Les Français ont deux placements fétiches : l'immobilier et l'assurance-vie. Et au lieu de faire un choix entre ces deux supports, quoi de mieux que de les combiner grâce aux SCPI. L'association assurance-vie et SCPI permet de profiter du rendement et de la solidité de l’immobilier dans l’enveloppe fiscale avantageuse qu’est l’assurance-vie. Pour faire son choix, Investir a dressé sa short list des contrats d'assurance-vie les plus ouverts aux SCPI. Quels sont donc ces contrats qui sont les mieux à même d'accueillir cette classe d'actifs ?
La short list d'Investir des contrats les plus ouverts aux SCPI
Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut-être difficile de faire son choix. Dans une récente parution hebdomadaire, Investir-Le Journal des Finances a fait son top 21 des contrats d'assurance-vie ouverts à la pierre-papier. L'analyse de l’hebdomadaire financier prend en compte les traditionnels critères pour juger de la qualité d'un contrat comme son accessibilité, les frais de versements et de gestion, le nombre d'unités de compte disponibles mais aussi le nombre de SCPI éligibles.
Parmi ces contrats plébiscités par Investir, nous avons fait un second filtre sur la base d'autres critères qui nous paraissent tout aussi importants, comme la possibilité d'investir tout ou partie du versement en SCPI ou bien la part des loyers reversés par l'assureur... Voici nos contrats préférés pour investir dans des SCPI via l'enveloppe attractive de l'assurance-vie.
Source Investir-Le Journal des Finances n°2307
Netlife : le contrat d'assurance-vie 100% SCPI
Le contrat Netlife de Spirica est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et 0,7% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 390 supports : dont 300 OPCVM, 23 trackers,15 SCPI, 5 OPCI, 2 SCP et 1 SCI.
Surtout, le gros avantage de ce contrat est qu'il permet d'investir jusqu'à 100 % de ses versements en SCPI qui plus est sont de qualité. Parmi les véhicules proposés par ce contrat, plusieurs figurent dans notre palmarès 2018 des meilleures SCPI disponibles sur le marché.
Le contrat Netlife référence notamment la SCPI Primovie, qui occupe la troisième place de notre palmarès pour la deuxième année consécutive. Cette SCPI au positionnement original connaît un franc succès depuis son lancement en 2012. Elle offre en effet au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent, au moment de l’acquisition, une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé. Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrélées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante.
D'autres SCPI de qualité peuvent être logées dans le contrat Netlife à l'image de Rivoli Avenir Patrimoine et Épargne Foncière, toutes deux présentes dans notre palmarès 2017 des meilleures SCPI.
Cerise sur le gâteau, l'investissement se fait à frais réduits et en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. L'assureur joue pleinement le jeu, ce qui est rarement le cas. En effet, certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus (85%), limitant ainsi fortement le rendement.
Peut-être le meilleur contrat pour investir en SCPI...Et ça c'est plutôt une bonne nouvelle pour les détenteurs du fonds. Ils bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.
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Frontière efficiente : le contrat des opportunités
Le contrat Frontière Efficiente est également un excellent contrat pour accueillir des SCPI. 15 véhicules sont éligibles au contrat Frontière Efficiente, soit autant que le contrat Netlife. On y retrouve ainsi les principaux gérants de SCPI de la place (Perial, Sofidy, Paref, Primonial) ; des SCPI « star » du marché comme Immorente. Des SCPI spécialisées sont également référencées sur ce contrat à l'image de Patrimmo Commerce et de la « star » Novapierre Allemagne, première de notre palmarès 2018 des meilleures SCPI, qui n'a pas hésité à s'exporter en allant chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.
Outre le nombre de SCPI disponibles, un autre argument doit vous pousser à choisir Frontière Efficiente quand on veut investir dans les SCPI dans une assurance-vie. Et non des moindres : 100 % des revenus distribués par la SCPI sont reversés sur votre contrat Frontière Efficiente. Notre partenaire assureur joue pleinement le jeu, ce qui est rarement le cas. En effet, certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus (85%), limitant ainsi fortement le rendement.
A noter que la part globale en SCPI ne doit pas représenter plus de 50 % de la valeur globale du contrat et la souscription minimum est de 5.000 euros par SCPI.
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La fiscalité des SCPI allégée grâce à l'assurance-vie
Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.
En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée (à 12.8 ou 7,5 %) après application d’un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et de 9 200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2% actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 47,2% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....
Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct.
L'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi de combiner un « outil de capitalisation » sans comparable et un « outil de rendement » assis sur un actif tangible. Le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance-vie et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe « assurance-vie ».
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grace à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
