Le nouveau régime de plus-values immobilières : mode d'emploi

lundi 26 août
Auteur: Rédaction Monfinancier
Il y a 8 ans - Le 26/08/2013 à 08h08

La réforme de l’imposition sur les plus-values immobilières, va entrer en vigueur le 1er septembre prochain. Début août, le gouvernement avait détaillé les modalités d’application de cette mesure. Elle est destinée à fluidifier un marché immobilier complètement à l’arrêt, notamment celui des résidences « autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location ». Cette réforme prévoit donc une exonération d’impôt à partir de la 22e année, avec un abattement supplémentaire de 25% pour les personnes vendant leur bien sous certaines conditions. La bonne nouvelle pour ces propriétaires est que l’abattement de 25% s’applique sur les prélèvements sociaux.

Abattement sur l’impôt : mode d’emploi

Jusqu’à présent, l’abattement est progressif lors de la cession de sa résidence secondaire, d'un bien locatif ou d'un terrain à bâtir. Celui-ci passe à 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention de l’immeuble, à 4% par an entre la 18ème et la 24ème, et à 8% par an entre la 25ème et la 30ème année. « On n’aura plus besoin d’attendre 30 ans pour être exonéré d’impôt », avait-il affirmé. « On va ramener ça à 22 ans, ce qui était le système précédent, et il y aura même un abattement exceptionnel pour l’année 2014. » « Ce que je veux, c'est pas faire un cadeau à des propriétaires. Ce que je veux c'est que ces propriétaires qui veulent céder leur bien, d'autres qui veulent les acheter, puissent le faire, et que les prix baissent », avait expliqué François Hollande sur le plateau de Capital.

François Hollande avait un temps préconisé un abattement annuel constant de 5% par an entre la 3ème et la 22ème année. Comme dans le dispositif en vigueur avant le 1er février 2012 où, à partir de la 5e année de détention, on pouvait déduire 10% de la plus-value chaque année. Ainsi, le bien cédé était exonéré d’impôts après quinze années de détention. Mais finalement, ce n’est pas cette solution qui a été retenue.

Concrètement, les particuliers bénéficieront donc de 6% d'abattement par an de la 6ème à la 21ème année, puis de 4% d'abattement supplémentaire la 22ème année.

Exonération progressive des prélèvements sociaux

Attention, il faudra avoir le cœur bien accroché. Le système est en effet bien compliqué alors que jusqu’à présent l'abattement pour durée de détention s'appliquait de manière identique aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu. Selon des informations exclusives du site internet l’Argent&Vous, il faudra intégrer 1,65% d'abattement par an entre la 6ème et la 21ème année. La 22ème année donnera droit à 1,6% d'abattement. A partir de la 23ème année, l'abattement grimpera à 9%, amenant à une exonération après 30 ans.

Un abattement de 25% exceptionnel

Mais la réforme ne s’arrête pas là. Une fois les abattements pour durée de détention retranchés, un abattement supplémentaire de 25% sera également accordé aux propriétaires qui vendent leur bien entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La bonne nouvelle pour ces propriétaires, c’est que celui-ci s’appliquera à la fois sur l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. De quoi largement dégonfler leur facture. Attention, cet abattement ne s'appliquera pas aux cessions réalisées au profit d'une personne liée au vendeur (conjoint, ascendant, descendant…).

La surtaxe au-delà de 50.000 euros reste d’actualité

La surtaxe de 2 à 6% sur les plus-values supérieures à 50.000 euros mise en place fin 2012 va être maintenue.

Suppression des abattements sur les terrains à bâtir

Le gouvernement a décidé de supprimer les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir. La mesure ne s'appliquera toutefois pas au 1er septembre mais en 2014, après le vote de la prochaine loi de finances. Elles seront donc taxées à 34,5% (19% de taux forfaitaire + 15,5% de prélèvements sociaux). L’objectif étant d’inciter les propriétaires à se séparer de leurs terrains, afin de libérer du foncier et de favoriser la construction de nouveaux logements.

Finalement, le nouveau système de calcul, bien que complexe apparaît comme plus avantageux. C'est après 21 ans de détention que la différence d'impôt à payer est la plus importante entre l'ancien et le nouveau régime. Le propriétaire pourra économiser jusqu'à 2560 euros, en prenant en compte une plus-value de 30 000 euros.

Vous retrouverez les détails du calcul, avant et après la réforme, ici

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