Le rendement d’un investissement immobilier s’appuie sur deux leviers : les revenus générés (loyers) et la valorisation du patrimoine. Il en va de même pour les SCPI, d’où l’intérêt d’aller au-delà du seul taux de distribution. Pour identifier les meilleures opportunités, il faut savoir quelles SCPI ont de bonnes chances d’augmenter leur prix de part à court ou moyen terme. Et justement, une telle opportunité s’est matérialisée ces dernières semaines. Mais, revers de la médaille, elle devrait disparaître dans peu de temps…
N°1 du palmarès SCPI 2022, grâce notamment à un fort potentiel de revalorisation
Chaque année, meilleurtaux Placement dévoile son palmarès des SCPI. En 2022, c’est Novapierre Allemagne (1 et 2) qui truste la première place du podium. La SCPI allemande de Paref Gestion capitalise sur ses nombreux atouts, qu’il s’agisse de ceux communs aux SCPI étrangères (fiscalité plus légère, diversification) ou d’autres, spécifiques à ce véhicule en particulier.
Pour déterminer son classement, les équipes de meilleurtaux Placement analysent de nombreux critères, dont le potentiel de revalorisation de la valeur de la part. Trop souvent, le discours se focalise sur le taux de rendement annuel d’une SCPI. Mais l’évolution du prix de part constitue un véritable moteur de performance pour les épargnants : si vous achetez une part à 100 € et que celle-ci augmente de 3 % peu de temps après, la valeur de votre placement gagne elle aussi 3 %. D’où l’intérêt d’investir dans une SCPI qui s’apprête à rehausser son prix de part, puisque cela vous permet d’engranger de la plus-value sans rien faire.
Pour identifier le potentiel de revalorisation d’une SCPI, il faut s’attarder sur sa valeur d’expertise, c’est-à-dire la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI sur le marché. Car lorsque cette dernière dépasse le prix de part de plus de 10 %, la réglementation impose une revalorisation. En analysant les données issues des bulletins d’information d’une SCPI, on peut donc déterminer la probabilité d’une future augmentation de la valeur de part.
Dans le cas de Novapierre Allemagne 2, les éléments sont les suivants :
- L’écart entre le prix de part au 1er janvier 2022 et la valeur d’expertise au 31 décembre 2020 est de 6,6 % ;
- Selon le dernier bulletin d’information de la SCPI (4ème trimestre 2021), la valeur du patrimoine de Novapierre Allemagne 2 s’est appréciée de 9,6 % au cours de l’année dernière.
En confrontant ces données, on en déduit que la valeur d’expertise de la SCPI à fin 2021 devrait grimper. D’où le beau potentiel de revalorisation que nous avons identifié et qui contribue à porter Novapierre Allemagne 2 à la 1ère place de notre palmarès.
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Quand il faut revaloriser, les SCPI ne peuvent pas tarder
La valeur d’expertise de Novapierre Allemagne 2 au 31 décembre 2021 sera connue dans quelques semaines, avec la publication du rapport annuel. Compte tenu des éléments chiffrés ci-dessus, la probabilité qu’elle ressorte supérieure de plus de 10 % au prix de part actuel nous semble forte.
Comme la réglementation impose une revalorisation dès lors que l’écart prix de part/valeur d’expertise dépasse 10 %, celle-ci a toutes les chances d’intervenir avant la publication du rapport annuel. En effet, les SCPI n’ont pas la possibilité de rester « en dehors des clous » à cet égard, notamment parce qu’une valeur de part trop décotée pénalise les porteurs de parts actuels qui souhaiteraient revendre à court terme.
Le plus souvent, les sociétés de gestion actent une revalorisation avant que le ratio prix de part/valeur d’expertise ne fasse ressortir un écart supérieur à 10 %. De plus, une telle décision intervient habituellement au 1er jour d’un mois donné. Et certaines sociétés de gestion préfèrent passer à l’action à l’occasion d’un changement de trimestre. Puisque nous sommes à la fin du mois de mars, cela ne laisserait que quelques jours pour agir, le début du 2ème trimestre intervenant au vendredi 1er avril.
Précisons par ailleurs qu’une fois que l’augmentation du prix de la part d’une SCPI est effective, il n’est bien évidemment plus possible d’investir au prix précédent, et donc de bénéficier de la revalorisation.
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Immobilier Outre-Rhin et fiscalité alléegée, des atouts indéniables pour Novapierre Allemagne 2
Comme son nom l’indique, Novapierre Allemagne 2 est la « sœur cadette » de Novapierre Allemagne 1, fermée aux nouvelles souscriptions depuis le printemps 2019. Pour continuer de répondre à la demande des épargnants français, Paref Gestion a donc mis sur pied Novapierre Allemagne 2, qui suit la même stratégie, à savoir investir sur le marché de l’immobilier commercial allemand, avec une préférence pour les commerces essentiels (alimentaire, Do It Yourself, drugstores et restauration notamment). La SCPI tire ainsi pleinement parti d’une classe d’actifs porteuse, s’appuyant sur la solidité de la première économie européenne et la robustesse de la consommation de notre voisin. De plus, il s’agit d’un marché immobilier profond, aussi bien à Berlin et dans sa banlieue qu’au sein des multiples Länder de la République fédérale.
Comme son aînée, Novapierre Allemagne 2 bénéficie également d’un atout imparable : sa fiscalité. Les revenus reversés aux porteurs de parts sont en effet moins imposés que ceux d’une SCPI dont le patrimoine se situe exclusivement en France. D’une part, ils échappent entièrement aux prélèvements sociaux de 17,2 % : c’est donc près d’un cinquième de la performance qui vous revient, plutôt qu’à l’Etat. D’autre part, ils sont imposés en Allemagne, où la taxation des revenus fonciers s’établit à 15,825 %, soit un taux bien moins élevé qu’en France (tranche marginale du barème de l’impôt sur le revenu).
Près de 3 ans après son lancement, Novapierre Allemagne 2 atteint son rythme de croisière. Elle rivalise même avec son aînée : pour preuve, le dividende versé au 4ème trimestre de l’année dernière aux porteurs de parts de Novapierre Allemagne 2 (3,24 € net par part) a dépassé celui attribué aux investisseurs de Novapierre Allemagne 1 (2,97 € net par part). Son rendement annuel cible (non garanti) se situe entre 4,20 et 4,50 %, net de fiscalité étrangère, et elle est désormais parfaitement en phase avec cet objectif.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
