Immobilier : la véritable rentabilité de l'investissement locatif

jeudi 26 septembre
Auteur: Rédaction MeilleurPlacement
Il y a 2 mois - Le 26/09/2019 à 15h09

L'immobilier est le placement préféré des Français. Il faut dire que sur le papier, l'immobilier locatif procure un rendement entre 4 et 6% (voire plus) pour un risque contrôlé. Mais sur le papier seulement, car la gestion immobilier entraîne des coûts directs (charges, travaux, impôts) et indirects (déplacements, temps, etc...) qu'il faut absolument prendre en compte avant de se lancer dans une acquisition immobilière. Le journal Le Monde fait justement le point sur l’investissement locatif et "tous les frais qui y sont liés".

Rapport locatif et rendement réel

Combien rapport un investissement locatif ? Le journal Le Monde s'est penché sur cette question :

"Un appartement acheté 100 000 euros [...] rapporte un loyer de 6 000 euros par an. Cette somme divisée par 100 000 euros permet d’arriver à un taux de rentabilité brute de 6 %. « Mais en choisissant bien sa ville et le logement, il est possible d’obtenir une rentabilité brute de 7 % à 8 % »," selon un gérant interrogé par le quotidien. 6% voire 8%, quand les livrets A ne rapportent que 0.75%, les fonds en euros moins de 2% et les SCPI à peine plus de 4%, c'est forcément très alléchant. Mais il ne s'agit que d'un rapport locatif. Contrairement à un placement financier, beaucoup de couts doivent être déduits avant d'arriver à un rendement net.

Avant d'en arriver là, il faut d'abord avoir la certitude d'arriver à louer le bien. Il ne faut pas se laisser griser par des hypothèses de loyers qui ne correspondent pas à l'état réel du marché. Pour Le Monde : "Acheter pour louer implique tout d’abord de bien connaître la ville sur laquelle on jette son dévolu, de se renseigner sur le quartier et sur les niveaux de loyer pratiqués."

Concernant les frais, Le Monde en compte de quatre types :

Les charges : "Pour le fonctionnement du logement, une partie des charges est payée par le locataire – l’eau, le chauffage et éventuellement les petites réparations –, mais le propriétaire conserve tout le reste à sa charge. Un chauffe-eau qui tombe en panne et qu’il faut remplacer peut faire perdre un mois de loyer".

Les travaux : "Dans un logement en copropriété, un ravalement, des travaux d’entretien peuvent être votés en assemblée et le propriétaire bailleur, ne pouvant pas se soustraire à la majorité, devra débourser la somme nécessaire.".

Les frais d'agence : "Il faut compter environ un mois de loyer pour la recherche du locataire et un mois pour la gestion au quotidien qui consiste à répondre aux questions que le locataire peut se poser, à commander et surveiller les petits travaux ainsi qu’à envoyer les quittances de loyer." Bien sûr, pour améliorer la rentabilité, il est possible de gérer soit même son bien immobilier. Mais cette tâche demande beaucoup de temps, être flexible, se déplacer régulièrement, habiter près du bien mis en location, être bricoleur, être décorateur, être comptable, etc... Et gérer soit même son bien n'est pas sans coût non plus.

La fiscalité : "la taxe foncière est acquittée uniquement par le propriétaire. « La fiscalité locale est souvent sous-estimée lors de l’achat, or elle peut représenter plusieurs mois de loyer », explique Pierre Hautus, directeur de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Les loyers s’ajoutent aux autres revenus du ménage et sont également imposés, mais avec un régime qui reste favorable aux propriétaires bailleurs." 47.2% d'impôt quand on est à la tranche à 30%, c'est vraiment favorable ?

Au final, quel est le rendement réel d'un investissement immobilier locatif ? Selon Maxime Marcon, directeur de l'immobilier chez MonFinancier :

" Nous recommandons à nos clients qui veulent faire un investissement immobilier en direct de viser un rapport locatif minimum de 8%. En dessous, le rendement réel net de frais (visible et invisible) pourrait alors être inférieur à d'autres types d'investissement immobilier présentant un risque et une gestion beaucoup moins fort. L'investissement en SCPI étrangère ou en Résidence étudiante, par exemple : votre intermédiaire s'occupe de tout et la rentabilité obtenue (net de frais) dépasse les 4%* avec en plus une fiscalité allégée"

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Déléguer, oui, mais comment ?

