La crise actuelle pousse les épargnants à se détourner des placements financiers jugés risqués.
Et de s’interroger sur les placements en SCPI qui, certes, sont investies sur un actif tangible (immobilier), mais qui sont majoritairement investies en immobilier d’entreprises. Des entreprises qui peuvent être fortement impactées par le ralentissement économique. En début d’année, nous vous proposions un palmarès des 10 SCPI à privilégier pour l’année. On vous montre pourquoi ce palmarès n’a pas changé…
Des SCPI résistantes à la crise ?
Avec des rendements 2019 de plus de 4%* et une hausse de 1%* en moyenne du prix des parts des SCPI diversifiées (source l’Aspim), tous les voyants étaient au vert pour ce véhicule qui permet aux particuliers d’investir en immobilier (principalement commercial) sans souci de gestion. Mais la crise sanitaire que nous vivons, et notamment le confinement et la paralysie de l’économie, a naturellement un effet sur les SCPI.
Du fait de confinement des Français et du ralentissement économique, certaines entreprises et commerces se retrouvent en grandes difficultés. Pour éviter la faillite, elles doivent renégocier leurs baux et obtenir des délais de paiement. Le gouvernement a demandé aux bailleurs de suspendre les « loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté ». Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) a ensuite appelé les bailleurs à soutenir les commerçants en difficulté, en suspendant temporairement la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d'avril.
Des reports de loyers acceptés par les SCPI seraient bien entendu pénalisants pour les porteurs de parts. Mais il est important de préciser que ce type d'actions, exceptionnelles et nécessaires pour lutter contre la pandémie, ont également pour objectif de favoriser le maintien en place des locataires et de pérenniser le flux de loyers sur le long-terme. Cette sécurisation des revenus dans la durée participe activement à la protection de la valeur des actifs immobiliers détenus dans l’ensemble des portefeuilles.
Pour autant, il n’y a aucune raison de paniquer sur les SCPI, surtout celles de notre palmarès. Pourquoi ? Tout d’abord, rappelons que les SCPI sont des véhicules collectifs structurellement armés pour faire face à une conjoncture économique difficile : des baux longs, une stratégie de revalorisation des prix de parts prudente permettant d’amortir un choc conjoncturel et enfin un environnement de taux bas qui devrait se prolonger et toujours être favorable à l’immobilier.
Rappelons aussi et surtout que les SCPI ont des reports à nouveau parfois très élevés notamment pour celles de notre palmarès (le RAN était un des critères import de notre palmarès), permettant de faire face à plusieurs trimestres de confinement et de baisse des loyers reçus. Et si certains locataires des SCPI vont bénéficier de report de loyers, ce ne sera pas le cas des grandes enseignes qui ont des baux de long terme. Des locataires solides donc, un autre critère important de notre palmarès.
Y aura-t-il des baisses de prix de parts ? Rien n’est moins sûr. Tout d’abord parce que toutes les SCPI de notre palmarès sont des SCPI à capital variable. Contrairement aux SCPI à capital fixe, c’est la société de gestion qui organise la liquidité des parts et fixe son prix de souscription. Bien sûr la société de gestion peut décider une baisse des prix de parts, mais ce genre de décision est assez rare. En 2008, si on ne prend que les SCPI à capital variable, la baisse des prix de parts s'est élevée à 1.40%* en moyenne (contre -7.89%* pour les SCPI à capital fixe).
Aujourd’hui, la plupart des SCPI de notre palmarès sont capables d'encaisser une diminution de 5% ou plus de leurs actifs sans la répercuter sur la valeur de leur part. Surtout que beaucoup de ces SCPI ont bénéficié d'une hausse de la valeur de leur parc immobilier ces dernières années sans forcément le répercuter sur le prix de la part.
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Le point sur chaque SCPI de notre palmarès (2/2)
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Novapierre Allemagne
Notons tout d'abord que l'Allemagne a été l’un des derniers pays européens à appliquer des mesures de confinement, et même si le confinement général n’est pas encore décrété au niveau national (mais est appliqué par certains Lands), de nombreuses mesures ont été annoncées le weekend du 21-22 mars (Interdiction des rassemblements, fermeture des écoles de tous niveaux, annulation des événements culturels et sportifs , fermeture de frontières, etc.). En matière de commerce, depuis le 23 mars, les commerces ont été catégorisés entre « essentiels » et « non essentiels » de manière plus stricte. Les commerces essentiels restant ouverts sont principalement : les surfaces alimentaires et boissons, les drugstores, les pharmacies, les magasins de matériel médical, bureaux de poste, les banques et les stations-services.
