Pierre Papier : sur quels véhicules fallait-il miser au premier semestre ?

PF Grand Paris

2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la SCPI sur laquelle il fallait miser au premier semestre 2019, notamment pour sa revalorisation de 3,66 % en mai dernier.

La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager de bonnes nouvelles pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :

" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."
Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% le 2 mai 2018, et de 3.66% le 2 mai 2019, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. Le potentiel est-il épuisé ? Probablement pas. En effet, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à +8.25%. Ce qui laisse présager d'autres bonnes nouvelles dans un futur proche...

En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** ! Pour 2019, la SCPi a déjà versé plus de 2 % de dividendes, et compte tenu de la revalorisation de mai dernier, 2019 devrait offrir une performance similaire à 2018

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Vendôme Régions

7ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, la SCPI Vendôme Régions, créé en 2015, investit dans des biens immobiliers à usage de bureaux et de commerce en régions françaises. Avec un double objectif de rendement potentiel et de valorisation à long terme du patrimoine immobilier. Sur ces deux aspects, l'objectif devrait être rempli en 2019 puisque le rendement est encore au rendez-vous, avec près de 3% versés depuis le 1er janvier, et que la SCPI a revalorisé de 2.34% fin juin.

À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc...) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). La SCPI Vendôme Régions a donc fait du territoire national son terrain de prospection. En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 55% de son parc investis en bureaux et 38% en commerces. La SCPI détient 37 immeubles et a un taux d'occupation financier de 97%.

Les investissements sont réalisés selon 3 critères : perspectives de rendement, qualité du bâti et attrait de la localisation.

Au cours du T1 2019, la société de gestion a poursuivi la diversification des investissements avec l’objectif de se concentrer sur les principales agglomérations françaises. Elle a ainsi acquis des biens en région lilloise, et s’engage dans l’acquisition de biens à usage de bureaux situés à Toulouse et à Nantes. D’autres secteurs géographiques sont aussi actuellement à l’étude.

Notamment avec ses immeubles de bureaux, la SCPI poursuit un objectif de rendement attrayant pour les porteurs de parts. Vendôme Régions a également une stratégie opportuniste en ayant recours à un effet de levier modéré (10% fin 2018) afin de maximiser son rendement.

Contrat rempli : En 2018, la SCPI a distribué un TDVM* (Taux de distribution sur valeur de marché) de 6.03%**, un rendement solide, supérieur à la moyenne des SCPI (4.35%** en 2018) et relativement stable dans le temps (5.96%** en 2017 et 6.13%** en 2016).

Depuis 2015, la part a déjà été revalorisée 3 fois passant de 620 euros à 655 euros, soit une revalorisation de plus de 5%

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PFO

La société de gestion Périal est au top de la performance avec PF Grand Paris, mais aussi la SCPI PFO 5ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI.

Fermée à la collecte depuis 2009, la SCPI historique de la société de gestion Perial a connu un petit lifting en 2015 puisqu’elle est passée en SCPI à capital variable, un statut qui lui permet de collecter des fonds nécessaires à son développement. Depuis sa réouverture, cette SCPI a retrouvé un nouveau souffle en diversifiant son patrimoine immobilier sur deux axes :

Une diversification typologique en investissant dans des hôtels, des résidences étudiantes ou des résidences séniors… qui sont corrélées à d’autres cycles économiques que les immeubles de bureaux.

Une diversification géographique qui se traduit par des investissements en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas… des marchés solides où les perspectives d’appréciations sont importantes. Cette diversification optimise la performance de PFO à long terme, tout en réduisant les effets de cycle de l’immobilier de bureau.

L'an dernier, la SCPI PFO a ainsi assuré un TDVM* supérieur au taux du marché à 4,87%**, supérieur aussi à celui des deux autres SCPI de Perial. Le prix de la part a également grimpé de 0.96% en 2018

Pour l'année en cours, la société de gestion entend poursuivre sa stratégie de diversification et d'acquisition d’actifs sécurisés dans des marchés locatifs établis. 17% du portefeuille de PFO est désormais localisé à l’étranger. Le patrimoine de la SCPI a également été modernisé puisque quatre opérations concernent des actifs neufs ou récents.

Au premier trimestre 2019, la valeur de reconstitution de PFO était très au-dessus du prix de la part : 1015,55 euros contre 946 euros, soit un écart de 7,35%... On s'attendait alors à des revalorisations au cours de l'année, à raison puisque le prix de la part est passé à 966 euros (2.11%) début juin. Et comme la SCPI a versé près de 2.45% de rendement au premier semestre, la performance globale de PFO en 2019 devrait être supérieure à celle de 2018.

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SCI Viageneration

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie. En 2018, la SCI a réalisé une performance de 6.42%* nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité). Et 2019 part sur aussi sur de bonnes bases car la société de gestion devrait atteindre son objectif de performance de 5% sur l'année (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité).

Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.

Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de complément de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1200 euros par mois. Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus. La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale.

Un acheteur en viager va acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 %** et 4,7 %**. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie. Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

- Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : Lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'usufruitier vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un. En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détient en effet une quarantaine de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des usufruitiers. On fait donc disparaître l'aléa du décès.

- La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40 %), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.

- La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc chaque année au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.

- La SCI est le premier véhicule d'immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées. C'est donc un investissement socialement responsable. En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions, de percevoir une belle somme d'argent, et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.
À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale. Vous bénéficiez aussi des frais les plus faibles. Sur les SCPI, les commissions de souscriptions s'élèvent à 8%, 9% voire plus de 10%. Ces frais peuvent paraître élevés mais il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'investissement immobilier. Et que quand vous faites un achat immobilier , vous avez payé des frais de notaire (env 8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Toujours est-il qu'un investissement dans une SCPI ne peut s'envisager qu'à long terme, le temps que les rendements et les revalorisations compensent les frais. Avec la SCI Viagenerations, les frais ne sont "que" de 2%. Les frais sont déjà amortis au bout de 6 mois...

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Communication non contractuelle à but publicitaire
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.