Si vous avez construit un patrimoine de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, c’est avant tout pour que celui-ci vous procure, en cas de besoin (retraite, chômage, problème de santé) des revenus complémentaires suffisamment confortables. Malheureusement, il n’est pas toujours simple de trouver des solutions vraiment performantes, à cause de l’augmentation de la fiscalité ou les contraintes (plafond, blocage, etc.) des placements sans risque. Comparons les différentes solutions pour voir laquelle correspond le mieux à votre profil.
Des revenus immobiliers allemands solides... et peu imposés
L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie, une main d’œuvre qualifiée, d’excellentes infrastructures et une industrie solide. Mature et très établi, le marché de l’immobilier d’entreprise est le plus large d’Europe Continentale.
Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
Mais les investisseurs français sont surtout attirés par la fiscalité, plus douce que pour un investissement en France.
L'imposition des revenus d'immeubles situés à l'étranger est en effet bien plus faible qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France. En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !
Investir en Allemagne, comme tout achat hors de nos frontières, présente quand même quelques difficultés (distances, langue, différences culturelles, etc.). C'est pourquoi il est particulièrement intéressant, pour ces types d'investissement, de passer par une SCPI (société civile de placement immobilier) qui va s'occuper de tout, pour vous.
Dans la continuité du 1er millésime, Novapierre Allemagne 2 a été créée en 2019 pour continuer de répondre à l’intérêt toujours aussi fort des épargnants pour les commerces essentiels. Elle affichait pour 2022 une capitalisation de plus de 332 M€ et un taux d’occupation financier (TOF) de 98,9 % ce qui indique qu’il y a peu de vacances locatives et témoigne d’une bonne gestion locative.
Après deux années 2020 et 2021 de transition, la SCPI Novapierre Allemagne 2 semble proche de son rythme de croisière en 2022 et a offert un taux de distribution de 4,50 %* (contre 3,39 % en 2021). La hausse du rendement devrait se poursuivre pour 2023 avec un rendement prévisionnel (non garanti) ciblé entre 4,5 % et 5 %, ce qui correspond après fiscalité à un rendement net compris entre 3 et 4%. Difficile de trouver mieux net d'impôt !
La SCPI a également connu une revalorisation du prix de sa part en avril 2022 de 10 €, la faisant passer de 250 € à 260 €, soit une revalorisation de 4%.
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Une SCPI qui investit... dans des hôtels
Qui dit rendement dit, souvent, investissement immobilier. Mais dans la grande famille des investissements immobiliers, il existe de très nombreuses typologies de biens : des actifs "traditionnels" comme des appartements ou des parkings à des actifs plus confidentiels comme des bureaux ou des commerces, en passant par des biens très spécialisés comme des actifs de santé ou des hôtels.
Lancée en 2016, Atream Hôtels est une SCPI spécialisée dans l’immobilier hôtelier, c'est-à-dire dans l’acquisition de murs loués à des chaînes d’hôtels haut de gamme, comme Accor, Radisson Hotel Group, Pierre & Vacances - Center Parcs ou Hilton, qui verse donc des loyers distribués aux porteurs de parts.
Très vite, la SCPI a connu un beau succès auprès des épargnants, et leur a bien rendu avec des taux de distribution (TDVM) de 4,71% en 2018 et 5,14% en 2019.
Cette dynamique a malheureusement été cassée en 2020 par la crise Covid-19. Le secteur de l’hôtellerie a en effet subi de plein fouet la crise sanitaire et ses confinements successifs. Malgré tout, la SCPI Atream Hôtels a bien résisté et a même pu délivrer un rendement de 2,37%* en 2020, en baisse certes mais qui reste remarquable au vu du contexte. Quant aux incertitudes économiques et géopolitiques de 2021 et 2022, elles ont très peu impacté le secteur. De ce fait, le taux de distribution a nettement progressé depuis la pandémie et passe de 2,37 %* en 2020 à 3,64 %* en 2021, puis à 5,05 %* en 2022. Ces bons résultats prouvent donc la résilience du secteur de l’immobilier d’hôtels même en temps de crise.
Forte d’une capitalisation de plus de 250 millions d’euros, la SCPI Atream Hôtels détient principalement des hôtels qui ne représentent pas moins de 70 % de son patrimoine. La SCPI profite d’un taux d’occupation financier remarquable. Celui-ci est de 100 %, ce qui témoigne de la très bonne gestion locative.
