L'ASPIM vient de publier son bilan annuel du marché de la Pierre Papier. Après une année 2023 à haut risque, de nombreux investisseurs s’interrogent sur les SCPI pour 2024. Faut-il craindre de nouvelles baisses ? Ou est-ce au contraire le moment de réinvestir sur le marché et sur quels types de véhicules.
Le bilan 2023
Chaque année à la même période, l’ASPIM (l’Association française de sociétés de placement immobilier) publie son bilan des performances des SCPI. L’an dernier, nous avions profité de cette publication, qui annonçait des performances très solides et un record de collecte, pour vous proposer notre palmarès des meilleures SCPI pour 2023.
Un an plus tard, l’ambiance a fortement changé. Les difficultés du marché immobilier, du fait notamment de la remontée des taux d’intérêt, ont fini par impacter le marché de la Pierre Papier. La collecte a fortement ralenti, les demandes de rachats se sont multipliées, et la valeur des actifs a diminué. Certains véhicules n’ont d’autres choix que de baisser le prix de leurs parts, quand d’autres ont bloqué les demandes de rachat (et certaines SCPI ont fait les deux…).
Au final, une vingtaine de SCPI (sur 215 existantes sur le marché) ont baissé leur prix en 2023. La baisse moyenne a été d’environ 11%, la plus forte de 17%. Pondéré de la capitalisation globale, le prix de part moyen a ainsi diminué de 4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023.
Tout n’est pas noir pour les détenteurs de SCPI. Et en particulier pour ceux qui détiennent des parts des 190 véhicules qui n’ont subi aucune baisse en 2023. C’est par exemple le cas des 10 SCPI de notre palmarès 2023. Dans le même temps, les rendements se sont plutôt montrés solides. Le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à +4,52 %* en 2023, un taux stable par rapport à l’année 2022. « Qu’importe le prix tant qu’on a le rendement » pourrait ainsi résonner certains investisseurs…
Enfin, malgré le contexte, le ralentissement de la collecte semble tout à fait contrôlé : en 2023, la collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards €, contre 10 milliards en 2022, mais 6,9 milliards en 2021 et 5,7 milliards en 2022. Toutes les SCPI ne collectent pas, ce qui expliquent pourquoi certaines se retrouvent en difficultés. A l'inverse, les SCPI qui continuent à bien collecter semblent donc à l'abri d'une dévalorisation excessive. Elles ont au contraire les liquidités nécessaires pour profiter de la situation et acquérir de nouveaux biens immobiliers à prix cassé, offrant un rendement élevé et permettant de limiter la baisse de la valeur de reconstitution.
>> Découvrez notre palmarès des meilleures SCPI 2023
Qu’attendre de 2024 ?
Même si l’inflation et les taux d’intérêt semblent se stabiliser, avec l’espoir d’une baisse au deuxième semestre, l’année 2024 restent incertaines pour les SCPI. Plusieurs SCPI ont déjà procédé à une baisse du prix de leur part en 2024. Ce sont souvent les mêmes qui ont subi des baisses en 2023 et font face à une décollecte massive, un cercle vicieux.
Pourtant, comme c’est souvent le cas lors des crises, le moment est peut-être idéal pour s’intéresser aux SCPI, en particulier si les taux baissent d’ici la fin de l’année. Et en particulier si on sélectionne des SCPI bien positionnées pour profiter des opportunités qui ne manqueront pas d’apparaître avec les baisses de prix.
C’est par exemple le cas de la SCPI Sofidy Europe Invest, qui indique dans son bulletin trimestriel avoir réalisé une collecte brute de 118 millions d'euros au titre de l'exercice 2023. Dans le contexte de baisse des marchés immobiliers partout en Europe, votre Société de Gestion a choisi la prudence en limitant fortement les volumes investis, notamment au second semestre 2023. Désormais dotée d'une trésorerie de 115 M€ et d'un taux d'endettement très limité (2,8 %), votre SCPI bénéfice d'atouts uniques pour passer à l'offensive en 2024, dans un marché immobilier qui sera probablement riche en opportunités. »
La SCPI Epargne Pierre, 1er de notre palmarès 2023, a ainsi réduit son endettement de 12,4% à 10,5%, et augmenté son report à nouveau de 57%. Son rendement 2023 s’établit à 5,28%*, le même qu’en 2022, et surtout le prix de sa part est inférieur de 5,58% par rapport à la valeur d’expertise : ce qui signifie que son patrimoine est encore sous-évalué. Certes, cette marge s’est légèrement réduite par rapport à 2022, mais elle reste favorable à la protection du capital.
Deuxième de notre palmarès, Immorente a quant à elle servi un rendement en hausse : 5%* en 2023 contre 4,86%* en 2022. Comme indiqué dans le rapport trimestriel : « A fin 2023, Immorente est dotée d’une trésorerie disponible importante de près de 341 M€ et d’un niveau d’endettement faible de 15,6 %. Ces deux éléments la placent en bonne position pour saisir les opportunités attractives qui se présentent à elle. »
Novapierre Allemagne 2 a également servi un rendement en hausse : 4,79%* contre 4,5%* (un rendement qui bénéficie en plus d'une fiscalité attractive). Cette augmentation du rendement a été possible grâce à une politique d’acquisition de biens à prix attractifs, en profitant donc des opportunités de baisse sur le marché allemand. La SCPI a ainsi acquis récemment le Centre Commercial" Tannenbusch Center" à Bonn au cours du 4ᵉ trimestre 2023 à « un prix très attractif » selon le rapport de gestion. Quant à la valeur de reconstitution de la part, elle se situe à 7,6% au-dessus de la valeur de retrait.
Au final, s’il est encore trop tôt pour savoir si l’année 2024 sera celle du rebond pour les SCPI, certains véhicules semblent bien positionnés pour résister, voire même profiter du contexte actuel. Sur un horizon d’au moins 8 ans, malgré quelques années difficiles, l’investissement est donc largement gagnant. Mais la sélection des meilleurs véhicules doit rester une priorité et notamment des rendements solides mais surtout pérennes, une valeur des actifs qui résistent et restent au-dessus du prix de la part, un endettement contrôlé, des liquidités et une capacité à collecter. Des critères que nous avions pris en compte lors de l’établissement de notre palmarès 2023, ce qui explique pourquoi les véhicules présents dans ce palmarès résistent largement à la tempête.
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* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
