Incontournable dans un patrimoine bien diversifié, l'immobilier peut prendre de nombreuses formes. À l'opposé du bien en direct géré par l'investisseur, l'unité de compte immobilière dans l'assurance-vie offre de nombreux avantages : il s'agit d'un placement immobilier très diversifié, investi en immobilier physique et/ou immobilier papier, pour lequel la gestion est totalement déléguée, dans un cadre fiscal avantageux et des frais de souscription réduits. Un placement sans défaut ? Encore faut-il bien choisir son véhicule, car tous les véhicules ne se valent pas. Nous vous présentons dans cet article notre TOP 3 des SC (sociétés civiles) immobilières éligibles à nos contrats d'assurance-vie.
IMMOBILIER, UN CONTEXTE DIFFICILE, MAIS OPPORTUNISTE
Ce n’est un secret pour personne, le marché immobilier a été particulièrement chahuté ces dernières années ! 2023 a été marquée par un ralentissement du marché français après plusieurs années de forte croissance. Les prix ont baissé dans certaines grandes villes, comme Paris, Bordeaux et Lyon. Cette baisse est due à plusieurs facteurs, dont la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la pénurie de logements et la dégradation du pouvoir d'achat des ménages.
Pour la première fois depuis de longs mois, plusieurs indicateurs du marché immobilier sont passés au vert. Les professionnels constatent une hausse de l'offre de biens (+4,8% selon le réseau Laforêt) et une légère augmentation des transactions depuis le début de l'année 2024.
Plusieurs facteurs expliquent cette reprise, au premier rang desquels la baisse des taux d’intérêt. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,13% en janvier 2024 à 3,90% en mars. Une légère baisse qui pourrait s’accélérer avec la baisse de l’inflation et les baisses des taux des banques centrales.
Avec la baisse des taux, le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente. Ils augmentent surtout avec la baisse des prix. Selon les données publiées par les Notaires de France, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont baissé de 3,9% en moyenne sur l'année 2023 par rapport à 2022. Et les prix ont continué a baissé en 2024 : -1,2% en moyenne sur les 3 premiers mois de l’année.
Malgré cette nouvelle baisse des prix cette année, il semble les investisseurs reprennent confiance. Encouragés notamment par la baisse de l’inflation et les perspectives de baisse des taux d’ici la fin de l’année. Les banques ont également assoupli leurs conditions de crédit. D’après l’Observatoire du Crédit logement, la production de crédit a augmenté de 73,8 % entre décembre 2023 et avril 2024.
Les prix vont-ils repartir à la hausse ? Possible, et c’est ce qu’on constate sur certains types de biens, dans certaines villes par exemple (Biarritz, Nice), mais aussi sur certains véhicules de placement : la SC MeilleurImmo, notre véhicule de placement pour investir en immobilier sans frais d’entrée, vient ainsi d’augmenter la valeur de sa part, de 4,81%*. La stratégie du gérant, de rester très liquide afin de saisir des opportunités après des baisses de prix, commence à porter ses fruits.
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LA SC, L'IMMOBILIER À FRAIS ET FISCALITÉ RÉDUITS
Dans des contrats multisupports, les épargnants ont souvent à leur disposition des centaines d’OPCVM (actions, obligations, diversifiés) avec des espérances de rendement supérieures au fonds en euros (notamment pour les investissements en actions). Ils sont cependant bien plus risqués que les fonds en euros : aucune garantie en capital et la possibilité de voir le capital baisser fortement en cas de chute des marchés actions. Bien qu’historiquement les actions aient offert une très belle performance aux investisseurs, et qu’on peut espérer que cela continuera sur le long terme, il est normal de ne pas investir une trop grande part de son portefeuille sur ce type de supports.
Quelles solutions reste-t-il alors aux particuliers pour obtenir des rendements sans prendre trop de risque ? Il y a certes les SCPI (sociétés civiles de placements dans l’immobilier) : ces véhicules permettent de bénéficier des rendements attractifs (4,52%* distribués en moyenne en 2023) d’un patrimoine immobilier physique, pour une solidité reconnue (la majorité des SCPI ont enregistré des prix de parts stables ou en hausse sur ces 5 ou 10 dernières années). Mais les frais de souscription sur ce type de produits sont élevés (entre 7 et 10%). Les SCPI sont donc des produits de très long terme. Il faut plusieurs années de rendement et de hausse de prix pour rentabiliser l’investissement.
À court-moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité nette de frais sans prendre trop de risque : les SCI (sociétés civiles immobilière). Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers
Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée, voire moins. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 3-4 %*. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.
À l’heure où les fonds en euros rapportent moins que l'inflation et ne sont plus totalement accessibles, où les OPCVM semblent de plus en plus risqués, et où les SCPI ne peuvent s’envisager qu’à long terme, les SCI offrent une solution à court moyen terme performante et plutôt sécuritaire.
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N°3 : SILVER AVENIR : LE BEL AVENIR DU VIAGER
+ 2,11%* depuis le 1er janvier 2024.
Lancée en octobre 2020, la SCI Silver Avenir est à date l'un des seuls supports disponibles en assurance-vie vous permettant d’investir dans l’immobilier de viager.