La gestion déléguée est la solution privilégiée par les investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à leur bien, qui n'ont pas les compétences techniques, juridiques et fiscales, et qui ne peuvent pas être réactif en cas de soucis ou de réparations d'urgence.

Mais la recherche du meilleur prestataire pour gérer le bien n'est pas non plus une partie de plaisir : Faut-il passer par une agence, un notaire, un administrateur ? Le professionnel est-il agréé ? Comment bien fixer le contenu du mandat ? Faut-il tout déléguer ou seulement certaines tâches ? Comment négocier les prix ? Quels honoraires de gestion courante et quelles prestations supplémentaires ?

Heureusement, d'autres solutions « clé en main » sont beaucoup plus simples pour déléguer la gestion, sans altérer la rentabilité du bien.

1, La société civile de placement immobilier (SCPI)

Qu'est ce que c'est : Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

Qu'est ce qui est délégué : Tout. L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. C'est un investissement « Pierre Papier ». On est donc proche d'un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements.

Combien coûte la gestion : Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers. Mais lorsqu'on additionne les frais inhérents à un investissement en direct : La taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... on se rend compte que les frais de la SCPI ne sont pas beaucoup plus élevés qu'un investissement classique. Et surtout, ils n’altèrent pas le rendement

Combien ça rapporte : Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 4 et 6 %* (hors fiscalité)

Quelle fiscalité : La fiscalité des revenus fonciers : TMI (0, 14 %, 30 %, 41 %, ou 45%) + prélèvements sociaux (17,2%). Si on n'a pas fait de crédit pour déduire les intérêts, la fiscalité peut donc vite être lourde. Dans ce cas, mieux vaut choisir une SCPI étrangère où la fiscalité sera plus douce.

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2. La résidence étudiante

Qu'est ce que c'est : Alors que la France compte 2,4 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur, elle dispose d’un parc de logements dédiés limité à 340.000, dont la moitié est gérée par les Crous (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires), soit un rapport de 1 à 7 ! Face à cette pénurie, les résidences avec services pour étudiants se sont développées. Elles permettent à des investisseurs d'acheter une chambre qui sera louée à l'année à un étudiant.

Qu'est ce qui est délégué : Tout. L'exploitant est chargé de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l’entretien de la résidence...

Combien ça coûte : Sur le papier, rien. L'exploitant verse aux propriétaires bailleurs un loyer net de frais. Bien sûr, en fait, l'exploitant met le bien en location aux étudiants pour un loyer supérieur à ce qu'il verse aux propriétaires, afin de rembourser ses frais et de se payer sa marge.

Combien ça rapporte : En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%* de rentabilité nette de charges.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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3. La colocation sans les soucis de gestion

Qu'est ce que c'est : Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.

Qu'est ce qui est délégué : Le Groupe Colocatère, partenaire de MonFinancier, propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative qui comprend la gestion technique (maintenance, gestion des sinistres, dommages ouvrages, etc.), la gestion juridique (émission des avis et quittances, tenue de la comptabilité, recouvrement, contentieux, etc.), et la gestion financière (états des lieux, régularisation des charges, etc...). Vous n'aurez qu'à percevoir les loyers. En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables.

Combien ça coûte : Là encore, la société prend 10 % du loyer brut.

Combien ça rapporte : Les biens loués en colocation sont généralement plus rentables. Prenez un T4 d'une valeur de 250 000 € que vous pouvez louer 950€ par mois à une famille. Avec 60 000 € de travaux, vous transformez le bien en une colocation pour 3 personnes. Chaque chambre sera louée 450 € par mois, soit 1350 €. Chez Colocatère, en choisissant la gestion déléguée, la rentabilité nette de frais annoncée est de l'ordre de 5,5 % voire 6%*.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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Communication non contractuelle à but publicitaire * Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. - La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

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