Les dessous des « frais de notaire »

mardi 08 octobre
Auteur: Rédaction Monfinancier
Il y a 7 ans - Le 08/10/2013 à 08h10

Lors d’un achat immobilier (maisons, appartements, terrains à bâtir), en plus du montant de l’acquisition, le futur acquéreur doit avoir en tête le montant des frais d’acquisition. Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. Ils sont en grande partie constitués par l'impôt, appelé « droits de mutation » ou « droits d'enregistrement ». En outre, le tarif chez le notaire est strictement règlementé et fixé par l’Etat.

Alors à qui vont ces fameux frais ?

La réponse est triple. Il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. Les autres types de frais sont appelés déboursés : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents. Ces deux représentent environ 6 % du prix­ de vente dans l’ancien. Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler qui sert à faire fonctionner l’office notarial et à rémunérer le notaire. La rémunération du notaire représente environ 1,33 % du prix de vente Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes), ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.

Petits changements depuis 2013

Depuis le 1er janvier 2013, les particuliers qui rachètent un bien acquis sur plan par le vendeur dans les cinq ans de son achèvement ne bénéficient plus de frais de notaire réduits. De leur côté, les vendeurs n'ont plus de TVA à reverser à l'occasion de la première revente dans les cinq ans de l'achèvement de leur logement, c'est ce qui entraîne, simultanément, la suppression des frais de notaire "réduits" pour l'acheteur. Dans les ventes entre particuliers, les frais de notaires réduits n'existent donc plus. Désormais, seules les acquisitions réalisées dans le neuf bénéficient d'un régime dérogatoire à frais réduits (2 à 3 %).

…et ceux à venir

Les frais de notaire devraient être relevés dès 2014 afin de financer les dépenses de solidarité comme le RSA par exemple. La mesure serait transitoire et s'appliquerait pendant deux ans du 1er mars 2014 au 29 février 2016. C’est la conséquence de la future hausse des droits de mutation, qui représentent actuellement 5,09 % du prix de cession. Sont compris dans ces droits de mutation, un droit départemental d'un montant maximal de 3,80 % du prix. C’est ce taux précisément qui va prendre de l’embonpoint. Selon la mesure, les départements pourront relever le plafond à 4,50 % soit une hausse de 0,7 point. Avec l’explosion des dépenses sociales, certaines collectivités locales ne s’y retrouvent plus et peinent en effet à financer les prestations…

« D'ores et déjà, depuis début 2012 et dans un contexte de baisse des prix, la plupart des banques demandent que le montant de ces frais au moins soit « apporté » par l'emprunteur c'est-à-dire financé sur ses deniers propres, et ce afin qu'il puisse commencer à amortir au plus vite la valeur du bien et non ces frais... » constate Meilleurtaux.com. « Doit-on s'attendre à la nécessité pour les emprunteurs d'avoir plus d'apport ? » s’interroge le courtier.

Il redoute que cette augmentation des frais de notaire « serait perçu comme un signal négatif pour le marché et donnerait le sentiment que ce sont encore les propriétaires qui sont taxés, qu'ils soient investisseurs ou qu'ils achètent pour se loger... »
A Paris, par exemple, pour l'achat d'un bien de 400 000 euros, Meilleurtaux.com estime le total des frais de notaire à 29 400 euros, contre passerait de 26 600 euros avant la mesure, soit l'équivalent d'une hausse des prix de près de 0,7 %, alors que toute évolution à la baisse ou à la hausse est scrutée de très près.
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