SCPI : L'ETAT DES LIEUX

Généralités

La société civile de placement immobilier a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif. Une SCPI est donc une structure d'investissement de placement collectif qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI, une part correspond à quelques centaines d'euros et devient alors associé Il existe 3 catégories distinctes de SCPI :

- Les SCPI de rendement

- Les SCPI de plus value

- Les SCPI fiscales

Les SCPI de rendement sont orientées vers la distribution de revenus réguliers aux associés. Il existe alors parmi ces SCPI, trois catégories:

- Les classiques diversifiées : Spécialisées en immobilier d'entreprise, une très grande partie de leur patrimoine est composée de bureaux.

- Les murs de magasins : Comme son nom l'indique, son patrimoine est principalement composé de commerces (de détail, « pieds d'immeuble », ou de plus grandes surfaces, petits centres commerciaux) et dont la rentabilité est généralement élevée.

- Les géographiques : Le patrimoine de ces SCPI est géographiquement concentré. Le gestionnaire a souvent une grande expertise du secteur concerné. Il peut s'agir d'une région particulière ou encore d'investissement réalisé hors de France (SCPI internationalement diversifiées) Les SCPI de plus-value vont, quant à elle, minimiser le revenu distribué pour privilégier la valorisation à plus long terme du patrimoine (par exemple par des travaux de rénovation). Enfin, les SCPI fiscales reproduisent des investissements à incitations fiscales comme anciennement les dispositifs «Perissol», «Robien», « Borloo » ou aujourd'hui le dispositif « Scellier ». Ces différents dispositifs s'appliquent en effet aux investissements immobiliers «en direct», mais aussi par le biais d'investissements collectifs comme les SCPI. A ce jour, seules les SCPI «Malraux» et «Scellier» sont d'actualité et ouvertes à la souscription.

Faire son choix et ...

Pour faire son choix, les SCPI diffusent un grand nombre de documents dont il est important de prendre connaissance.

- Les statuts de la SCPI constituent les règles de fonctionnement que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation.

- la note d'information visée par l'AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI informe l'associé sur le fonctionnement de celle-ci et les conditions d'achat et de vente des parts.

- Le rapport annuel d'activité reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d'évolution. Il reprend en outre le texte des résolutions soumises au vote de l'assemblée générale, publie les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance;

- Enfin, le bulletin trimestriel comporte des éléments d'informations statistiques (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc.) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents et notamment les données relatives au marché des parts.

Ces documents permettent alors d'obtenir des informations très précises sur :

- Le patrimoine de la société : liste des immeubles détenus, répartition géographique et sectorielle des immeubles, arbitrages en cours ou réalisés (avec le montant de plus ou moins-value constatée), investissements réalisés (avec leur rentabilité immédiate moyenne), engagement d'acquisition etc.

- La gestion locative : renouvellement des baux, relocations, taux d'occupation (physique et financier), locaux vacants, répartition des différents locataires etc.

- Le marché des parts et l'évolution du capital : parts souscrites sur le marché primaire (le cas échéant), retraits ou cessions, parts en attente de cessions, collecte nette.

- La performance financière : résultat de la société, distribution servie (montant des acomptes successifs) aux associés, évolution du prix de la part, traitement fiscal des revenus et plus-values etc.

Outre ces critères purement techniques, il existe deux types capitalistiques de SCPI qui vont déterminer les conditions d'acquisition des parts de ces sociétés : Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Dans le cadre d'une SCPI à capital fixe, les statuts de la SCPI fixe un capital plafond. Afin d'atteindre ce capital, la société procède à des augmentations de capital. Pour en acquérir, on souscrit les parts sur le marché primaire. Lorsque la SCPI a atteint son capital plafond, il est encore possible d'en acquérir. Il convient alors d'inscrire une demande (quantité de parts souhaitée et prix maximum proposé) sur le carnet d'ordres du marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d'achat et de cession dont l'objet est de déterminer le « prix d'exécution » qui optimise le nombre de parts échangées au cours de cette confrontation. Ce prix correspond au net perçu par le cédant. En opposition à la SCPI à capital fixe la SCPI à capital variable a à tout moment la possibilité de réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. La variation du capital est néanmoins plafonnée par un minima et un maxima. L'investisseur souscrit alors des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI, au prix d'émission.