Dans un objectif d’investissement durable, 65 % des 20 actifs de la SCPI Atream Hôtels ont signé la charte d’engagement Environnemental, Social et de Gouvernance dans le cadre du déploiement de la stratégie ISR.
Comme pour Novapierre Allemagne 2, les investisseurs français qui détiennent des parts d’Atream Hôtels profitent d’une fiscalité avantageuse. En effet, la SCPI diversifie son portefeuille d’actifs en France et en Europe pour optimiser son rendement. Son patrimoine étant réparti sur quatre pays (France, Allemagne, Belgique et Pays-Bas), une partie des revenus fonciers est imposée conformément aux conventions fiscales établies entre les pays. Les épargnants bénéficient alors d’un avantage fiscal sur les revenus fonciers provenant de biens situés à l’étranger. Ceux-ci sont notamment exonérés des prélèvements sociaux (17,2 %).
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L'assurance-vie avec rachats partiels programmés
Et si l’assurance-vie était en fait plus adaptée que l’immobilier pour recevoir des revenus complémentaires ?
Certes, l’assurance-vie n’offre pas un rendement aussi attractif que l’immobilier, sauf à prendre des risques. Mais pour des raisons fiscales, successorales, et aussi pour bénéficier d’une meilleure liquidité et d’un confort de gestion, privilégier l’assurance-vie pour ses revenus complémentaires est souvent bien plus judicieux que de détenir un bien immobilier en direct.
Sur le bien en direct, en tenant compte des charges de copropriété, des travaux et des taxes (foncières et ordures ménagères), la rentabilité avant impôts ne dépasse souvent pas plus de 3%. Si ensuite on déduit la fiscalité (TMI +17.2%), on se retrouve avec un rendement net de l’immobilier autour de 1.5%*...
Au sein d’un contrat d’assurance vie, vous pouvez construire votre allocation en fonction des risques que vous êtes disposé à prendre. De nombreux supports, plus ou moins risqués, sont disponibles, notamment :
Des fonds en euros : garantis avec un rendement espéré entre 1,5% et 3% annuel (net de frais de gestion).
Des supports immobiliers (SCPI-SCI-OPCI) : solides, même si le risque existe, avec un rendement annuel espéré entre 3 et 5%* annuel.
Des OPCVM investis partiellement ou totalement en actions : risqués avec un rendement annuel espéré de 4 à 6%* annuel.
Grâce à la variété de ces supports, l'assuré peut aisément se construire une allocation "défensive" et espérer une rentabilité de 3%* avec un risque limité. Avec une telle allocation, si on ouvre un contrat d’assurance-vie de 100 000 euros, on peut donc espérer obtenir sur un an un gain de 3000 euros bruts.
Au niveau de la fiscalité, si on fait des rachats partiels pour obtenir des revenus complémentaires de 3000 euros, on payera sur ces rachats un impôt…uniquement la part de gain comprise dans ce rachat (cf schéma ci-dessous).
Par conséquent, sur le rachat de 3000 euros, la part de gains sera de… 87 euros (2.91% du montant du rachat). Puisque le contrat vient d’être ouvert, l’imposition sera le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Soit un impôt à payer de… 26 euros
Il est cependant important de noter qu’année après année, la part des intérêts comprise dans le contrat augmente. Elle passe de 2.91% à 5.7% la deuxième année, 8.5% la troisième, et quand même 18.69% la 7ème année, ce qui donnerait à ce moment un impôt à payer de 168 euros. A partir de la 8ème année, l’impôt sur le revenu diminue grâce aux abattements sur les gains de 4600 euros pour une personne seule et 9200 euros pour un couple.
Au final, avec 3% de rendement brut, la rentabilité réelle de l’assurance-vie sera comprise entre 2.8% et 2.97%*.
Financièrement, le rendement net espéré avec l’assurance-vie est donc bien plus élevé que celui sur un bien immobilier loué nu.
Par ailleurs, avec l’assurance-vie, l’épargnant bénéficie d’un placement liquide, avec très peu de contraintes de gestion et des avantages en termes de succession.
Le placement est donc idéal pour retirer des revenus complémentaires à la retraite.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les supports en unité de compte, en particuliers les fonds investis en actions, présentent un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
** Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques
