Une nouveauté s’est glissée dans la loi Alur. Et elle passée inaperçue. Le texte modifie les modalités de révision du loyer. Si le propriétaire ne manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
L'indexation du loyer : mode d'emploi
L'indice de référence des loyers (IRL)
sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe la hausse maximale qu'un propriétaire est en droit d'exiger à son locataire, lorsque celui-ci occupe son logement depuis au moins un an et que le bail stipule une clause d'indexation. L'indice est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C'est l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, qui est chargé de publier cet indice quatre fois par an. C'est au moment de la signature du bail que le bailleur et le locataire vont compléter la clause d'indexation prévue dans le contrat de location. Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice de la façon suivante :
Nouveau loyer : Loyer en cours x (IRL du trimestre en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente)
Les changements avec la loi Alur ?
Si la méthode de calcul ne change pas, les modalités d’indexation du loyer subissent quant à eux quelques changements. Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. L’indexation ne prévaut que pour l’avenir, aucune indexation ne peut se faire par effet rétroactif. Le nouvel article 17-1 de loi du 6 juillet 1989 qui a été modifié par la loi Alur vise ainsi à mettre un terme aux indexations réalisées sur plusieurs années, bien souvent en fin de bail. Auparavant le droit lui offrait en effet la possibilité de réclamer rétroactivement cette augmentation dans la limite de 5 ans. Pour ce faire, le propriétaire pouvait appliquer les indices en vigueur au moment où les loyers auraient dû être réclamés. En revanche, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer ne prendra effet qu’à compter de sa demande.
Quels sont les contrats de location concernés ?
Les nouvelles indexations s’appliquent à tous les contrats vides quelle que soit leur date de signature. Pour les contrats meublés, seuls les contrats signés après le 27 mars 2014 sont concernés. Ceux conclus avant cette date se voient appliquer les anciennes dispositions.
