L'immobilier d'entreprise allemand attire de plus en plus d'investisseurs, allemands ou étrangers, et notamment en France où ce placement est devenu très populaire via les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). L'année 2020 a renforcé le mouvement, l'Allemagne ayant affiché une nouvelle fois sa résilience en temps de crise. Mais la concurrence accrue sur le marché entraine une raréfaction des offres et une tension sur les prix. Afin de protéger le rendement de la SCPI Novapierre Allemagne 2, PAREF Gestion a décidé de fermer les souscriptions au 18 décembre 2020. Il reste donc encore quelques jours pour souscrire à la SCPI allemande.
Pourquoi le marché allemande attire autant
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Même si 2019 n’a pas été une très bonne année pour l’économie allemande, elle montre en 2020 une très bonne solidité : les défaillances devraient augmenter de 21 % en France d’ici à la fin de l’année 2021, selon une étude de l’assureur-crédit Coface (juin 2020), et concerner plus de 60 000 entreprises. En Allemagne, le nombre de défaillances ne devrait augmenter que de 12% et restera deux fois plus faible qu’en France.
La crise sanitaire a touché les différentes zones européennes de façon très hétérogène : l’Europe de l’Est et du Nord a été bien moins affectée que l’Europe du Sud, ce qui va immanquablement se traduire dans les performances économiques des trimestres à venir.Toutes choses égales par ailleurs, l’immobilier situé en Allemagne ou aux Pays-Bas devrait ainsi être moins affecté que les actifs italiens ou espagnols.
L’Allemagne attire également les investisseurs de par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
Les villes allemandes ont le vent en poupe : elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.
Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
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Novapierre Allemagne, le pionnier
Lancée en 2014, Novapierre Allemagne a été la première SCPI en France à chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.
Très vite les performances ont été au rendez-vous pour la SCPI : après un démarrage tranquille et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Et le rendement a même augmenté en 2018 avec une distribution de 4,87%* après impôts (4,99% en comptant la distribution d'un report à nouveau). La SCPI a également bénéficié d'une revalorisation de 2% du prix de sa part en octobre 2018, de 255 euros à 260 euros conséquence de la hausse de sa valeur de reconstitution à 269 euros fin 2017.
Les investisseurs se sont précipités sur la SCPI, et en 2019, le plafond de collecte statutaire a été atteint. La SCPI ne pouvait donc plus recevoir de nouveaux investisseurs. Quelques mois plus tard, Paref annonçait le lancement du deuxième millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier afin d'offrir, à nouveau, l’accès au marché immobilier allemand des commerces.
Le commerce de proximité, un des secteurs les plus solides d’Allemagne aujourd’hui, évolue dans un modèle normé et installé, qui correspond aux habitudes de consommation des ménages allemands. L’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. Novapierre Allemagne 2, qui investit dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique.
La SCPI a repris les recettes qui ont fait le succès de sa grande sœur. Avec des améliorations. Pour ce nouvel Opus Paref Gestion a en effet souhaité s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. PRINCIPAL REAL ESTATE, présent sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.
Concernant les effets de la crise sanitaire sur les rendements de la SCPI, la société de gestion avait prévenu au mois de mai que 30% des locataires avaient formulé une demande d'aménagements des loyers au second trimestre, soit pour un report d'échéance, soit pour une réduction de loyers. Des demandes qui n'auront qu'un impact marginal sur la distribution en 2020.
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Tensions sur les prix et protection du rendement
Face à la crise sanitaire de 2020, l'immobilier allemand est apparu, une fois de plus, comme une valeur refuge.
Selon les chiffres communiqués par PAREF gestion, le volume d'investissement en immobilier commercial s'est établi à 41,1 milliards d'euros sur la période du T1 au T3 2020, soit une hausse de 7% par rapport la même période en 2019. Par ailleurs la part des investisseurs étrangers dans le total du volume investi a été de 48%, soit une hausse de 14 points par rapport à la même période en 2019.
Sur le secteur du commerce, plus de 9,4 milliards d'euros ont été investis depuis le début de l'année, soit une hausse de 32% par rapport à la même période en 2019. Selon PAREF gestion, le confinement et les strictes mesures sanitaires outre-Rhin ont provoqué la concentration des investisseurs sur les typologies d'actifs dites "résilientes", c'est-à-dire les commerces alimentaires ou encore les magasins de bricolage qui sont restés ouverts. Ces commerces sont particulièrement plébiscités pour leur solidité financière avérée, leurs revenus locatifs pérennes, et une fréquentation toujours importante y compris en période de confinement.
Qui dit forte concurrence dit naturellement plus forte compétition, raréfaction des opportunités, et in fine tension sur les prix.
Pour PAREF gestion, la préoccupation première doit être de construire un portefeuille immobilier à même d'assurer la performance de Novapierre Allemagne 2 sur le long terme. Il ne peut y avoir de compromis sur le prix et la qualité des actifs afin de ne pas compromettre le rendement long terme de Novapierre Allemagne 2. Si PAREF gestion reste confiant sur la capacité de Novapierre Allemagne 2 à atteindre ses objectifs de performance une fois investie, cela implique une nécessaire exigence sur la qualité et la valorisation des actifs. Ce processus prend donc plus de temps et requiert d'autant plus d'analyse.
C'est cette conviction qui a conduit PAREF gestion à suspendre momentanément la collecte de la SCPI Novapierre Allemagne 2, à partir du 18 décembre 2020. Il reste donc quelques jours pour souscrire à cette SCPI et bénéficier de tous ses avantages.
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Fiscalité : et à la fin, c'est l'Allemagne qui gagne
L'objectif de Paref Gestion est de distribuer aux associés de la SCPI Novapierre Allemagne 2 des dividendes permettant d'afficher une performance annuelle autour de 5 %*.
La rentabilité serait d'autant plus forte que la fiscalité sur les dividendes sera plus douce que pour une SCPI 100% française. En premier lieu, l’investisseur ne paye pas de prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers provenant de l’étranger. 17,2% d’impôt économisé.
Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles.
En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65 000 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 8242.3 euros / 65.000 euros = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM** de 4,77%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. À noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM** est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.
Le constat est sans appel. Pour un même TDVM** déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.
L’imposition allemande est gérée directement et intégralement par la société de gestion reprenant toutes les étapes de la déclaration. Le crédit d’impôt est quant à lui calculé automatiquement par l’administration fiscale.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
