A l'instar de l'achat d'un bien immobilier, les parts de SCPI peuvent être financées par un emprunt.
Le financement à crédit revêt deux atouts : un intérêt fiscal, et l'effet de levier financier. L'investisseur se constitue un patrimoine avec un effort d'épargne réduit.

Se constituer un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit Le remboursement du crédit contracté pour l'achat des parts de SCPI est partiellement (voire totalement) financé par les revenus que génèrent les parts de SCPI.

Dans un environnement de taux bas, les SCPI offrent un rendement moyen potentiellement supérieur aux taux du crédit (sur 10, 15 ans voire 20 ans).

L'effet de levier fiscal
Fiscalement, l'opération est là encore alléchante. Les intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers encaissés diminuent la note d'impôt sur le revenu.

Les revenus tirés de la détention de parts de SCPI sont ajoutés aux autres revenus imposables des contribuables. Ainsi un assujetti à l'impôt sur le revenu qui subit une imposition au taux marginal de 30 % verra ce même taux s'appliquer aux revenus tirés des parts de SCPI. En finançant cet achat de parts de SCPI à crédit, l'investisseur impute sur sa déclaration d'impôt les intérêts de cet emprunt sur les revenus fonciers tirés de la détention de parts de SCPI, réduisant d'autant l'imposition. De plus, le paiement des échéances de l'emprunt est en partie assuré par les loyers, réduisant l'effort d'épargne.

Partant, les épargnants toujours actifs professionnellement et fortement imposés, lorsqu'ils désirent se préparer un complément de revenus à l'âge de la retraite sans être dans l'immédiat pénalisés fiscalement, peuvent acquérir des parts de SCPI à crédit. Grâce à ce montage, ils profiteront effectivement d'un effet de levier financier et fiscal pendant la durée de l'emprunt.

Dans un contexte où les rendements offerts par les SCPI (de rendement) sont supérieurs au taux du crédit, l'achat de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement avec un effort d'épargne quasi-nul. En outre, l'épargne de l'investisseur reste ainsi disponible pour réaliser d'autres types de placements.

L'achat à crédit de SCPI peut avoir un effet dopant permettant d'améliorer la rentabilité de votre placement. Pour les contribuables assujettis à la tranche marginale maximale de l'impôt sur le revenu, l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI à crédit peut également constituer une solution avantageuse. Fiscalement, l'acheteur à crédit de parts de SCPI diminue son niveau d'imposition grâce à l'imputation des intérêts de l'emprunt sur ses revenus fonciers. Bien utilisé, le recours à l'emprunt optimise son placement. Il est conseillé de veiller à faire coïncider la durée de l'emprunt avec celle de son activité professionnelle. De ce fait, à l'âge de la retraite, l'emprunt est remboursé et le porteur de parts de SCPI dispose de revenus complémentaires.

• Amortissable : l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Les premières années, les mensualités sont constituées essentiellement d'intérêts (seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers). Ces derniers absorbent une bonne partie des revenus, réduisant la fiscalité. Mais lorsque la mensualité de remboursement devient majoritairement constituée du capital (non déductible des revenus fonciers), le revenu foncier redevient progressivement positif, et donc fiscalisé.

• Le prêt in fine : (pour les épargnants fortement imposés) l'emprunteur rembourse le capital en une seule fois au terme de la durée du crédit. Dans ce cas, les mensualités sont constituées uniquement d'intérêts. D'un montant plus faibles que dans le cadre d'un prêt amortissable, elles sont constantes et plus importantes que dans un prêt amortissable. Bien que le coût du prêt in fine soit supérieur au coût de l'amortissable, il devient plus avantageux lorsqu'il est associé à un investissement locatif, grâce à l'effet de levier fiscal.

Dans tous les cas, nous vous invitons à contacter un conseiller afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre situation, à vos objectifs et à votre sensibilité aux risques.