La baisse des taux de la BCE : un souffle nouveau pour le marché immobilier ?

Les taux bas, un levier pour relancer l'immobilier

L'un des secteurs les plus sensibles à l'évolution des taux d'intérêt est indéniablement celui de l'immobilier. Lorsque la BCE abaisse ses taux directeurs, elle incite les banques à faire de même pour les crédits qu'elles accordent à leurs clients. En réduisant le coût du crédit, la BCE encourage les ménages à se lancer dans des projets d'acquisition immobilière. Les taux d'intérêt plus attractifs augmentent le pouvoir d'achat des futurs acquéreurs. Pour les investisseurs, les rendements locatifs apparaissent plus intéressants comparés à d'autres placements, ce qui pourrait stimuler la demande sur le marché locatif.

La baisse des taux s’explique par une baisse notable de l’inflation. Mesurée à 1,8 % sur un an en août 2024, l’inflation en France est passée sous la barre des 2 % pour la première fois depuis trois ans. En réponse à la baisse de l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) avait commencé son cycle de baisse de taux en juin 2024. Le 18 septembre 2024, la BCE baisse son principal taux directeur, la seconde baisse de l’année, qui passe de 3,75 à 3,5 %.

Il y a donc de quoi être optimiste pour les porteurs de projets immobiliers. Toutefois, un seul bémol : la perspective d’une hausse des impôts pour réduire le déficit public avec la possibilité d’un ciblage sur les investisseurs immobiliers. Dans ce contexte, les SCPI européennes offrent un avantage fiscal notable. Les revenus provenant de ces SCPI ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 % et bénéficient de conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition. Cela permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille tout en optimisant leur fiscalité, souvent plus légère dans les pays européens.

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Et l'immobilier commercial ?

L'immobilier commercial est également sensible aux évolutions des taux d'intérêt. Une baisse des taux peut stimuler les investissements des entreprises, favoriser la construction de nouveaux locaux et, à terme, faire augmenter les prix des actifs immobiliers commerciaux.

Selon Cushman & Wakefield, leader mondial en immobilier professionnel, le marché de l'immobilier commercial français a démontré une forte résilience au premier semestre 2024, et ce, dans un contexte économique particulièrement instable.

Par ailleurs, les investissements dans l'immobilier commercial montrent des signes de reprise, soutenus par une demande locative stable et des taux d'occupation en amélioration.

Toujours selon Cushman & Wakefield, si la conjoncture économique continue de s'améliorer, le second semestre 2024 devrait connaître une dynamique positive, portée par un regain de confiance des investisseurs.

Certains investisseurs et professionnels de l’immobilier ont su tirer profit de la récente baisse des prix sur le marché, en tirant parti des opportunités offertes par ce contexte baissier. En effet, cette diminution des prix a permis à de nombreux acteurs d’acquérir des biens à des valeurs plus attractives, optimisant ainsi leur rendement potentiel à long terme. Toutefois, la possibilité d’une prochaine hausse des prix immobiliers n’est pas à écarter, notamment en raison de la baisse des taux d’intérêt. Des taux plus bas rendent le crédit immobilier plus accessible, stimulant la demande et entraînant mécaniquement une hausse des prix immobiliers. Les investisseurs les plus avisés anticipent déjà ce retournement de tendance, cherchant à se positionner avant que le marché ne reprenne. Ainsi, dans ce contexte, ceux qui ont su profiter des prix actuels pourraient se retrouver en situation de forte valorisation dans les années à venir.

La SC MeilleurImmo, géré par Sofidy, a notamment réalisé en février son premier investissement en immobilier physique dans le centre commercial O’Parinor. Cette acquisition réalisée dans des conditions attractives avec un taux de rendement à l’achat de plus de 10 % explique cette évolution positive de la valeur de la part et offre un rendement régulier consolidant la performance à long terme de MeilleurImmo.

C’est cette acquisition qui a permis d’obtenir une forte hausse du prix de la part de MeilleurImmo en avril dernier, de +4,82%.

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Investir en immobilier… sans les contraintes de l’immobilier

Investir dans l'immobilier ne se limite pas à l'acquisition d'un bien physique avec toutes les contraintes de gestion locative qui l'accompagnent. Il est possible de se tourner vers des solutions d’investissement qui éliminent ses contraintes.