Le portefeuille de Novapierre Allemagne est largement diversifié en termes d’actifs et de revenus (61 actifs sur plus de 350 locataires). La SCPI a certes quelques loyers indexés sur le chiffre d'affaires (comme cela se fait beaucoup en Allemagne), mais cette part ne représente que 0,5% du loyer total en 2018.
Plus de 50% de l’ensemble des loyers dépendent de l’activité alimentaire. Et au total, plus de 60% des loyers ne sont pas impactés par des mesures de fermeture car il s’agit de locaux commerciaux dits « essentiels ».
Au 30 mars 2020, 25% des locataires ayant leur enseigne actuellement fermée, ont formulé une demande d'aménagement de leurs loyers. En supposant que ces enseignes restent fermées pendant une durée de 3 mois, la perte estimée est de, pour le moment sur cette période, 0,5% du loyer total annuel soit 2% du loyer total de ces trois mois.
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Corum Origin
Comme la plupart des sociétés de gestion, Corum va accompagner ses locataires les plus touchés en différant le paiement de leurs loyers. Corum précise également qu’ils seront « extrêmement vigilants à ne pas subir les comportements inciviques de certains locataires indélicats consistant à exploiter la situation, alors même que leur activité serait modérément touchée ou que leur assise financière leur permettrait de passer les mois qui viennent sans difficulté. »
Au 31/03/2020, les demandes de report reçu ne représentaient que 1,8% des loyers de Corum Origin. La société de gestion mettra régulièrement à jour ce chiffre en fonction des demandes qui lui parviennent.
Épargne Pierre
La société de gestion Voisin a décidé de suivre les recommandations des fédérations et associations de bailleurs et d’appliquer, pour les TPE-PME en difficultés et qui en font la demande, la suspension du recouvrement du loyer à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité. Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.
Mais pour Epargne Pierre, Voisin a précisé que « Les demandes d’accompagnement de nos locataires se situent à ce jour entre 2 et 6% par rapport au loyer annuel global. » Il faut dire que les loyers des grandes entreprises ou des entités publiques représentent 84% des recettes locatifs d’Epargne Pierre. La SCPI dispose en outre de 25 jours de report à nouveau. Quant à la valeur de reconstitution, elle se situait l’an dernier à 219.04 € contre un prix de part à 205 €.
La SCPI a également essayé d’estimer l’impact de la crise sur les dividendes distribués, en prenant comme scénario « une sortie du confinement et une reprise progressive de l’activité économique au 15 mai prochain (soit 2 mois de confinement) avec la reprise des paiements de loyer au 1er Juin 2020. » Un scénario prudent qui suit une logique de « stress test ». Suivant ce scénario, la SCPI estime que son TDVM* 2020 devrait se situer « entre 5,10% et 5,40%, sans ponction sur le report à nouveau.
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Vendôme Régions
Face à la crise du Covid-19 et au confinement, la société de gestion Norma Capital souhaite insister sur le profil « très diversifié entre les différents secteurs de l’économie » de la SCPI Vendôme Régions. 5 grands secteurs représentent environ 50 % du revenu locatif : les services aux entreprises ; l’informatique et les télécommunications ; le commerce, le négoce et la distribution ; la banque et l’assurance ; l’administration et la fonction publique. Selon la société de gestion : « À l’exception du secteur du commerce, du négoce et de la distribution, ces secteurs comptent parmi les plus stables ». La société dispose également d’un report à nouveau de 12 jours.
Au niveau de la valeur de la part, la société de gestion estime que l’immobilier « pourrait voir son rôle de valeur refuge s’amplifier ». Et elle précise que « le niveau de dette bancaire réduit à 11% de la valeur des effectifs n’est pas de nature à mettre Vendôme Régions en difficulté. ». La valeur de reconstitution était à 693.10 € l’an dernier pour un prix de part à 655 €
Immorente
La SCPI de Sofidy est réputée comme étant l’une des plus solides du marché. En 2008, la valeur de sa part était restée stable.
Avec une capitalisation de 3 317 milliards et 2 101 actifs immobiliers, Immorente est un véritable mastodonte du marché, ultra diversifié. La SCPI dispose également d'un report à nouveau de 52 jours, lui permettant de faire face à des vents contraires.
Comme de nombreuse SCPI, Immorente est un outil « extrêmement diversifié, dont le patrimoine a été constitué depuis plusieurs dizaines d'années, donc acheté à tous les niveaux du cycle immobilier sur ces 30 dernières années, par conséquent le niveau auquel on rentre sur les SCPI doit dépendre de ses considérations propres. » précise Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, qui ajoute que « La SCPI est historiquement un produit qui synthétise la performance de l'immobilier et qui finalement est assez peu sensible aux variations à la hausse ou à la baisse du sous-jacent. [...] Il faut s'attendre à une préservation du dividende en 2020 ».
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N. Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.
