À l’image des touristes, les épargnants français se tournent de plus en plus vers l’Europe pour leurs investissements immobiliers. Ils y trouvent des prix souvent plus faibles qu’en France, une meilleure rentabilité, et même une fiscalité plus douce. Les prix ont cependant flambé dans certaines villes ces dernières années. Où trouve-t-on aujourd’hui la meilleure rentabilité ?
L’Espagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni… dans quels pays européens est-il bon d’investir en 2024 ?
Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif peut offrir des rendements locatifs plus attractifs. Cependant, il est important de noter que les procédures, les règles de location, la fiscalité et les droits des locataires peuvent varier d'un pays européen à l'autre. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer.
Concernant les pays les plus attractifs, l’enquête 2024 du CBRE en liste plusieurs. Cette étude repose sur les réponses d'investisseurs européens, interrogés sur leurs intentions d'achat et leurs stratégies d'investissement actuelles, parmi lesquelles la quête d’un meilleur rendement.
Selon l’enquête 2024 du CBRE, le Royaume-Uni conserve son statut de 1ère destination d’investissement en Europe.
L’Allemagne, auparavant en tête du classement, a connu une année 2023 plus compliquée marquée notamment par une récession. L’Allemagne se place 2e sur la liste des pays le plus attrayants pour 2024. Si la Pologne a gagné deux places dans le classement (versus 2023), la France, elle, en a perdu deux. La Pologne se situe ainsi dans le trio de tête, à la 3e place. Tandis que la France se positionne désormais 6e parmi les pays européens plébiscités par les investisseurs. Cette perte de position peut s’expliquer par la forte exposition du marché français à la classe d’actifs bureaux.
Le classement des pays européens par niveau de performance attendue :
- 1. Royaume-Uni
- 2. Allemagne
- 3. Pologne
- 4. Espagne
- 5. Pays-Bas
- 6. France
- 7. Irlande
- 8. Italie
- 9. Suisse/Suède
À noter : ce classement est réalisé en tenant compte des réponses des investisseurs domiciliés dans un autre pays, et excluant le point de vue des répondants nationaux.
Selon l’étude du CBRE, une majorité d’investisseurs s’attendent à ce que l’activité d’achat et de vente augmente ou reste stable en 2024. Cela est toutefois moins le cas pour les investisseurs français. 60 % des Européens sondés annoncent vouloir acheter plus en 2024, contre 45 % des sondés français. De même, 37 % des sondés européens annoncent vouloir vendre plus contre 28 % des Français.
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Les villes européennes les plus attractives pour l’investissement immobilier en 2024
Historiquement, les villes allemandes occupaient 3 à 4 places dans le classement des meilleures villes où investir en Europe. Si l’Allemagne figure 2e dans les pays les plus attractifs, Berlin ne se situe qu’à la 5e place concernant le classement des villes. Cela suggère que les investisseurs avaient une préférence pour l’Allemagne, derrière le Royaume-Uni, pour leurs futurs investissements sans pour autant savoir dans quelle ville investir. Toutefois, si l’on prolonge le classement, deux autres villes allemandes s’ y trouveraient, en 12e position pour Francfort et 13e position pour Munich.
Classement des villes qui suscitent un fort intérêt des investisseurs :
- 1. Londres
- 2. Paris
- 3. Madrid
- 4. Amsterdam
- 5. Berlin
- 6. Copenhague
- 7. Barcelone
- 8. Varsovie
- 9. Stockholm
- 10. Dublin
En tête de ce classement, Londres est la ville qui suscite le plus d’intérêt de la part des investisseurs. Malgré des prix élevés, la rentabilité locative est comprise entre 3 et 4%, alors qu’elle est entre 2 et 3% à Paris.
Troisième du palmarès, Madrid est l’une des capitales européennes offrant la meilleure rentabilité locative, proche des 5%. Mais la capitale européenne offrant la meilleure rentabilité est Dublin : 6%.
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Étant donné les contraintes liées à un investissement immobilier locatif (la gestion des locataires, les travaux d'entretien et les démarches administratives), il n’est pas surprenant que de plus en plus d'investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier. En confiant leur capital à une société de gestion, les investisseurs laissent celle-ci se charger de l’ensemble des démarches. La société de gestion assure la gestion pour le compte des investisseurs, qui perçoivent simplement les loyers.
La société investit dans un parc immobilier diversifié avec, selon les SCPI, des typologies d’actifs variées (du résidentiel, des bureaux, commerces, entrepôts et immobilier de santé) mais surtout certaines SCPI investissent exclusivement en Europe (hors France), un bon moyen d’élargir ses horizons pour ses investissements immobiliers. Les SCPI européennes sont d’ailleurs particulièrement plébiscitées par les investisseurs pour la fiscalité avantageuse qui s’applique sur les revenus locatifs issus de l’étranger.
Investir en SCPI est accessible à tous, à partir de quelques milliers d’euros seulement, jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, que ce soit en direct ou via un crédit.
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La SCPI Transitions Europe, lancée en janvier 2023, s'est rapidement imposée sur le marché grâce à sa capacité d’adaptation dans un contexte de crise. Cette réactivité lui a permis de capter une part de marché significative.
En 2023, elle a offert un rendement attractif de 7,75 %* (6,52 % net de fiscalité étrangère), et jusqu'à 8,16 %* pour les investisseurs ayant souscrit via Meilleurtaux Placement lors de son lancement avec une offre à frais réduits. Son rendement de 2023 et son objectif de rendement (à 7,50%* en 2024) se situent bien au-dessus de la moyenne du marché. Avec Transitions Europe, il est ainsi possible de viser un objectif de rendement élevé, en comparaison notamment à un investissement locatif classique.
Avec une collecte record de 177 millions d’euros au premier semestre 2024 (dont 112 millions au 2e trimestre), Transitions Europe est proche d’atteindre son objectif de collecte annuelle fixé à 300 millions d’euros. Grâce à cette collecte, la SCPI a pu faire 9 nouvelles acquisitions sur les 6 premiers mois de 2024.
Le portefeuille immobilier est composé de 18 actifs au total et couvre déjà 5 pays et 6 classes d’actif différentes :
Les points forts de la SCPI Transitions Europe :
• Un accès à l’immobilier européen à partir de 1 000 € (minimum de souscription initiale : 5 parts à 200 € chacune),
• Une fiscalité réduite en raison de ses investissements européens,
• Une diversification des investissements à la fois par types d’actifs et par zones géographiques,
• Un objectif de taux de distribution non garanti de 7,50 %* en 2024.
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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
