L’immobilier repart ? 3 solutions pour en profiter

Une crise et ça repart ?

Pour la première fois depuis de longs mois, plusieurs indicateurs du marché immobilier sont passés au vert. Les professionnels constatent une hausse de l'offre de biens (+4,8% selon le réseau Laforêt) et une légère augmentation des transactions depuis le début de l'année 2024.

Plusieurs facteurs expliquent cette reprise, au premier rang desquels la baisse des taux d’intérêt. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,13% en janvier 2024 à 3,90% en mars. Une légère baisse qui pourrait s’accélérer avec la baisse de l’inflation et les baisses des taux des banques centrales.

Avec la baisse des taux, le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente. Ils augmentent surtout avec la baisse des prix. Selon les données publiées par les Notaires de France, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont baissé de 3,9% en moyenne sur l'année 2023 par rapport à 2022. Et les prix ont continué a baissé en 2024 : -1,2% en moyenne sur les 3 premiers mois de l’année.

Malgré cette nouvelle baisse des prix cette année, il semble les investisseurs reprennent confiance. Encouragés notamment par la baisse de l’inflation et les perspectives de baisse des taux d’ici la fin de l’année. Les banques ont également assoupli leurs conditions de crédit. D’après l’Observatoire du Crédit logement, la production de crédit a augmenté de 73,8 % entre décembre 2023 et avril 2024.

Les prix vont-ils repartir à la hausse ? Possible, et c’est ce qu’on constate sur certains types de biens, dans certaines villes par exemple (Biarritz, Nice), mais aussi sur certains véhicules de placement : la SC MeilleurImmo, notre véhicule de placement pour investir en immobilier sans frais d’entrée, vient ainsi d’augmenter la valeur de sa part, de 4,81%*. La stratégie du gérant, de rester très liquide afin de saisir des opportunités après des baisses de prix, commence à porter ses fruits.

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MeilleurImmo : notre outil pour investir en immobilier diversifié…et sans frais d’entrée !

Avec la SC MeilleurImmo, Meilleurtaux Placement a souhaité mettre à disposition de ses clients un véhicule permettant d'investir en immobilier diversifié, sans contrainte de gestion, sans frais d'entrée et avec une fiscalité douce. Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier sous toutes ses formes (résidentiel, commerce, bureaux, hôtels, etc.), directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). La diversification est donc au cœur de la stratégie, pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché. La SC MeilleurImmo dispose encore de beaucoup de liquidités pour profiter du contexte actuel et saisir des opportunités d’achat.

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Dans un contexte difficile pour la pierre papier, avec beaucoup de SC qui ont subi des baisses de prix, MeilleurImmo vient au contraire d’augmenter sa valeur liquidative de 4,82%*. La stratégie du gérant, de rester très liquide afin de saisir des opportunités d’investissement après des baisses de prix, commence à porter ses fruits. La SC a notamment réalisé en février son premier investissement en immobilier physique dans le centre commercial O’Parinor. Cette acquisition réalisée dans des conditions attractives avec un taux de rendement à l’achat de plus de 10%** explique cette évolution positive de la valeur de la part et offre un rendement régulier consolidant la performance à long terme de MeilleurImmo.

En synthèse, voici les leviers de performance future de la SC MeilleurImmo :

• L'acquisition du centre commercial O'Parinor à des conditions attractives et qui a permis de réaliser une performance de près de 5%* depuis le début de l'année

• Une opération offrant un rendement annuel de plus de 10%**, permettant à la SC de recevoir un revenu régulier et de consolider sa performance sur le long terme.

• Une part de liquidités importante (21 millions d’euros) qui met la SC en position de force pour profiter d'autres opérations immobilières à prix attractif afin de viser de nouvelles revalorisations à court ou moyen terme, tout en prêtant une attention particulière au rendement sur le long terme.

• La perspective de baisse des taux à court/moyen terme, qui devrait permettre la reprise du marché immobilier et alimenter de nouvelles hausses de prix

À noter : Avant d’investir, il convient d’être informé que la SC MeilleurImmo est un placement à long terme et qu’il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans. L’objectif de rendement de la SC MeilleurImmo est de 4%* annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).

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Miser sur certaines SCPI à fort potentiel

Malgré la crise immobilière qui a provoqué la baisse de certains biens, et notamment certaines SCPI, de nombreux véhicules traversent la période sereinement, avec un prix de part stable et des rendements élevés.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société qui collecte des fonds provenant d’investisseurs particuliers dans l’objectif de constituer et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants touchent des revenus au prorata du nombre de parts détenues. Cela revient à investir dans l’immobilier mais sans toutes les contraintes liées à la gestion locative. Par ailleurs, vous investissez dans l’immobilier sans que cela ne requiert un capital de départ important. La mise de départ étant faible, inutile d’emprunter pour acquérir des parts de SCPI.

