La collecte des SCPI a le vent en poupe depuis le début de l’année. Les investisseurs sont notamment attirés par les rendements élevés de ces placements, plus de 4%* distribués chaque année, et la solidité d’un placement immobilier sans les soucis de gestion. Pourtant, beaucoup d’épargnants n’ont pas encore sauté le pas, refroidis par des frais de souscription et de gestion qu’ils jugent trop élevés. À combien s’élèvent ces frais ? Sont-ils bien plus élevés que les autres placements financiers et immobiliers ? Et quelle est la performance nette de frais d’une SCPI ?
Des frais de souscription pénalisants les premières années
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule qui permet aux particuliers d’acquérir des parts d'un parc immobilier et en recevoir une partie des loyers, sans avoir à s'occuper de la gestion du bien (voir notre vidéo sur les avantages de la SCPI). La SCPI collecte des fonds auprès d'épargnants pour réaliser des investissements immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Et naturellement, comme tout investissement immobilier, les acquisitions réalisées par la SCPI vont entraîner des frais.
Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont compris entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion.
Des frais trop élevés ? C'est en tout cas l'avis de nombreux épargnants qui hésitent à se lancer dans un investissement SCPI du fait de frais qu'ils jugent exorbitants. Pourtant, ces frais ne sont pas très éloignés des frais d’agence et de notaire que vous payez dans le cas d’une acquisition en direct (cf comparatif en partie 4). Il ne faut pas oublier que lorsque vous achetez des parts d'une SCPI, vous investissez en fait dans un bien immobilier et donc qu'en termes de frais, il faut les comparer aux frais d'un investissement immobilier locatif. Comme tout investissement immobilier, l'investissement en SCPI doit donc s'envisager à long terme.
Prenons un exemple avec la SCPI Activimmo.
Le prix de la part est de 610 €, tandis que la valeur de retrait s’élève à 545,34 €, matérialisant des frais de souscription de 10,6%
La SCPI a versé l’an dernier aux porteurs de part un rendement de 6,02%* (36,73 € par part).
En prenant en compte une fiscalité de 47,2% (voir comment réduire la fiscalité des SCPI), cela donnerait donc un rendement net de 3,18%. A ce rythme, il faudrait donc plus de 3 ans pour que les frais de souscription soient rentabilisés. Comptez donc 5 ans pour que l’investissement devienne réellement avantageux.
Rappelons que l’horizon de placement recommandé sur la SCPI est de 8 ans
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Comment réduire les frais de souscription des SCPI ?
Naturellement, le fait que les frais de souscription de la SCPI peuvent se justifier ne signifie pas que l’investisseur ne doit pas chercher des solutions pour les limiter.
Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe (voir plus bas) mais souvent aussi de rabais sur les commissions de souscriptions. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de meilleurtaux Placement.
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Une autre solution pour réduire les frais est de rechercher les SCPI qui sont sur le point de procéder à une revalorisation de leur part. Acheter une SCPI dont la valeur va augmenter de 3% permet quasi-instantanément de rembourser 1/3 ou ¼ des frais. L’investisseur peut également s’intéresser au lancement de nouvelles SCPI. En effet, au moment du lancement, les sociétés de gestion font parfois des offres promotionnelles pour acquérir les parts à frais réduits.
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Des frais de gestion élevés… mais indolores
Au delà des frais de souscription, qui se matérialisent au moment de la revente des parts, les frais de gestion des SCPI, prélevés annuellement, sont également élevés : environ 10 % des loyers.
Pour autant, ils correspondent au coût à supporter lorsqu'on veut déléguer la gestion de son bien immobilier.
L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. La société de gestion se charge de tout. C'est un investissement « Pierre Papier ».
Bien sûr, quand on décide de s'occuper soi-même de la gestion, on évite ces frais qui affectent la rentabilité. Mais pour cela, il faut quand même avoir le bon profil : avoir du temps, être flexible, habiter près du bien mis en location, être bricoleur et/ou être bien entouré et ne pas avoir la phobie administrative. Si vous avez ce profil, c'est clair : mieux vaut gérer vous-même votre bien plutôt que de déléguer.
Pour tous ceux qui n'ont pas le temps, pas les talents ou tout simplement pas l'envie de gérer eux-mêmes le bien, notaires, agents immobiliers ou administrateurs de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Et le mandat ne vous décharge pas de tout (recherche, travaux, déclaration d'impôt, etc...)
Avec la SCPI, on est proche d’un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements. On notera que les 10% de frais sont appliqués sur les loyers et non sur la part, contrairement à un placement financier comme un OPCVM. Pour un rendement de 5% par exemple, les frais de gestion s’élèvent à 0,5% de l’investissement. Soit moins que de nombreux OPCVM…
Aussi, ces frais de gestion n'affectent pas l'attractivité de l'investissement en SCPI. Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 3 et 6 %* (hors fiscalité). Si vous avez investi 10 000 euros dans des parts d'une SCPI qui a versé un rendement de 4,5 %* en 2021, vous avez reçu 450 euros de rendement (avant fiscalité) , quels que soient les frais pris par la SCPI.
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Comparatif par rapport aux autres placements immobiliers… et financiers
Nette de frais, la performance d’un investissement en SCPI est donc négative les premières années et devient positive au bout de 3-4 ans et très positive sur 8-10 ans ou plus, à condition que les rendements se maintiennent aux niveaux actuels
Le rendement moyen des SCPI est en effet particulièrement attractif. Net de tous frais (souscription et gestion), le taux de distribution des SCPI a été de 4,45%* en moyenne en 2021. Ce taux est nettement plus attractif que les rendements qu’on obtient avec de l’immobilier en direct dans les grandes villes françaises.
Par ailleurs, les frais de souscription des SCPI ne sont pas plus élevés que les frais que vous devez payer lors d’une acquisition immobilière : Si vous détenez votre résidence principale ou un bien immobilier locatif, vous avez payé des taxes et frais de notaire (7 ou 8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Quant aux frais de gestion, ils sont certes élevés, mais ils permettent de se délivrer totalement de la gestion du bien. Si vous voulez confiez la gestion d’un bien acheté en direct à une agence, cette dernière prendra à peu près les mêmes frais.
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Par contre, les frais de souscription des SCPI sont nettement plus élevés que pour la plupart des placements financiers : livret A, fonds euros, fonds actions ou encore produits structurés. La plupart de ces placements sont disponibles sans frais d’entrée (quand on sait où chercher). Mais ils n’offrent pas les qualités d’un placement immobilier…
Pour le court/moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une performance immobilière sans payer des frais de souscription élevés : les SCI (sociétés civiles immobilière). Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers.
Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 3-4 %**. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés en moins de 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
