La SCI, société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum et qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport au capital de la société.
Les SCI sont régies par le code civil et ne peuvent avoir une activité commerciale. On ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre également, une SCI ne peut louer en meublé car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.
La SCI peut néanmoins vendre des immeubles, en réserver l'usage à un associé ou à des tiers, mais ces opérations devront rester exceptionnelles, car sinon l'administration fiscale pourrait considérer cette société comme commerciale.
Les associés fondent la société civile immobilière en signant les statuts. Ces derniers peuvent être signés sous seing privé ou chez un notaire. Il est obligatoire de passer devant le notaire lorsqu'un bien immobilier est apporté par un associé. Les statuts doivent ensuite être enregistrés dans un délai d'un mois au centre des impôts. Il faut ensuite publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales pour ensuite procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés.
Toute SCI doit être fondée avec un capital de départ. Il est constitué généralement des apports initiaux des associés, même si rien n'oblige les associés à fixer un capital égal au montant de leurs apports. En effet, ils peuvent fixer un capital inférieur à leurs apports, et dans ce cas, la différence constitue les comptes courants des associés, c'est-à-dire une dette qu'a la société envers les associés.
De même, les apports en capital n'ont pas l'obligation d'être libérés dès la création de la SCI ou de l'augmentation de son capital et les statuts peuvent prévoir la libération progressive du capital. Par exemple, le capital pourra être libéré au fur et à mesure de l'encaissement des loyers et de la distribution des résultats de la SCI aux associés. Ainsi, les associés peuvent fixer un capital supérieur à leurs apports et dans ce cas, la différence constitue les créances des associés envers la société. Les comptes courants associés seraient donc débiteurs.
Une fois créée, la gestion de la société est assurée par un seul ou plusieurs gérants (rémunérés ou non) qui en fonction des statuts peuvent agir seuls ou conjointement. Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts et les décisions importantes sont prises en assemblée, selon les règles de majorité fixées par les statuts.
En termes de comptabilité, il n'existe aucune obligation. Cependant, le gérant doit tout de même rendre des comptes annuels aux associés et en cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier du bénéfice réel et de ses revenus.
Il est également conseillé de présenter chaque année un relevé des recettes encaissées (seuls les loyers encaissés sont imposés à l'impôt sur le revenu chez les associés) et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat répartis fiscalement entre les associés.
Le bilan comptable de la SCI faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.
Voici quelques liens qui vont aideront pour rédiger les statuts :
http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/exemple-de-statuts-de-sci_8865.html
http://entrepreneur.lesechos.fr/entreprise/modeles/creation/KC226M3-statuts-de-sci-288.php
http://www.fbls.net/sci-statuts.htm
