La pierre papier pique sa crise : comment réagir ?
Jeudi
28
septembre
La pierre papier pique sa crise : comment réagir ?
Auteur:
Gauthier Maes
Cet article a bien été mis en favori.
Les masques tombent. Les difficultés du marché immobilier, du fait notamment de la remontée des taux d’intérêt, commencent à affecter le marché de la Pierre Papier. La collecte ralentit, les demandes de rachats se multiplient, et la valeur des actifs diminue. Certains véhicules n’ont d’autres choix que de baisser le prix de leur part. Est-on à l’aube d’une baisse généralisée des véhicules de Pierre Papier ? Jusqu’à quand et combien ? Quelle stratégie adopter face à ces menaces ?
Comment expliquer les baisses de prix de SCPI ?
Cela fait plusieurs mois maintenant que les professionnels du secteur s’interrogent sur le marché de la Pierre Papier. La fin du crédit facile, l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat immobilier fragilisent le marché et les prix de l’immobilier. Or qui dit baisse des prix immobiliers dit, naturellement, baisse de la valeur des actifs des SCPI.
Investir en Pierre Papier revient à investir, indirectement, en immobilier. En achetant des parts d’une SCPI, vous devenez propriétaire d’une portion d’un patrimoine immobilier, recevez des loyers à hauteur de votre participation, et bénéficiez – ou subissez, l’évolution de la valeur des actifs.
Le 7 juillet dernier, l’AMF appelait à la vigilance sur les fonds immobiliers« qui font face à un certain nombre de vulnérabilités que le ralentissement, voire le retournement du marché pourraient cristalliser ». Le gendarme des marchés financiers a ainsi demandé aux sociétés de gestion de réaliser un rapport d’expertise et exposer la valeur de vente de leurs biens à la fin de l’été 2023
Dans le même temps, de nombreux investisseurs, professionnels ou particuliers, inquiets de la situation ont demandé le rachat de leurs parts de SCPI. Dans le même temps, la collecte des SCPI au premier semestre est en baisse de 23% par rapport à l’an dernier. Elle reste quand même positive, à 4,1 milliards d'euros, mais toutes les SCPI n’arrivent pas à collecter, et celles qui n’y arrivent pas sont généralement celles qui subissent le plus de demandes de rachats. Résultats, pour faire face à ces demandes, elles sont obligées de vendre, vite et donc à un mauvais prix, provoquant ainsi une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.
Le couperet est donc tombé sur plusieurs SCPI :
Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM) : - 7,02 %
En revanche certains gestionnaires ont, en réponse à la demande de l’AMF, fait savoir que les nouvelles expertises réalisées ne conduiraient pas à une révision à la baisse du prix des parts. C’est le cas par exemple, notamment, de Sofidy, Atland Voisin, Paref ou enocre Norma Capital.
Mais d'autres dévalorisations pourraient suivre dans les prochaines semaines, ou mois. Toutes les expertises ne sont pas encore connues. Pour rappel, la loi exige que la société de gestion augmenter ou baisse le prix de sa part uniquement lorsque l’écart entre le prix et la valeur de reconstitution dépasse les 10 %. Par ailleurs, les sociétés de gestion devront réaliser une nouvelle expertise en fin d'année, avec des valeurs qui pourraient être encore en baisse, alors que les taux d'intérêt ne montrent aucun signe de repli, et surtout alors que certaines sociétés sont forcées de vendre des immeubles pour assurer la liquidité, des ventes forcées à bas prix qui impactent la globalité des valeurs de marché.
Face à l'afflux de demandes de rachats, certaines SCPI ne peuvent plus garantir un traitement rapide de ces demandes. Les carnet d'ordre se remplissent et les investisseurs sortent aux compte-gouttes, ce qui pourrait provoquer une véritable crise de la liquidité.
Les nuages s'accumulent donc sur le marché des SCPI et l’éclaircie ne semble pas être pour tout de suite.
Faut-il fuir la Pierre Papier ?
Nul doute que le marché des SCPI est entré dans une phase de turbulence. L’euphorie des dernières années, avec une collecte qui atteignait des records chaque année, des prix qui augmentaient régulièrement et surtout, des rendements compris entre 4 et 6% net de tous frais, sans rien faire, semble désormais loin.
Cependant, les rendements semblent ne pas devoir être remis en cause. Ils pourraient même grimper avec l'inflation, et devrait même grimpé tout simplement par effet de base : si son prix baisse de 10%, une SCPI qui versait 5% de rendement voit son taux monter à 5,55%. Avec un tel rendement, l'investisseur n'a pas vraiment d'intérêt à vendre son placement. Surtout s'il a investi dans une optique long terme. Pour rappel, la durée de détention conseillée pour une SCPI est de 8 ans minimum. Selon l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), la durée moyenne de détention des SCPI par les épargnants français est en réalité de 20 ans. Sur un horizon aussi long, il est assez logique de connaître des périodes de turbulences. On peut néanmoins espérer voir son placement prendre de la valeur dans le temps, en plus de verser un rendement.
En 2008, les SCPI ont connu une baisse moyenne du prix de leur part de 5,07%. Les prix ont ensuite rebondi de 5,63% l'année suivante puis ont grimpé quasiment chaque année jusqu'à l'année dernière.