... Se lancer

Une fois la ou les SPCI sélectionnée(s), il suffit de remplir le bulletin de souscription, (généralement disponible sur le site de la société de gestion) et de le renvoyer accompagné du chèque à l'adresse indiquée. Dans le cas d'une acquisition à crédit, il faut alors envoyer une copie du bulletin de souscription à la banque afin que cette dernière procède au déblocage des fonds. Le prix de souscription d'une part comprend la valeur nominale ainsi qu'une prime d'émission. La valeur nominale correspond à la valeur constituant le capital social de la société. La prime d'émission est elle-même composé de la commission de souscription, destiné à rémunérer la société. Cette dernière avoisine en générale les 10%. Le solde de la prime d'émission correspond à la plus value latente des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l'équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs. En effet, Les immeubles détenus par la société se valorisent tandis que la valeur nominale ne varie pas. Cette part de la prime d'émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d'éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts. En cas de rachat, la valeur de retrait d'une part correspond au prix de souscription diminué uniquement des commissions de souscription. Un délai de jouissance est ensuite appliqué. Il s'agit d'un délai entre la date de souscription et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire. Ces délais varient selon la société de gestion généralement entre 1 et 3 mois.

Au cours de l'investissement, une commission de gestion est ponctionnée tous les ans sur les produits locatifs hors taxes encaissés par la société. Elle avoisine également les 10% et couvre l'administration et la gestion du patrimoine de la SCPI. Concrètement, la société obtient en général des rentabilités comprises entre 7 et 10%, ce qui, tout frais et taxe déduit lui permet de distribuer entre 5 et 6% aux investisseurs. L'investisseur va ensuite être imposé sur les revenus de la SCPI. Mais le revenu imposable ne correspond pas au revenu distribué. Les loyers imposés sont ceux perçus par la SCPI. A ce titre, ils bénéficient d'un certain nombre de déductions comprenant, notamment, les frais réels de la société de gestion. Le revenu imposable est donc très proche du revenu distribué. La société de gestion va déterminer elle-même pour chaque associé le montant de revenu brut, les charges et abattements et le revenu net imposable pour adresser en temps voulu un relevé individuel. L'associé n'ayant à déclarer alors que le montant indiqué sur ce relevé. Si l'achat a été effectué à crédit, les intérêts d'emprunt pourront venir en déduction de ce revenu net imposable. Le contribuable a également la possibilité d'opter pour le régime du micro foncier. Pour ce faire, le montant du revenu foncier brut annuel perçus par le foyer fiscal ne doit pas dépassé 15.000 euros. Le contribuable doit par ailleurs percevoir d'autres revenus fonciers tirés d'un immeuble donné en location nue. Cette option pour le micro foncier est exercée pour une période de trois ans irrévocable et permet de bénéficier d'un abattement de 30% du revenu imposable. Concernant les revenus des produits financiers, il est au choix, soit soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, soit soumis au prélèvement forfaitaire libératoire de 19%. Enfin, chaque année les dirigeants de la société de gestion arrêtent et mentionnent dans un état annexe au rapport de gestion, les différentes valeurs de la société : ·

- La valeur comptable, autrement dit le montant apparaissant au bilan de la société

- La valeur de réalisation qui correspond à la valeur vénale des immeubles majorée de la valeur nette des autres actifs (plus values et moins-values latentes sur des actifs financiers). Cette valeur résulte d'une expertise quinquennale des immeubles, réalisée par un expert immobilier indépendant, et actualisée par lui chaque année. La valeur nette des autres actifs est arrêtée sous le contrôle du commissaire aux comptes

- La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à la reconstitution du patrimoine. Ces valeurs font l'objet de résolutions soumises à l'approbation de l'assemblée générale. En l'état actuel de la législation, le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution. Tout écart de plus ou moins 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts devra être justifié par la société de gestion et notifié par écrit à l'Autorité des Marchés Financiers.

La Performance en 2010

En 2010, les SCPI de rendement ont distribué un revenu moyen de 5,63% et le prix des parts a connu une revalorisation de 5,52%. Au cumul, le secteur (hors SCPI fiscales) affiche une performance globale de 11,15%.

* SCPI à capital variable

**Diversifiée sur l’Europe