450 millions d'euros. Et la dynamique s'est poursuivie en 2020 puisque la SCPI atteignait une capitalisation de 501 millions d'euros au 31 mars 2020.
Au cours du premier semestre, la SCPI a finalisé l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Gaimersheim, située au nord de Munich, est réputée pour accueillir les sites de production de AUDI AG. L’ensemble immobilier est entièrement loué à 2 sociétés dans le domaine automobile.
Ce dynamisme ne se fait pas au détriment de la performance puisque le TDVM* 2019 a été de 4.5%**, donc au-dessus de la moyenne du marché des SCPI (4.4%**). Si le rendement est identique à 2018 (4.5%), il ne faut pas oublier que la SCPI a connu une hausse du prix de sa part de 1.5% en 2019. Ce qui fait que le montant distribué en 2019 a été plus élevé pour maintenir le même taux de rendement. Et pour 2020, le dividende pourrait encore augmenter. Au premier trimestre 2020, Eurovalys a versé 10,15 euros, soit une hausse de 1.5% par rapport au premier trimestre 2019.
Eurovalys ne connaitrait pas la crise ? la gérant Cécile de Rosa notait dans le rapport trimestrielle : "nous pouvons espérer malgré tout un impact relativement modéré sur les résultats de notre SCPI. D’une part, les efforts financiers colossaux déployés par le gouvernement allemand pour soutenir son économie et ses entreprises devraient en effet permettre d’atténuer les effets négatifs de la crise actuelle. D’autre part, la très grande hétérogénéité des secteurs d’activité de nos locataires, et leur appartenance majoritaire à des grands groupes d’envergure internationale devraient permettre une certaine résilience de notre portefeuille" Wunderbar !
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.
** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