Plus qu’une baisse des prix du marché immobilier, plus qu'une baisse des rendements, le principal risque auquel sont confrontés aujourd'hui les SCPI est de devoir subir des demandes de rachats massives, avec donc l’obligation de vendre des actifs, à la casse, ce qui provoquerait une chute de leurs valorisations. A l'inverse, les SCPI qui continuent à bien collecter semblent donc à l'abri d'une dévalorisation excessive. Elles ont au contraire les liquidités nécessaires pour profiter de la situation et acquérir de nouveaux biens immobiliers à prix cassé, offrant un rendement élevé et permettant de limiter la baisse de la valeur de reconstitution.
Dès lors, la capacité qu’a une SCPI à pouvoir faire face un afflux de demandes, parce qu’elle a suffisamment de liquidités ou parce qu’elle continue à bien collecter, devient un des critères essentiels pour investir, au moins autant que le rendement, la diversification ou la valeur de reconstitution. Ce sont donc surtout ces critères que nous avons regardés lors de la constitution en début d’année de notre palmarès des meilleures SCPI 2023
Dans cette période de turbulence, les experts de Meilleurtaux Placement réaffirment leurs convictions fortes sur les SCPI de ce palmarès. Si le marché des SCPI traverse une zone de turbulence, il offre donc aussi des opportunités. Certes, l’investissement reste risqué, l’immobilier n’a jamais été un placement sans risque, mais l’investisseur qui fait les bons choix peut espérer réaliser un bon investissement sur un horizon long terme (l’horizon qui est de tout manière obligatoire pour tout investissement en SCPI), surtout s’il a investi sur un véhicule qui profite des déboires d’autres pour racheter des biens à la casse.
Une poignée d'acteurs se démarquent et continuent de collecter de façon importante depuis le début de l'année, parmi lesquels nous retrouvons en tête les sociétés Voisins (Epargne Pierre et Epargne Pierre Europe) et Sofidy (Immorente et Sofidy Europe Invest), toutes dans le top 5 de notre palmarès. Ce sont ces SCPI, capables de capter des liquidités au travers de leur collecte, qui sauront bénéficier des opportunités offertes par le marché.
Accéder à la Pierre Papier sans que les frais de souscription ne viennent trop rogner sur le rendement espéré, c’est possible. Avec la SC MeilleurImmo, gérée par Sofidy, vous pouvez investir dans l’immobilier au sein des contrats d’assurance-vie et des plans d’épargne retraite souscris chez meilleurtaux Placement et ce, sans frais d’entrée.
De plus, la diversification est au cœur de la stratégie de la SC MeilleurImmo pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché.
La SC MeilleurImmo diversifie son portefeuille avec :
plusieurs typologies d’actifs immobiliers (SCPI, Sociétés civiles, OPCI, Immobilier en direct, OPCVM immobiliers, foncières cotées...).
plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, logistique, hôtels, campings...)
plusieurs zones géographiques (France, Espace économique européen, Royaume-Uni, Suisse).
La SC MeilleurImmo est le véhicule idéal pour saisir les opportunités qui ne manqueront pas de se présenter dans les prochains mois sur l’immobilier commercial. Créée fin 2022, la SC a choisi volontairement de ne pas encore investir toute sa collecte, et souhaite prendre le temps de la sélectivité dans un marché tendu. Au 30 juin 2023, la SC détenait encore 26% de liquidités, soit environ 15 millions d’euros. Récemment, la SC a renforcé son exposition à l'hôtellerie (9,7 % de l'actif brut) suite à l'acquisition par Sofidy d’une participation dans les murs d'un hôtel B&B à Francfort bien situé à proximité du parc des expositions.
Cette prudence explique la relative stabilité du prix de la part de MeilleurImmo depuis son lancement (+0,14%), là où beaucoup de véhicules immobiliers affichent des baisses. A noter aussi que la SC ayant investi fin 2022 sur un panier de SCPI, elle ne commence à recevoir des loyers que depuis quelques semaines, le délai de jouissance des loyers étant généralement fixé à 6 mois.
La SC MeilleurImmo est également le véhicule choisi par Marc Fiorentino pour investir dans sa gestion pilotée (à hauteur de 15% environ dans le profil équilibré). Comme le dit Marc : « L’investissement immobilier est et restera un élément essentiel de votre patrimoine. Incontournable dans une optique de diversification. Notre ambition est de vous offrir le meilleur de la pierre-papier selon un ADN qui nous est cher : frais les plus bas, diversification, couple rendement / risque attractif. Je suis donc particulièrement heureux de pouvoir vous proposer la SC Meilleurimmo, notre placement pierre papier À ZERO FRAIS D’ENTRÉE, disponible en exclusivité dans nos contrats d’Assurance Vie et nos Plans d’Epargne Retraite, et conçu en partenariat ave Sofidy, un acteur de référence sur l’immobilier. »
A noter : Avant d’investir, il convient d’être informé que la SC MeilleurImmo est un placement à long terme et qu’il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans. L’objectif de rendement de la SC MeilleurImmo est de 4%** annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).
Guillaume Arnaud, président du Directoire de Sofidy, a récemment donné sa vision sur l’état du marché immobilier et sur les opportunités et types d’investissement à privilégier dans le contexte actuel dans un webinaire dédié à l’investissement locatif :
Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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