Une année 5 étoiles pour la SCPI Atream Hôtels

samedi 21 décembre
Auteur: Rédaction MeilleurPlacement
Il y a 5 mois - Le 21/12/2019 à 08h12

Lancée en 2016, la SCPI Atream Hotel est la première SCPI dédiée à l'immobilier hôtelier en France et zone euro. Après deux ans de bonne facture, la SCPI va clore une année 2019 exceptionnelle avec une collecte de 100 millions d'euros qui a permis à la SCPI de pratiquement tripler de volume. Avec ces nouveaux fonds, les investissements réalisés ont été judicieux puisqu'ils vont permettre à la société d'augmenter son dividende cette année... et de faire baisser la fiscalité pour les porteurs de parts.

Le succès d'une gestion all-inclusive


Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, originale dans le monde de la pierre papier, a tout de suite rencontré sa clientèle d'investisseurs : la capitalisation dépassait 60 millions € à la fin 2018. Pour attirer les investisseurs, la société de gestion a décidé de dédier sa SCPI à la constitution et la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier locatif dans le secteur hôtelier. Une thématique attractive à plus d'un titre :

- Une source de diversification immobilière et patrimoniale : Une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI et une typologie d’actifs différente de celle des bureaux et des commerces.
- Une thématique dynamique : sauf crise majeure (crise des subprimes 2008, attentat du 11 septembre 2011, etc.), le tourisme mondial est en croissance continue année après année. L'année 2018 a ainsi été très positive pour les hôtels européens avec une augmentation du ratio "ReVPar" (revenu par chambre disponible) de +5,8% (source : rapport du cabinet MKG, en partenariat avec l’HOTREC). Et selon l’OMT, la forte hausse des arrivées touristiques en 2018 devrait se poursuivre en 2019, avec une croissance qui devrait s’établir à un rythme plus conforme aux tendances historiques, de l’ordre de +3 % à +4 %.
- Pérennité des loyers : Le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (Durée résiduelle des baux : 13 ans et 4 mois au 31/12/2018). Et un taux d’occupation et une stabilité locative potentiellement élevés.
- Investissements France- Zone euro : Une exposition à des cycles économiques et des marchés « hôteliers » différents. La recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers.

Contrairement à un investissement dans un bien immobilier, l'investissement dans une chambre ou une part d'un hôtel est difficilement accessible pour un particulier. L'investissement via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui va investir dans des hôtels et distribuer les revenus aux porteurs de parts, fait donc encore plus de sens. La SCPI s'occupe de toute la gestion. Vous n'avez qu'à recevoir les loyers. Et en plus de mutualiser le risque (la SCPI détient un parc immobilier composé de plusieurs biens), l'investissement est accessible pour des sommes modestes (quelques milliers d'euros).

Toutes ces raisons expliquent le succès de la SCPI. Après deux années 2017 et 2018 de bonne collecte, celle-ci a littéralement explosé en 2019 avec une capitalisation qui est passé de 62 millions d'euros au 31/12/2018 à 165 millions d'euros fin décembre 2019.

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En 2019, vous avez été surclassé


La stratégie d'investissement de la SCPI est relativement défensive. La SCPI vise des pays économiquement solides, des destinations géographiques à forte culture du bail. Du côté des actifs, elle cherche surtout des enseignes solides et des exploitants-locataires reconnus pour leur savoir-faire hôtelier, avec des établissements déjà exploités (délivrant des loyers immédiats) bien positionnés dans des zones à forte fréquentation touristique de loisirs et/ou d'affaires.

La stratégie défensive et la croissance spectaculaire de la capitalisation n'ont pas affecté les rendements. Le TDVM* s'est inscrit 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019 : selon la société, le TDVM* devrait se situer autour de 4.75%** pour 2019.

Comme attendu, le rendement de la SCPI a donc augmenté en 2019. Une preuve de la solidité et de la qualité de la gestion d'Atream qui a su préserver et même augmenter son rendement alors que l'afflux de nouvelles souscriptions auraient pu impacter la rentabilité du parc immobilier.

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Investissements étrangers et détaxes


Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, ce qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.

Investir hors de France permet aussi aux porteurs de parts de la SCPI de bénéficier d'une fiscalité plus douce, avec notamment aucuns prélèvements sociaux sur la part de revenus fonciers provenant de biens situés hors de France.

Pour l'IR, le taux dépend de la convention fiscale passée entre la France et le pays de situation du bien :

- Dans certains pays comme l’Allemagne, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
- Dans d’autres pays comme les Pays-Bas ou la Belgique, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils sont toutefois pris en compte pour le calcul du taux effectif.

Dans les deux cas, le taux d'impôt sur le revenu est souvent bien plus faible que celui appliqué sur des revenus fonciers français (TMI). Net d'impôt, le rendement offert par la SCPI Atream Hôtels se situe donc nettement au-dessus de la moyenne des SCPI.

Et au fur et à mesure que la société investit hors de France, la fiscalité des porteurs de parts diminue.

En 2018, Atream a réalisé pas moins de trois acquisitions en Allemagne, qui était donc devenue fin 2018 la zone privilégiée avec près de 60% du patrimoine de la SCPI.

Le 14 juin 2019, la société a réalisé une méga-acquisition en Belgique, pour un montant total d’environ 73 millions d'euros, répartis sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles, pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cette acquisition a donc eu pour conséquence de doubler la taille de la SCPI, et de faire de la Belgique la première zone géographique du fonds. Puis le 10 juillet 2019, la SCPI a signé une promesse pour l’acquisition des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste situé à Tossens (Basse-Saxe), pour un montant de 11,8 M€ pour un bail de 15 ans à partir du 10 octobre 2019. Et enfin, le 12 septembre 2019, Atream Hôtels a signé une promesse pour l’acquisition des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport Messe de 101 chambres, pour un montant de 10,6 M€ pour un bail de 19 ans à partir de décembre 2019.

Au final, alors que la France représentait, fin 2018, 18% des actifs de la SCPI, elle représente aujourd'hui moins de 5%. De quoi profiter largement des avantages fiscaux des SCPI qui investissent hors de France.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

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