Revalorisation SCPI : pourquoi il fallait miser début 2020 sur notre palmarès

Les deux SCPI stars du début d’année

Le mois de mars est une période privilégiée pour les revalorisations de SCPI. En effet, au mois de janvier ou de février, les SCPI publient généralement leur bilan comptable de l’année précédente. Et si l’année a été bonne, elles peuvent alors être enclines à procéder à des revalorisations. C’est le cas des SCPI PF Grand Paris et Epargne Foncière depuis le 1er mars. Ces revalorisations ne nous ont pas surpris. On en a parlé d’ailleurs dans un article dès le mois de janvier

PF Grand Paris

2e de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la SCPI sur laquelle il fallait miser en 2019. En plus d’un rendement d’environ 4.38%* l’an dernier, les investisseurs ont profité en mai 2019 d’une revalorisation de 3,66 %* du prix de la part.

Le succès est au rendez-vous pour cette SCPI, surtout depuis que la société de gestion Perial a décidé en 2017 d’axer la stratégie de la SCPI sur la dynamique du projet urbain Grand Paris, et de la renommer « PF Grand Paris » (Ex PF1). Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour les porteurs de parts. Malgré plusieurs hausses du prix de la part ces dernières années, le potentiel n’est pas épuisé. Pour estimer ce potentiel, les analystes se basent notamment sur la valeur de reconstitution de la part de la SCPI, fournie par la société de gestion. Cet indicateur correspond à la valeur du parc immobilier. Or, malgré plusieurs revalorisations ces derniers mois, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était encore élevé, à +8.25%* fin 2019. De quoi espérer de nouvelles revalorisations dans les prochains mois et les prochaines années.

Et cela n’a donc pas manqué : le 1er mars 2020, le prix de la part de PF Grand Paris est passé de 510 € à 532 €. Concrètement, les épargnants qui ont acheté des parts avant cette date ont donc vu la valeur de leur investissement augmenter de 4%.

2017, 2018, 2019, et maintenant 2020. La part de PF Grand Paris a augmenté chaque année depuis 2017 et le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. Et il semble que le potentiel pour les années à venir ne soit pas encore épuisé.

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Épargne Foncière

La cinquantaine rayonnante ! Créée en 1968, Épargne Foncière ne manque pas d’atouts. D’abord, c’est l'une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché puisqu’elle a soufflé en 2018 ses 50 bougies. C’est également une des plus grosses capitalisations du marché, ce qui assure une très bonne liquidité. Pilotée par un partenaire de renom, La Française AM, Épargne Foncière a diversifié son portefeuille en intégrant des actifs de qualité dans les commerces et des actifs immobiliers de type bureaux, en particulier à Paris et en région parisienne. Cette mutualisation des risques, avec 238 immeubles en portefeuille, permet d'obtenir des résultats régulièrement supérieurs au marché locatif des particuliers. Avec de tels locataires de prestige en portefeuille, les résultats de la SCPI ne peuvent qu’être solides. Le TRI (Taux de rentabilité interne) s’affiche à plus de 8%* sur 10 ans tandis que le taux de distribution s'est élevé à environ 4,46%*, l'an dernier.

Dernier atout, et non des moindres, la SCPI bénéficie d’un beau potentiel de revalorisation, puisque l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était très élevé fin 2019, à plus de 10%*. Or, selon la règlementation en vigueur, dès lors que l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part excède 10%, la société de gestion doit procéder à une augmentation du prix de la part. Ainsi, une revalorisation du prix de la part d’Épargne Foncière était quasiment actée pour 2020.

Là encore, cela n’a pas manqué : le 1er mars 2020, le prix de la part d’Épargne Foncière est passé de 810 € à 827 €. Concrètement, les épargnants qui ont acheté des parts avant cette date ont donc vu la valeur de leur investissement augmenter de 2,10%.

À noter que la part avait déjà augmenté en 2019 (+1.25%) et en 2018 (+1.91%). Et la SCPI semble avoir largement le potentiel pour continuer à se valoriser dans les années à venir.

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Focus sur deux autres SCPI à fort potentiel

PF Grand Paris et Epargne Foncière occupent les deux premières places de notre palmarès SCPI 2020. Et si ces deux SCPI ont encore de l’intérêt, il peut être judicieux de s’intéresser aux autres SCPI du palmarès 2020. Parmi celles-ci, deux SCPI ont également un potentiel de revalorisation, en plus d’offrir un rendement attractif et d’autres atouts. Il s’agit d’Atream Hôtels et Pierval Santé.

Atream Hotels

Lancée en 2016, la SCPI Atream Hôtels est la première SCPI dédiée à l'immobilier hôtelier en France et zone euro. Après deux ans de bonne facture, la SCPI va clore une année 2019 exceptionnelle avec une collecte de 100 millions d'euros qui a permis à la SCPI de pratiquement tripler de volume, et de distribuer un dividende en hausse.

Il faut dire que la thématique est attractive à plus d’un titre :

- Une source de diversification : une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI.

- Une thématique dynamique : sauf crise majeure (crise des subprimes 2008, attentat du 11 septembre 2001, etc.), le tourisme mondial est en croissance continue année après année.

- Pérennité des loyers : Le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (Durée résiduelle des baux : 17 ans et 11 mois au 31/12/2019).

- Investissements France- Zone euro : Une exposition à des cycles économiques et des marchés « hôteliers » différents.

Contrairement à un investissement dans un bien immobilier, l'investissement dans une chambre ou une part d'un hôtel est difficilement accessible pour un particulier. L'investissement via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui va investir dans des hôtels et distribuer les revenus aux porteurs de parts, fait donc encore plus de sens.

La stratégie défensive et la croissance spectaculaire de la capitalisation n'ont pas affecté les rendements. Le TDVM** s'est inscrit à 4.60%* en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3e trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019 : le TDVM** est ressorti à 4.75%*.

Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, ce qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux. La France ne représente aujourd’hui plus que 5% des actifs de la SCPI. Investir hors de France permet aussi aux porteurs de parts de la SCPI de bénéficier d'une fiscalité plus douce, avec notamment aucuns prélèvements sociaux sur la part de revenus fonciers provenant de biens situés hors de France, et un taux d’IR souvent plus faible.

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Pierval Santé

Créée en 2013, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé.

Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire).

La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie...

Au 31 décembre 2019, le patrimoine se composait ainsi :

Un des avantages de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est situé à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique ainsi que des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).

Pour 2019, le TDVM** s’est élevé à 5.05%*, stable par rapport à 2018. Il s’agit d’un des plus forts rendements de l’année.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

*Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI

**TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.