Investir en immobilier avec la SC MeilleurImmo

Si investir dans l’immobilier en direct est contraignant en effort et en temps, l’alternative est toute trouvée pour de nombreux épargnants désireux d’investir dans la pierre sans pour autant avoir à gérer un bien et toutes les contraintes qui en émanent. C’est pourquoi ils sont nombreux à se diriger vers la pierre papier.

Mais si la pierre papier est l’alternative à l’investissement locatif en direct, celle-ci a toutefois le défaut d’afficher des frais de souscription particulièrement élevés, oscillant le plus souvent entre 7 % et 12 %, ce qui peut freiner à la souscription.

La SC MeilleurImmo offre la possibilité d'investir en immobilier diversifié, sans les contraintes de gestion, sans frais d'entrée et avec une fiscalité avantageuse (la fiscalité qui s’applique est celle de l’enveloppe, l’assurance-vie ou le PER). Ce fonds investit dans différents segments du marché immobilier (résidentiel, commerce, bureaux, hôtels, etc.), à la fois directement et via des fonds d’investissement alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). La diversification est donc au centre de sa stratégie, permettant de mieux mutualiser les risques tout en profitant des différentes dynamiques de marché. De plus, la SC MeilleurImmo dispose encore d'une importante réserve de liquidités, prête à saisir les opportunités d'achat dans le contexte actuel.

Par ailleurs, l’année 2024 fut porteuse pour la SC MeilleurImmo. C’est l’acquisition du centre commercial O’Parinor qui a permis d’obtenir une forte hausse du prix de la part de MeilleurImmo en avril dernier, de +4,82%, portant à + 6,66 %* sa performance depuis le début de l’année.

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Investir en immobilier avec la SCPI Sofidynamic

Comme avec la SC MeilleurImmo, investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) présente de nombreux avantages pour les épargnants souhaitant accéder au marché immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Les SCPI permettent de diversifier son portefeuille en investissant dans différents types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de bureaux, commerces ou résidences, et ce, dans plusieurs zones géographiques. Cette diversification limite les risques tout en offrant des revenus locatifs réguliers. De plus, l’investissement en SCPI est accessible à partir de faibles montants, évitant ainsi de recourir à un emprunt. Enfin, la gestion est entièrement déléguée à des professionnels, permettant aux investisseurs de percevoir des revenus passifs sans se soucier des tracas liés à la gestion immobilière.

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La société de gestion Sofidy a récemment lancé la SCPI Sofidynamic, offrant aux épargnants l'opportunité d'investir dans l'immobilier à haut rendement. Cette SCPI se concentre principalement sur l'acquisition de murs de commerces, tels que les retail parks, moyennes surfaces en périphérie, galeries commerciales et commerces de rez-de-chaussée, ainsi que sur l'immobilier d'activité. Elle cible des biens situés dans l’Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse.

La SCPI Sofidynamic se distingue par des frais d’entrée particulièrement bas, fixés à 2 %, contre environ 10 % pour la plupart des SCPI. Le taux de distribution annuel cible, non garanti, était initialement de 7 % (brut de fiscalité) mais a été relevé à 8 % en raison d'un démarrage réussi, marqué par des acquisitions à haut rendement. Ce taux cible se positionne bien au-dessus de la moyenne des SCPI diversifiées.

Par ailleurs, il est particulièrement intéressant d’investir en nue-propriété avec la SCPI Sofidynamic. Souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété consiste à scinder la pleine propriété en deux éléments : la nue-propriété, qui correspond à la détention du bien, et que vous acquérez à un prix réduit, et l'usufruit, qui donne droit à percevoir les revenus. Ce mécanisme, appelé démembrement, s'étend sur une durée allant de 3 à 20 ans selon les SCPI. À l'issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence à percevoir les revenus locatifs. Pendant la période de démembrement, l'investisseur bénéficie ainsi d'une décote sur le prix d'achat. Cette décote est très avantageuse en ce qui concerne la SCPI Sofidynamic. La décote est par exemple de 42,75 % sur 10 ans.

Avec son objectif de rendement en hausse, sa diversification géographique, sa commission de souscription réduite à 2 % et sa décote très avantageuse dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la SCPI Sofidynamic se présente comme un choix judicieux pour investir dans l’immobilier… mais sans les tracas quotidiens d’un investissement immobilier physique.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Performance arrêtée au 19 septembre, nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti

Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La liquidité. La SCI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCI.