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Question : Création SCI familiale avec nue-propriété
Immobilier
22/07/2021
Bonjour,

Je ne sais pas si vous saurez me répondre concernant ma question fiscale mais j'essaye...

Projet: création d'une SCI familiale, avec apport
- par le parent survivant d'un immeuble de rapport à la SCI en PP,
- par les trois enfants d'un immeuble de rapport attenant dont ils détiennent en indivision la NP (le parent survivant conserve l'US et habite dans une partie)

=> y a t il une fiscalité ou des droits lors de l'apport à la SCI?
=> des travaux engagés sur l'immeuble apporté à la seule NP peuvent ils venir en déduction des loyers de l'immeuble de rapport?
=> quelle est la fiscalité lors du décès du parent?

Merci pour votre retour.

Cordialement,
[+]
Bonjour Christophe,
Pour apporter votre bien dans la SCI familiale, vous allez devoir payer des droits d'enregistrement de 5%, et éventuellement l'impôt sur la plus-value.
Si le bien n’est pas placé en location (le plus souvent parce qu’il est occupé par l’usufruitier), il ne produit aucun revenu. En conséquence, ni l’usufruitier, ni le propriétaire ne peuvent déduire les dépenses de travaux qu’ils ont supportées.
En revanche, si le bien est loué, l’usufruitier percevra des loyers qui devront être soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, le nu-propriétaire, bien qu’il ne profite pas lui-même des revenus de ce bien, pourra déduire des revenus fonciers que lui procurent ses éventuelles autres propriétés le coût des travaux qu’il a payé
Lors du décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droit.
Bonne journée
Question : Transmettre un bien LMNP en nue-propriété via une SCI ?
Immobilier
16/07/2021
Bonjour MP
Je possède une maison héritée de mes parents depuis 1992 et que j aimerai transmettre à mes 2 enfants
Aucun des 2 n y habiterait
Cette maison est actuellement louée en LMNP et le bail se termine fin mars 2022
J aimerais donner la nue propriété à mes 2 fils dans le cadre d une sci familiale en me réservant l usufruit pour moi et mon épouse
Des travaux de rénovation sont envisager avant de la louer et déduire les travaux et intérêts du prêt de mes revenus locatifs
Qu en pensez vous et vos conseils?
Quid de la plue value si mes enfants viennent à la vendre une fois qu ils sont plein propriétaires
Cordialement
Alain


[+]
Bonjour Alain,
La donation démembrée est un excellent outil pour préparer la transmission et bénéficier d’une décote correspondant à la valeur de votre usufruit. Vous pouvez en revanche le faire sans passer par le cadre d’une SCI qui rajouter des démarches.
De plus, l’activité meublé n’est pas compatible avec l’objet civil de la SCI, il faudrait alors passer par une SARL de famille. Si le bien est actuellement en direct, il vous faudra faire un apport au sein de la SARL, ce qui entraine un cout important. Pour le calcul de la plus-value à terme, il y aura alors distinction entre la plus-value réalisée sur la nue-propriété et la plus-value réalisée sur la pleine propriété. En revanche, le remembrement (extinction de l’usufruit) n’entraine pas d’impôt sur la plus-value.
Bonne journée
Question : Création SARL de famille
Immobilier
09/07/2021
Bonjour,

En cas d'apport pur et simple d'un bien immobilier à une sarl immobiliere de famille à l'IR, pouvez-vous me dire svp quels sont les droits dus?
Par ailleurs le gérant associé doit-il obligatoirement percevoir une rémunération et si oui à quelle hauteur?
Merci d'avance pour votre réponse.
[+]
Bonjour Jean-claude,
Si vous apportez un immeuble à une SCI soumise à l’IR : Si l’apport est réalisé à titre pur et simple, alors il ne sera pas soumis au droit d’enregistrement. Si l'apport est réalisé à titre onéreux, vous devrez payer une taxe équivalente à 5% de la valeur du bien.
Si vous apportez un immeuble à une SCI à l’IS : vous serez soumis au droit d’enregistrement de 5%.
Rémunérer le gérant n'est pas obligatoire.
Bonne journée

Question : Location meublée à plusieurs
Immobilier
25/05/2021
Bonjour,
Projet d'achat à trois (couple marié sans contrat + beau-frère),
au comptant 145000€ (car refus de financement bancaire pour personnes distinctes),
d'un appartement de 40m2,
pour mise en location meublée de tourisme sur plateforme location (Aribnb, abritel...).
Je suis un peu perdu dans la structure à adopter pour optimiser fiscalement l'opération à trois : SCI (à l'IR ou IS) ou LMNP (micro Bic ou réel) ou autre ?
Merci d'avance pour votre retour.
Cordialement,
Stéphane T. [+]
Bonjour Stéphane,
En premier lieu, vous ne pourrez avoir une SCI à l'IR pour une activité meublée. Par ailleurs, le LMNP est un statut, il ne s'agit pas d'une structure juridique. Vous aurez ce statut dès lors que vous réaliserez de la location meublée. Dans les options, vous pourriez le faire via une SCI à l'IS, ou une SARL de famille à l'IR. Vous pourriez aussi opter pour l'indivision (IR). Au delà de l'aspect purement fiscal, de nombreux autres aspects sont à prendre en compte pour le choix d'une structure. Je vous invite à consulter un expert comptable pour être accompagné au mieux.
Bonne journée
Question : Donation Covid et résidence principale
Immobilier
17/05/2021
bjr puis je donner 100000euros a ma fille qui va construire sa residence principale au portugal avant fin juin 2021 [+]
Question : SCPI EUROPIMMO
Immobilier
11/05/2021
Que pensez-vous de la SCPI EUROPIMMO? [+]
Bonjour GENEVIEVE,
On recommande plutôt la SCPI Allemande Eurovalys, qui fait partie de notre palmarès de SCPI, et également la tout récente SCPI européenne PF Hospitalité Europe.
Bonne journée
Question : Vente d'un bien démembré
Immobilier
11/05/2021
bonjour,
J'ai donné (devant notaire) à mon fils la nue propriété d'un appart que je possède à grenoble et j'ai conservé l'usufruit. Mon problème : Je veux vendre cet appart à grenoble , pourrais je déplacer cette nue propriété sur un autre appart sur marseille que je ne compte pas vendre. est ce possible ? frais ? Merci 2ni [+]
Bonjour denis,
Lors de la cession d'un bien démembré, le prix de vente peut être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Mais le prix de vente peut servir à acheter un autre bien qui sera lui-même démembré. Cette solution permet de conserver les avantages du démembrement et d’investir dans un bien adapté aux objectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Il est également possible de placer les fonds sur un contrat de capitalisation avec une convention de démembrement. Cette solution présente beaucoup d'avantages notamment pour les usufruitiers qui peuvent toucher les intérêts et le capital du contrat (quasi-usufruit).
Bonne journée
Question : Fiscalité Parking, intérêts du crédit et résidence principale
Immobilier
07/05/2021
Bonjour,

Si j'investis à crédit sur une place de parking que je mets en location, les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles des revenus dégagés ? Si oui, puis-je faire cette opération avec un simple crédit à la consommation ?

Si cette place de parking est par la suite vendue en même temps que ma résidence principale, sera-t-elle exonérée de plus-value ? Pour que ce soit le cas, faut-il qu'elle soit vendue "à l'intérieur" du prix de vente global de ma RP ou bien pourrai-je proposer cette 2è place "en supplément" en bénéficiant de l'exonération ?

Merci ! [+]
Bonjour Damien,
Oui les intérêts d’emprunts sont déductibles. Sur un prêt conso, il faut que ce dernier soit « affecté » à l’acquisition du parking pour que les intérêts soient déductibles. Pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value, il faudra que le parking soit inclus dans l’acte de vente de votre résidence principale.
Bonne journée
Question : Rendement parking
Immobilier
04/05/2021
Bonjour,
J'envisage d'acheter une 2ème place de parking dans la copropriété de ma résidence principale, afin de la mettre en location. Celle-ci pourrait être louée autour de 50 euros par mois. Jusqu'à quel prix d'achat pensez-vous qu'il s'agit d'un bon calcul ? Sachant que c'est une place numérotée dans un parking au 1er sous-sol, avec accès par bip, mais sans sécurisation particulière de la place. Il y a une centaine de places (toutes numérotées) et la résidence est à 2 minutes à pied de la gare qui reçoit un flux de voyageurs des petites communes aux alentours. La commune est située aux confins de l'Ile-de-France.
Avez-vous un article ou des recommandations particulières pour L'investissement dans les parkings ? Est-il possible de le rattacher à sa résidence principale si c'est plus intéressant (pour les loyers ou à la revente) ? Quel est le régime fiscal pour les loyers ? Quels frais sont déductibles ? Est-il intéressant de faire l'achat à crédit ?
Merci beaucoup ! [+]
Bonjour Damien,
Généralement, on conseille de mettre en location une place de parking pour un rendement brut minimum de 5% (soit 3% net environ).
Sur de la location en nu, on recommanderait plutôt 7 ou 8% mais dans le cas d'un parking, les charges sont plus faibles.
Bonne journée
Question : LMP, biens professionnels et succession
Immobilier
04/05/2021
Devenu LMP de fait, après la nouvelle loi de Décembre 2020, je souhaitais savoir si mes biens immeubles détenus dans mon patrimoine privé (LMNP) jusqu'alors, deviennent des biens "professionnels" également ?
Si oui, en cas de décès une succession éventuelle serait-elle réglée selon les règles d'une transmission d'entreprise ?
Merci pour votre aide précieuse. [+]
Bonjour fabrice,
Le statut de LMP est un statut qui s'applique sur les revenus locatifs des biens que vous louez en meublé.
Il se substitue au statut LMNP et s'applique sur l'ensemble de vos revenus locatifs en meublé.
Par contre, cela ne change rien pour votre succession. Le bien entre dans votre actif successoral et sera partagé entre vos héritiers. Ce n'est pas une entreprise (mais vous pouvez créer une structure type SARL si vous le souhaitez).
Bonne journée