Bien sûr, comme pour un investissement immobilier classique, certaines SCPI n’ont pas été épargnées par les difficultés du marché immobilier, du fait notamment de la remontée des taux d’intérêt. Elles ont ainsi dû baisser le prix de leurs parts. En revanche, les rendements se sont montrés solides avec un taux de distribution moyen pour 2023 à 4,52 %**. Et certaines SCPI ont offert des rendements bien supérieur, tout en se montrant solide avec des prix stables depuis plusieurs années.

1er de notre palmarès 2024, la SCPI Epargne Pierre Europe a affiché un taux de distribution de 6,26 %*** brut de fiscalité en 2023. Profitant d'un contexte de baisse des prix sur les marchés immobiliers européens, elle a pu acquérir des actifs en Espagne et aux Pays-Bas. Son ambition est de maintenir un taux de distribution brut de fiscalité supérieur à 6 %*** tout en consolidant sa marge de protection entre prix de part et valeur de reconstitution. Outre la diversification géographique, la fiscalité des SCPI européennes présente un avantage fiscal : l’impôt sur les revenus peut être plus faibles qu’en France mais surtout, les investisseurs échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère.

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Investir en immobilier étranger, c’est le choix qu’avait fait dès 2012 la société Corum L’Epargne avec sa première SCPI Corum Origine, que Meilleurtaux Placement distribue depuis cette année. Pour 2023, la SCPI a affiché un taux de distribution de 6,06 %***. Cette belle performance est loin d’être exceptionnelle par rapport à l’historique de la société. Corum Origin a en effet versé chaque année plus de 6%*** de rendement. La valeur de la part a aussi augmenté plusieurs fois, pour une hausse de 13,5% en 11 ans. Le TRI sur 10 ans ressort aussi à 6,84%*** (en tenant compte des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur).

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La société de gestion Sofidy (gestionnaire de MeilleurImmo) vient de lancer une nouvelle SCPI, Sofidynamic, avec pour objectif de proposer aux épargnants d’investir dans l’immobilier à haut rendement. Elle a pour but d’investir principalement dans des murs de commerces (retail parks, moyennes surfaces de périphérie, galeries commerciales, commerces de pied d’immeubles...) et en immobilier d’activité . La SCPI vise l’acquisition de biens situés dans l’Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse. Cette SCPI se distingue par des frais d’entrée très bas, à 2%, alors qu’il avoisine les 10% pour la plupart des SCPI. Le taux de distribution annuel cible non garanti de Sofidynamic est de 7 %*** (brut de fiscalité). Un rendement cible qui par ailleurs est supérieur à la moyenne des SCPI diversifiées.

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Investir dans les foncières européennes

Les SIIC ou « foncières » sont des sociétés commerciales dont l’activité principale est la gestion de biens immobiliers. Ce sont donc des sociétés anonymes classiques avec des dirigeants et des actionnaires. Contrairement aux SCPI, elles ne collectent pas de fonds auprès des particuliers mais vont avoir recours à l’emprunt ou à des augmentations de capital (comme toute société, donc…). Surtout, la grande différence avec les SCPI est que ce sont des sociétés cotées en Bourse. Les investisseurs ont donc la possibilité d’acheter des actions. En conséquence, leur valeur évolue chaque jour en fonction des anticipations des investisseurs. Elles sont donc beaucoup plus volatiles que les parts de SCPI qui sont auditées une fois par an, et n’évoluent pas forcément tous les ans.

Le principal avantage par rapport à une SCPI, ce sont les frais. Les frais pour acheter une action ou un OPCVM sont en effet beaucoup plus faibles qu'une SCPI. Les frais de courtage ou les frais d’entrée du fonds dépendent de l’établissement. S’ils peuvent parfois monter à 3% voire 5%, il est souvent possible d’acheter des SIIC avec des frais de courtage inférieurs à 1% ou 0,5%, ou des OPCVM sans frais d’entrée.

Le fonds Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities (LU0088927925) est un fonds d'actions qui offre aux investisseurs une exposition au marché immobilier européen, Royaume-Uni inclus. Ce fonds vise une croissance du capital à long terme en investissant dans des actions de foncières immobilières cotées en Bourse.

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Très bien noté par les médias financiers indépendants MorningStar et Quantalys, le fonds a généré une performance de 19,43%**** en 2023. Depuis le 1er janvier, elle ressort à 2,56%***. Toutefois, ses performances sont plus mitigées sur les précédentes années, compte tenu de l’impact des taux élevés sur le marché immobilier et sur les foncières. En cumulé, la performance sur trois ans est négative (-13,71%*) mais ressort à 8,19%* sur cinq ans et surtout à +86,49%* sur dix ans. Tous ces résultats sont arrêtés à la clôture du 28 mai.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

* Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti et les prévisions (performances futures) ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures. Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

**taux de rendement initial acte en main, qui ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.

*** Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

**** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.