Si l’investissement immobilier est tant prisé par les épargnants, c’est non seulement grâce aux rendements attractifs, mais aussi pour le potentiel de revalorisation des biens.
Sur les SCPI aussi, les porteurs de parts peuvent espérer des revalorisations. Plusieurs SCPI ont en effet augmenté le prix de leur part ces derniers mois. Et on s’attend à de nouvelles annonces pour 2020.
2019, année de l’immobilier et des SCPI
Après un millésime 2018 déjà record, le marché immobilier a été encore plus dynamique en 2019. Les volumes de ventes ont encore augmenté dans l'ancien (+11%), selon les données publiées par Century 21, tout comme les prix dans la majorité des villes et régions de France.
Selon le réseau d’agences immobilières en France, le prix moyen au mètre carré s'établit désormais à 3.639 euros pour les appartements, en hausse de 3,1 % sur douze mois, et de 2.106 euros pour les maisons (+ 1 %).
Sur l’immobilier d’entreprise, les marchés des bureaux et commerces s'orientent également vers des records. En 2019, les montants investis dans l'immobilier d'entreprise - bureaux, commerces, locaux industriels type logistique - ont atteint un total de 35,4 milliards d'euros, contre 30,4 milliards en 2018 (source Groupe Knight Frank, spécialisé dans le conseil en immobilier d'entreprise).
Le dynamisme de l’immobilier d’entreprise en France s’explique en partie par le succès de l’investissement en SCPI. Ces véhicules d’investissement immobilier dédiés aux particuliers sont en effet majoritairement investis en immobilier de bureaux et de commerce. Et , l’année 2019 a été exceptionnelle pour la collecte de SCPI. Avec plus de 8 milliards d’euros, la collecte de 2019 a explosé le précédent record de 6 milliards d’euros de 2017. Et l’année 2019 est d’autant plus remarquable que 2018 avait été quelque peu décevante avec seulement 5.11 milliards d’euros collectés.
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face au manque d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs. Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM**) moyen des SCPI a été de 4.35%* en 2018. La rémunération était de 4,43 %* en 2017 et de 4,64 %* en 2016.
Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actifs n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.
Par contre, les épargnants pouvaient s'inquiéter de voir les rendements baisser chaque année. Mais pour 2019, pour la première fois en 5 ans, les rendements pourraient grimper par rapport à l'an dernier : selon l'Aspim, le TDVM** moyen annualisé au 30 juin s'est élevé à 4.52%*** !
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Qu’est-ce qu’une revalorisation de parts ?
Vous êtes l'heureux propriétaire de parts de SCPI ou vous souhaitez en acquérir, séduits par le couple rendement/risque attrayant et par un investissement dont le ticket d'entrée est plus raisonnable que l'achat d'un bien en physique.
Comme pour tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de part souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers. Le mécanisme de revalorisation de parts récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.
Pour un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI, il est très intéressant de souscrire avant une revalorisation, car il profite automatiquement d’une hausse de son investissement quelques jours/semaines après son achat.
Penons un exemple concret avec la SCPI Épargne Foncière. La Française AM a réalisé le 21 janvier 2019 une revalorisation de 1,25%* du prix de la part de la SCPI Épargne Foncière. De 800 euros, la valeur de la part est donc passée à 810 euros le 21 janvier. Une excellente nouvelle donc pour les détenteurs de parts de cette SCPI qui enregistre donc une plus-value latente. Pour une personne qui aurait acheté la SCPI à 800 euros il y a un an, elle a donc bénéficié d'une hausse de 1.25% de son investissement en quelques jours. Depuis, l'investisseur a pu profiter des rendements attractifs de cette SCPI, et profitera encore des futures revalorisations, car le potentiel sur cette SCPI est loin d'être épuisé.
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Quelles SCPI offrent le plus de potentiel de revalorisation aujourd'hui
Si on ne connait pas encore les SCPI qui vont revaloriser dans les prochaines semaines, les experts de MeilleurPlacement ont sélectionné 2 SCPI qui ont un fort potentiel, étant donnés leur dynamique et la valorisation de leurs actifs
1.PF Grand Paris
2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la SCPI sur laquelle il fallait miser l’an dernier. En plus d’un rendement d’environ 4.4%* l’an dernier, les investisseurs ont profité en mai dernier d’une revalorisation de 3,66 %* du prix de la part.
Le succès est au rendez-vous pour cette SCPI, surtout depuis que la société de gestion Perial a décidé en 2017 d’axer la stratégie de la SCPI sur la dynamique du projet urbain Grand Paris, et de la renommer « PF Grand Paris » (Ex PF1). Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour les porteurs de parts. Malgré plusieurs hausses du prix de la part ces dernières années, le potentiel n’est pas épuisé. Pour estimer ce potentiel, les analystes se basent notamment sur la valeur de reconstitution de la part de la SCPI, fournie par la société de gestion. Cet indicateur correspond à la valeur du parc immobilier. Or, malgré plusieurs revalorisations ces derniers mois, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à +8.25%*. De quoi espérer de nouvelles revalorisations dans les prochains mois et les prochaines années.
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2. Épargne Foncière
La cinquantaine rayonnante ! Créée en 1968, Épargne Foncière ne manque pas d’atouts. D’abord, c’est l'une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché puisqu’elle a soufflé en 2018 ses 50 bougies. C’est également une des plus grosses capitalisations du marché, ce qui assure une très bonne liquidité. Pilotée par un partenaire de renom, La Française AM, Épargne Foncière a diversifié son portefeuille en intégrant des actifs de qualité dans les commerces et des actifs immobiliers de type bureaux, en particulier à Paris et en région parisienne. Cette mutualisation des risques, avec 238 immeubles en portefeuille, permet d'obtenir des résultats régulièrement supérieurs au marché locatif des particuliers. Avec de tels locataires de prestige en portefeuille, les résultats de la SCPI ne peuvent qu’être solides. Le TRI (Taux de rentabilité interne) s’affiche à plus de 8%* sur 10 ans tandis que le taux de distribution s'est élevé à environ 4,45%*, l'an dernier.
Dernier atout, et non des moindres, la SCPI bénéficie d’un beau potentiel de revalorisation, puisque l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à plus de 10%*. Or, selon la règlementation en vigueur, dès lors que l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part excède 10%, la société de gestion doit procéder à une augmentation du prix de la part. Ainsi, une revalorisation du prix de la part d’Épargne Foncière est quasiment actée dans les prochaines semaines.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
**TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
