Lorsqu'on s'expatrie, c'est souvent pour trouver dans son nouveau pays un cadre plus agréable (salaires, pouvoir d'achat, logement, météo, etc...). Par contre, on n'y trouve jamais un panel de placements aussi varié et attractif qu'en France. Prenez par exemple les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers). Ces véhicules permettent à des investisseurs particuliers d'acquérir des parts d'un parc immobilier, et de recevoir les loyers sans s'occuper de la gestion. Dans certains cas, la fiscalité est même très douce. Un placement immobilier qui offre des revenus complémentaires avec une gestion déléguée à une société française, mais sans forcement subir la fiscalité en vigueur dans l'hexagone, n'est-ce pas ce que recherchent les non-résidents ?
Les atouts des SCPI
Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprises. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).
Tout est déléguée à la société de gestion. L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. C'est un investissement « Pierre Papier ». On est donc proche d'un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements. Les frais de gestion des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers. Mais lorsqu'on additionne les frais inhérents à un investissement en direct : La taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... on se rend compte que les frais de la SCPI ne sont pas beaucoup plus élevés qu'un investissement classique. Et surtout, malgré ces frais, les rendements restent très attractifs : Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 3 et 6 %* (hors fiscalité). L'an dernier, les SCPI ont en moyenne versé un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM**) de 4,35%* selon les chiffres de l'Aspim !
L'autre atout, et il est de taille : la mutualisation et donc la diversification du risque. En investissant dans une part de SCPI, vous investissez en fait dans une part d'un parc immobilier composé de quelques dizaines de biens. Vous mutualisez donc les risques notamment le risque de vacances locatives.
L'offre de SCPI est très large : immobilier résidentiel, mais surtout de l'immobilier de bureaux ou de commerces, souvent plus rentable. Alors que beaucoup de SCPI choisissent d'investir dans un univers large tant en termes de zones géographiques que de types de location (commerce, bureaux, etc...), d'autres font le pari de se spécialiser : Immobilier d'éducation (écoles, crèches) et de santé (ehpad), parts d’hôtels, prise en compte des performances énergétiques et environnementales des immeubles, développement économique d'une région ciblée, etc... il y en a pour tous les goûts !
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Facilitez vos démarches et votre retour en France
Encore relativement peu connues il y 5-6 ans, les SCPI se sont particulièrement développées et occupent aujourd'hui une place importante dans le patrimoine des Français. Elles se sont démocratisées, et il est aujourd'hui de plus en plus facile d'y souscrire, même lorsqu'on est non résident.
Ainsi, aujourd'hui, il est souvent plus simple pour un non résident de souscrire à une SCPI en France, que de réaliser un investissement immobilier dans son pays de résidence, voire même de se déplacer dans une banque dans son pays de résidence et d’interroger les conseillers sur place sur les placements intéressants à réaliser. En effet, investir dans votre pays de résidence exige une bonne connaissance de la langue mais aussi des spécificités financières, économiques et fiscales du pays...
Par ailleurs, beaucoup d'expatriés français envisagent de retourner un jour en France : parce que leur mission à l'étranger ne dure qu'un temps ou pour profiter de la retraite en France par exemple. Pour ces personnes, il est beaucoup plus simple de garder la majorité des placements en France.
Parce que si un compte bancaire est facilement transférable d'un pays à l'autre, c'est plus compliqué pour les autres placements financiers. Et, bien sûr, pour un bien immobilier situé dans votre pays d'expatriation, la gestion devient très difficile après votre retour en France.
Si vous avez souscrit des SCPI quand vous étiez à l'étranger (ou si vous l'aviez fait avant votre départ et les avez conservées), vous n'avez aucune démarche à faire à votre retour en France.
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Comment échapper à la fiscalité française ?
Bien que les non-résidents aient un intérêt certain à souscrire à des parts de SCPI en France, il subirait alors une fiscalité assez lourde : La fiscalité pour les non résidents repose sur les mêmes bases que pour les résidents à savoir les revenus fonciers. La différence réside sur le pourcentage d'imposition. En effet, après avoir amputé l'ensemble des charges éventuelles (exemple : intérêts d'emprunt), le bénéfice foncier sera imposé sur un forfait (au lieu de la TMI) basé sur un minimum de 20%. Par ailleurs, les contributions sociales (17,2%) s'appliquent aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières des biens situés en France, même par les personnes qui sont domiciliées hors de France. A noter cependant que les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale, autre que français, au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, sont exonérées de CSG et de CRDS. Ces revenus demeurent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.
Pour éluder la question de l'impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux en France, la détention de parts de SCPI en nue propriété peut-être une solution adaptée à cette problématique. L'achat de part en nue-propriété se fait avec une décote. L'investissement est neutre concernant l'impôt sur le revenu puisque l'investisseur ne perçoit aucun loyer. A l'issue de la période de démembrement (généralement entre 5 et 10 ans), vous vous retrouvez, sans avoir à payer d’impôts en France, propriétaire d’un patrimoine qui vaut 100 % de sa valeur, sans compter une éventuelle valorisation du bien au fil du temps. Part ailleurs les parts de SCPI acquises en nue-propriété ne sont pas imposables à l'IFI.
Pas de revenu, pas d'impôt (ni prélèvement sociaux ni IFI) : pensez à l'acquisition de SCPI en nue-propriété. Sans revenu mais avec une décote. Une décote qui disparaît à l'issue du démembrement et vous permet d'être propriétaire de 100 % des parts de SCPI sans payer d’impôt.
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Mais attention : le fait que ces biens soient situés en France n'exonère pas le non résident de déclarer ses revenus dans son pays de résidence. Il faut donc vérifier l'imposition de ces revenus dans votre pays de résidence. Pour éviter une double imposition, la France et le pays de résidence ont certainement conclu une convention fiscale : Cette convention prévoit généralement que les revenus fonciers sont imposés dans le pays de résidence, mais que le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt du montant de l'impôt payé en France. Il faut donc consulter votre convention fiscale.
L'autre solution pour éviter l'imposition en France est de souscrire à des SCPI, françaises, mais qui investissent 100 % de leur actif à l'étranger. Dans ce cas de figure, le non-résident n'aura aucun revenu à déclarer en France : il ne subit alors aucun prélèvement, notamment les prélèvements sociaux de 17,2 %.
C'est tout d'abord la fiscalité des pays dans lesquels les biens sont situés qui s'appliquent. Par exemple, pour la SCPI Eurovalys, investie 100 % en Allemagne, l'impôt est prélevé à la source. La SCPI a donc versé en 2018 un TDVM* de 4,5 %** qui inclut déjà un impôt pris par l'Allemagne.
Là encore, le fait que ces biens soient situés en France n'exonère pas le non résident de déclarer ses revenus dans son pays de résidence. Et de consulter la convention fiscale entre les deux pays pour éviter la double imposition.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
