Jeudi 12 décembre

Investir en SCPI en nue-propriété offre un double avantage : l’acquisition de parts de SCPI « avec une réduc » pouvant aller jusqu'à 50% suivant la durée choisie, et une exonération d’impôt (revenu, plus-value, IFI).

Investir en SCPI en nue-propriété


Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative, la SCPI pourrait bien être la solution qu'il vous faut. En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans un patrimoine immobilier constitué par une société de gestion. Celle-ci se charge de toutes les démarches liées à la gestion du patrimoine immobilier, vous permettant ainsi de vous éviter cette contrainte bien connue lorsqu’on investit dans l’immobilier physique.

En optant pour la SCPI, vous pouvez investir de différentes manières. L’une d’elles consiste à investir en nue-propriété. Ainsi, vous devenez bel et bien copropriétaire d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion spécialisée mais, et contrairement à un investissement en pleine propriété, vous renoncez temporairement aux revenus locatifs. En contrepartie de ce choix, vous bénéficiez d'une décote importante sur le prix d'achat des parts. Plus la durée du démembrement est longue (généralement entre 10 et 20 ans), plus la décote est conséquente.

Cette option d’investissement convient alors aux épargnants qui n’ont pas besoin de générer des revenus immédiatement.

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Exemple d’un investissement en nue-propriété


Prix d'acquisition en pleine propriété de la part de SCPI : 100 € par part.

Décote (sur 7 ans) : 30 %.

Revalorisation annuelle moyenne de la SCPI : +1 % par an.

Aucun revenu perçu pendant 7 ans (car les loyers sont perçus par l'usufruitier).

Prix d’achat d’une part : 70 € (au lieu de 100 € en pleine propriété).

Nombre de parts acquises : 1000 parts.

Investissement total : 70 000 € en nue-propriété (au lieu de 100 000 € en pleine propriété).

Au bout de 7 ans :

• Vous devenez plein propriétaire de vos 1000 parts.

• La valeur estimée de votre investissement est passée de 70 000 € à environ 107 210 €, soit un TRI annuel 6,26% brut de frais de fiscalité.

• Vous commencez alors à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI.

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Les avantages à investir en nue-propriété


Voici deux raisons de considérer un investissement en nue-propriété :

Un investissement accessible : Grâce à la décote, vous profitez d’une réduction sur le prix de part. Cela peut aussi être une façon d’acquérir davantage de parts pour un montant investi identique. La décote dépend des clés de répartition de la SCPI (ces clés de répartition diffèrent d’une SCPI à une autre). La clé de répartition représente la quote-part respective pour l’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit sur une période donnée. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 70 % de la valeur de la part ! Les clés de répartition de chaque SCPI sont définies par la société de gestion. En ce qui concerne les SCPI distribuées par Meilleurtaux Placement, Sofidynamic est la SCPI qui propose les clés de répartition les plus avantageuses.

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Une fiscalité optimisée : Pendant toute la durée du démembrement, vous n'êtes pas soumis à l'impôt sur le revenu sur les loyers, puisque vous n'en percevez aucun. De plus, le gain lié à la décote sur le prix (appelé « remembrement ») n’est pas imposé. Dans l’exemple ci-dessous, le gain de remembrement de 30 000 € (part achetée à 70 000 € et qui valent 100 000 €) est donc exonéré d’impôt lors de la vente. Seule la plus-value au-delà de 100 000 €, s’il y en a une, est imposée. Par ailleurs, pour toute plus-value liée à la revalorisation du prix de part, celle-ci est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Lors de la durée du démembrement, les parts de SCPI du nu-propriétaire ne sont pas comptées dans son patrimoine immobilier. Cela lui permet donc de réduire la valeur de son patrimoine immobilier et peut ainsi être une manière de réduire, voire d’échapper, à l’IFI.

En résumé, l'investissement en SCPI en nue-propriété s'adresse aux investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier sur le moyen/long terme, sans les contraintes de la gestion locative et en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Néanmoins, il est essentiel de garder à l'esprit qu'il s'agit d'un investissement bloqué pendant une durée déterminée.

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Sofidynamic, le meilleur choix pour votre investissement en nue-propriété


La SCPI Sofidynamic, en tête de notre palmarès des meilleures SCPI de 2024, est gérée par la société de gestion Sofidy. Toute récente sur le marché des SCPI, Sofidynamic a pour vocation d’investir dans des actifs à haut rendement. La SCPI a notamment relevé son objectif de rendement annuel de 7 % à 9,52 % brut de fiscalité étrangère au titre de l’année 2024, témoignant de la bonne gestion de la SCPI.

L’annonce d’une hausse d’un taux de distribution supérieur à celui annoncé initialement fait suite à l’acquisition :

D’un centre commercial O'Parinor situé à Aulnay-sous-Bois, en région parisienne. Cet investissement répond au couple risque/rendement élevé (supérieur à 10 % dans ce cas précis) recherché par la SCPI, tout en assurant une forte mutualisation du risque grâce à la présence de près de 200 locataires dans ce centre commercial.

De 3 actifs de commerce pour un montant total de 9,7 M€. Entièrement loués, ces actifs génèrent un rendement initial immédiat moyen de 7,8 %.

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Autre avantage de la SCPI, les frais : si les frais de souscription de la plupart des SCPI peuvent osciller entre 8 % et 10 %, ceux de la SCPI Sofidynamic ne sont que de 2 % HT. Une raison de plus d’envisager un investissement en SCPI avec Sofidynamic.

Enfin, ce qui distingue particulièrement cette SCPI des autres, ce sont ses clés de répartition pour investir en nue-propriété qui sont bien plus avantageuses.

Par exemple, sur 10 ans, la décote est de 42,75 %. L’épargnant achète donc la nue-propriété des parts avec une décote très avantageuse.

Les clés de répartition de Sofidynamic pour investir en démembrement :

Prenons un exemple : Marc achète aujourd’hui 50 parts de la SCPI Sofidynamic en nue-propriété sur 10 ans. La part vaut 300 euros, mais il l’achète avec une décote de 42,75%, soit un investissement de 8 587,5 €.

10 ans après, 3 scénarios :

• Favorable : le prix de la part a augmenté de 15 %, soit 16 500 €. Marc décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un capital de 16 170 €. Après abattement pour durée de détention, il paiera 340 € d’impôt soit 15830 € nets. Soit un TRI annuel net d’impôt et de frais à 6,30 %.

• Neutre : le prix de la part n’a pas augmenté, soit 15 000 €. Marc décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un capital de 14700 € net de frais et d’impôt (pas d’impôt sur la plus-value). Soit un TRI annuel net de 5,50 %.

• Défavorable : le prix de la part a baissé de 15%, soit 12750 €. Marc décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un capital de 12495 € net de frais et d’impôt (pas d’impôt sur la plus-value). Soit un TRI annuel net de 3,80 %.

Dans les trois cas, Marc peut aussi décider de conserver ses parts au bout de 10 ans, pour profiter d’un rendement attractif (9,52% en 2024).

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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