Le ou les particuliers souhaitant réaliser une acquisition immobilière, ou détenant déjà un bien immobilier, peuvent trouver des avantages à créer une société civile immobilière (SCI). Une SCI est une société constituée de deux associés au minimum et qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. Si la création et la gestion de la société peuvent être plus lourdes, une SCI familiale permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale, ne diffère pas d’une SCI classique. Il s’agit d’une structure dans laquelle les membres d’une même famille, gèrent ensemble un bien immobilier, dans un but non commercial. Les membres de la famille qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent. C’est ensuite la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur reçoit en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. Les S.C.I. sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivant.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Il suffit de deux personnes pour créer une SCI, la loi ne fixant pas de maximum, ni de condition de nationalité, contrairement à d’autres types de sociétés. Un mineur peut même être associé dans une SCI puisqu’elle n’a pas de vocation commerciale. Mais cette disposition présente quelques inconvénients dont celui de passer par une décision du tribunal de grande instance pour obtenir un accord pour toute décision de vente d’un bien immobilier. Le fonctionnement de la SCI est régit par un contrat écrit ou « statuts » Ils peuvent être rédigés par acte sous seing privé (directement entre les différentes parties) ou par acte notarié (acte authentique), puis signés par chacun des associés. Les statuts doivent comporter un certain nombre de clauses obligatoires, relatives notamment aux fonctions du gérant, aux règles de majorité lors des votes en assemblée générale, ou définissant les règles de cession des parts, d'entrée ou de sortie de la SCI. Le gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts. Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.
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Une gestion du patrimoine plus aisée
La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial en procédant à des donations de parts sociales. Ces dernières bénéficient de la fiscalité avantageuse des donations en ligne directe. Contrairement à l’indivision où des situations de conflit peuvent apparaître, la SCI permet d'éviter ces situations de blocage, puisque toute personne qui veut sortir de la structure peut tout simplement céder ses parts en conformité avec les conditions prévues dans les statuts.
Des droits de successions réduits
La SCI a surtout cette finalité fiscale, celle de diminuer le montant des droits de succession dont devront s'acquitter les enfants aux décès des parents. Pour réduire la pression fiscale,
il suffit de procéder au démembrement des parts sociales. Cette technique permet de séparer la nue-propriété de l'usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien (qui permet d'en faire ce que bon lui semble : le détruire ou le vendre), mais pas de l'utiliser, c'est-à-dire en avoir la jouissance ou en percevoir les revenus. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien, d'en percevoir les revenus sans avoir le droit d'en disposer…Ainsi, les enfants ne paient donc des droits de donation que sur la valeur des parts en nue-propriété. Au décès des donataires, les enfants héritent de l'usufruit et recouvrent la pleine propriété des parts sans aucun droit de succession à payer. Pour les aspects un peu plus techniques sur les SCI, c’est ici !
