Il y a près de deux ans, nous avons braqué les projecteurs sur Primovie, une SCPI investie dans des secteurs très défensifs : La santé et l’éducation, deux sujets sur lesquels la demande n’est plus à démontrer. Mais outre ce positionnement original et à forte visibilité, cette jeune SCPI a séduit par son copieux rendement, qui se situe bien au-delà de la moyenne du marché. Mention spéciale l’an dernier, Primovie, arrive ainsi en deuxième position de notre palmarès 2017 des meilleures SCPI. Une entrée fracassante dans notre podium qui est amplement méritée !
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Surfer sur la courbe démographique
Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu’elle offre au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent, au moment de l’acquisition, une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé. Découvrez cette SCPI dont la philosophie d'investissement est aussi innovante que porteuse… L’immobilier de santé et d’éducation (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses) constitue en effet une classe d’actifs à part entière offrant des perspectives intéressantes. Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrelées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l’on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur.
Le choix des immeubles de la SCPI Primovie est en adéquation avec la politique d'investissement: à savoir des biens où les locataires sont des acteurs de la santé, de l'éducation, ou encore de l'hébergement des seniors.
Des locataires de première qualité
Les 43 biens acquis depuis sa création attestent de la solidité de ce patrimoine alliant qualité des locataires signant des baux longs, parfois jusqu’à 12 ans (ce qui devient très rare dans les bureaux classiques). Chacun des immeubles est en adéquation avec la politique d'investissement: à savoir des biens où les locataires sont des acteurs de la santé, de l'éducation, ou encore de l'hébergement des seniors. Ils se répartissent entre les Ephad (52 % de la valeur du patrimoine), des biens immobiliers liés aux secteurs de la santé (26 %) et de l’éducation (9 %). Le reste est réparti entre l'immobilier de bureau et des pépinières d'entreprises.
La sélection des acquisitions n’échappe pas à celle des SCPI classiques, à savoir la localisation, la qualité des locataires et la qualité du bâti. Les entreprises locataires figurent souvent parmi les leaders de leur secteur d'activité : Korian-Medica le spécialiste de la prise en charge des personnes dépendantes, Genfit pour la lutte contre le diabète etc.
Et l’année 2016 a été marquée par un tournant dans la stratégie d’investissement de Primovie. A l'instar de Corum Convictions, la SCPI a elle aussi déposé ses valises à l’étranger avec l’acquisition d’un immeuble à une clinique et à des cabinets médicaux à Munich. Cette opération marque le début d’une ouverture à la zone euro qui s'est traduite par plusieurs acquisitions en 2016. La société de gestion a l’intime conviction que les principaux marchés de la zone euro (Italie, Allemagne) recèlent une profondeur et des fondamentaux, notamment démographiques, intéressants pour Primovie.
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De bonnes nouvelles en perspective ?
Cette jeune SCPI donne déjà entière satisfaction à ses souscripteurs et bientôt à vous. La SCPI a connu une année 2016 exceptionnelle avec une capitalisation multipliée par deux à près d'un milliard d'euros ! Et plus la capitalisation de la SCPI est élevée, meilleur est le potentiel de mutualisation des investissements. De plus, le taux d’occupation est exceptionnellement élevé à 98,10%. Exceptionnel vous a-t-on dit.
Le taux d'occupation financier mesure la capacité de la société de gestion à faire payer ses locataires. On peut considérer que plus les loyers sont versés, plus le patrimoine immobilier géré par la SCPI est de qualité et bien entretenu.
L'an dernier, la SCPI Primovie a ainsi assuré un TDVM de 5%* à ses associés avec une distribution de 9,55 euros. Mieux encore, ce taux n'est jamais passé sous la barre des 5% depuis sa création en 2012.
Le Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est la capacité de la SCPI à conserver un dividende constant dans le temps, et ce, peu importe la taille de la SCPI ou sa collecte.
Pour 2017, les perspectives sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens.
En dépit de cette politique active d'investissement et d'une qualité des locataires sélectionnés par la société de gestion, Primovie n'a jamais fait l'objet de revalorisation depuis sa création. Le prix de la part est restée à 191 euros malgré un parc immobilier en hausse. Sans préjuger des intentions de la société de gestion, des bonnes nouvelles seraient-elles dans les tuyaux... ?
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Nous restons bien entendu à votre entière disposition pour tout besoin d'accompagnement et/ou étudier l'adéquation d'un tel investissement à votre situation et à vos attentes :
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
* TDVM : En 2016, le TDVM de la SCPI Primovie s'est élevé à 5%. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