La SCI a pour objet principal l’acquisition de biens immobiliers achetés en viager (sans rente), notamment en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH). Au décès du senior, la SCI récupère le bien et pourra le revendre au prix du marché ou le garder pour le louer. Le viager permet à une personne de vendre sa résidence principale tout en conservant le droit d'habitation. Une vente qui lui permettra de recevoir un capital sans perdre l'usage de sa résidence principale. L'acheteur ne reçoit pas de revenus mais achète le bien avec une décote. Le droit d'habitation disparait au moment du décès de l'occupant. À ce moment, l'acheteur récupère le bien libre en pleine propriété. Si l'acheteur avait acquis le bien avec une décote de 50%, son capital est multiplié par 2 environ (sans compte l'évolution des prix).
Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :
- Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'occupant vit bien au-delà de son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un... En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détiendra en effet plusieurs dizaines de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des occupants : l'âge moyen des vendeurs étant d'environ 80 ans, les viagers devraient avoir une durée moyenne proche de 12 ans selon la société. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
- La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.
- La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. La valeur des biens détenus par la SCI dépend de l'âge de l'occupant. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son droit diminuer. La valeur des actifs de la SCI augmente donc chaque année.
La SCI Silver Avenir est disponible sur nos contrats Meilleurtaux Allocation Vie et Meilleurtaux Placement Vie a des frais d'entrée de 2%, et un objectif de rendement de 5%* annuel (non garanti) . En 2022, cet objectif a été dépassé avec une performance de 5,31%*!
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N°2 : SCI TERRITOIRES AVENIR
+ 3,57%* depuis le 1er janvier 2024.
Lancée en mars 2022 par Arkea REIM, le même gestionnaire que Silver Avenir, la SCI Territoires Avenir a pour ambition d'investir dans des actifs immobiliers participants à la vie du territoire (école, résidences seniors, locaux d’activités, établissements de santé, bureaux…). La SCI accompagne les territoires dans leurs transitions environnementales & sociétales, en investissant dans un parc immobilier adapté aux transitions de demain, et contribue ainsi à renforcer le dynamisme des régions.
Territoires Avenir souhaite tirer parti des tendances accentuées par la crise sanitaire du COVID-19, telles que l’augmentation du télétravail, les déménagements en région, l’implantation des startups dans les métropoles régionales et la croissance du e-commerce.
La SCI détient aujourd'hui 34 actifs, répartis sur tout le territoire français (et un en Italie). Elle investit dans toutes les typologies d'actifs (bureaux, logistique, santé, commerces, locaux d'activités) afin de donner accès aux investisseurs au meilleur de l’immobilier au cœur des régions.
La SC Territoires Avenir est disponible sur notre contrat Meilleurtaux Placement Vie a des frais d'entrée de 2%, et un objectif de rendement de 4%* annuel (non garanti). En 2023, cet objectif a été dépassé : +5,6%, et +12% depuis le lancement. Labellisées ISR, la SCI répond aux épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier durable tout en bénéficiant du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie.
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N°1 : SC MEILLEURIMMO, LA SC SANS FRAIS D'ENTRÉE
+ 4,82%* depuis le 1er janvier 2024.
La plupart des SCI présente dans nos contrats d'assurance-vie se distingue par des frais d'entrée relativement faibles, de 2 ou 3%, et qui sont donc amortis en quelques mois. Mais il existe une SCI qui se distingue notamment par une proposition forte en termes de frais. En effet, la SC MeilleurImmo est accessible à 0 % de frais d’entrée, une véritable rareté en termes d’investissement dans la pierre-papier.
Avec la SC MeilleurImmo, Meilleurtaux Placement a souhaité mettre à disposition de ses clients un véhicule permettant d'investir en immobilier diversifié, sans contrainte de gestion, sans frais d'entrée et avec une fiscalité douce. Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier sous toutes ses formes (résidentiel, commerce, bureaux, hôtels, etc.), directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). La diversification est donc au cœur de la stratégie, pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché. La SC MeilleurImmo dispose encore de beaucoup de liquidités pour profiter du contexte actuel et saisir des opportunités d’achat.
Cliquez ici pour voir l’image en grand. Source : Sofidy
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Dans un contexte difficile pour la pierre papier, avec beaucoup de SC qui ont subi des baisses de prix, MeilleurImmo vient au contraire d’augmenter sa valeur liquidative de 4,82%*. La stratégie du gérant, de rester très liquide afin de saisir des opportunités d’investissement après des baisses de prix, commence à porter ses fruits. La SC a notamment réalisé en février son premier investissement en immobilier physique dans le centre commercial O’Parinor. Cette acquisition réalisée dans des conditions attractives avec un taux de rendement à l’achat de plus de 10%** explique cette évolution positive de la valeur de la part et offre un rendement régulier consolidant la performance à long terme de MeilleurImmo.
En synthèse, voici les leviers de performance future de la SC MeilleurImmo :
• L'acquisition du centre commercial O'Parinor à des conditions attractives et qui a permis de réaliser une performance de près de 5%* depuis le début de l'année
• Une opération offrant un rendement annuel de plus de 10%**, permettant à la SC de recevoir un revenu régulier et de consolider sa performance sur le long terme.
• Une part de liquidités importante (21 millions d’euros) qui met la SC en position de force pour profiter d'autres opérations immobilières à prix attractif afin de viser de nouvelles revalorisations à court ou moyen terme, tout en prêtant une attention particulière au rendement sur le long terme.
• La perspective de baisse des taux à court/moyen terme, qui devrait permettre la reprise du marché immobilier et alimenter de nouvelles hausses de prix
À noter : Avant d’investir, il convient d’être informé que la SC MeilleurImmo est un placement à long terme et qu’il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans. L’objectif de rendement de la SC MeilleurImmo est de 4%* annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Performance arrêtée au 15 juillet, nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti
Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La liquidité. La SCI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCI.
