Parce qu'il constitue un placement refuge et qu'il assure des gains sur plusieurs années sous forme de réductions d'impôts, l'investissement en immobilier résidentiel sous couvert de la loi Pinel parait particulièrement adapté aujourd'hui. Sélection du programme, recherche du financement, délai de signature, etc. il n'y a pas de temps à perdre pour ceux qui veulent réduire leur impôt sur le revenu dès l'année prochaine. D'autant que les taux d'emprunt sont à un plus bas historique, et que le dispositif prendra fin au 31 décembre 2021...
Une réduction d'impôt sur plusieurs années
Vous venez de payer un impôt sur le revenu particulièrement salé, et/ou vous savez que vous payerez beaucoup d'impôt l'année prochaine ? Pour réduire vos impôts sur les revenus de cette année, et des années suivantes, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est particulièrement adapté.
Le principe est simple : vous investissez dans un logement neuf, dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limitées et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans)
. L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 946 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 13,04 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.
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Des conditions de prêt attractives... pour l'instant
Selon les derniers chiffres présentés par l'Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux immobilier moyen a encore baissé au mois d'août 2021, en comparaison avec le mois de juillet 2021. Après une remontée en 2020, notamment pendant le confinement qui a poussé les banques à prendre moins de risques sur les crédits, les taux ont donc repris le chemin de la baisse en 2021. Ils sont aujourd'hui sous le dernier plus bas historique constaté en 2019
La baisse semble se poursuivre en septembre. Ainsi, Meilleurtaux trouve pour septembre une moyenne à 0,97% sur 20 ans, contre 1,04% début août « Du côté des meilleurs dossiers, nous observons également des baisses et des niveaux records avec des taux très nettement inférieurs à 1% pour ceux qui ont la chance de disposer d'un apport confortable (au moins 20%), d'une épargne résiduelle après opération et évidemment de revenus plus élevés que la moyenne des Français. Pour ceux-là, l'offre est très vaste et on ne saurait évidemment que trop leur conseiller de mettre les établissements en concurrence », détaille Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.
Mais la situation pourrait se tendre pour les prochaines semaines. Depuis quelques mois, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) demande en effet aux banques de limiter les prêts, hors construction, sur plus de 25 ans, et de ne pas dépasser un taux d'endettement des ménages de 35%, avec assurance emprunteur. Ces critères étaient jusqu'ici de simples recommandations, mais les autorités financières avaient prévenu qu'elles avaient l'intention de les rendre obligatoires, ce qui sera le cas le 1er janvier 2022.
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a confirmé cette semaine les banques ne respectant pas les nouveaux critères d'octroi de crédit immobilier seront sanctionnées à partir du 1er janvier 2022. « Comme prévu depuis décembre 2020, le HCSF transforme donc sa recommandation en norme juridiquement contraignante, sans en changer les critères », a-t-il souligné dans sa décision.
Quoi qu'il en soit, les taux sont encore historiquement bas et les banques particulièrement souples. Le Pinel reste aussi une solution que les banques financent relativement facilement. La période est donc encore propice pour s'intéresser à un investissement immobilier Pinel à crédit. Mais cela ne va peut être pas durer.
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En 2022, il sera trop tard...
Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Il avait alors succédé au dispositif Duflot dont l'efficacité avait été plus que contestée.
Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire. Impossible sous l’ère Duflot, le Pinel autorise de louer le logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé et satisfaisant aux conditions de ressources définies par la Loi Pinel. Une formule plus souple et plus liquide, donc plus rassurante pour ceux qui veulent investir dans la pierre.
La Loi Pinel prendra donc fin au 31 décembre 2021, et on ne sait toujours pas par quel dispositif il sera remplacé, si ce nouveau dispositif sera toujours aussi avantageux, et même s'il sera remplacé tout court. En revanche, les investisseurs réalisant un investissement Pinel avant le 31 décembre 2021 continueront à bénéficier d'une réduction d'impôt chaque année, sur toute la durée du programme (6, 9 ou 12 ans).
L'immobilier, notamment l'immobilier résidentiel, est surtout un actif refuge, décorrélé des cycles économiques. Malgré l'arrêt brutal des transactions immobilières pendant le confinement, et les craintes économiques qui persistent, les prix des logements neufs ont été peu affectés par la crise. La raison est simple : la demande de logement reste élevée alors qu'il y a une pénurie d'offres.
La crise économique, mais également la croissance démographique, nécessitent pourtant le développement d'une offre locative à loyers intermédiaires, en particulier dans les grandes agglomérations. Plus que jamais, la sélection du bon programme (prix, emplacement, surface adaptée à la demande) est primordial et il est donc plus que recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur.
Les conseillers meilleurtaux Placement, en compagnie de notre partenaire professionnel de l'immobilier, peuvent ainsi vous présenter une sélection de programmes défiscalisants qu'ils jugent attractifs, selon votre profil.
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Avoir le temps de sélectionner le bien
Vous voulez réduire votre impôt sur les revenus 2021 avec le dispositif Pinel ? De nombreuses étapes vous attendent et si vous voulez réaliser cet investissement en 2021, vous n'avez plus de temps à perdre :
Vous devez tout d'abord prendre le temps de sélectionner le bien. C'est naturellement l'étape la plus importante et il est nécessaire de bien étudier les propositions, de comparer différents projets et de se donner un peu de temps à la réflexion.
Bien entendu, votre conseiller meilleurtaux Placement est là pour vous accompagner et vous présenter différents projets. La première étape consiste avant tout à vérifier que votre profil est adapté à cet investissement. En effet, cette opération n'a d'intérêt que pour ceux qui paient au moins autant d'impôts que la réduction obtenue et qui sont prêts à s'engager sur une durée de défiscalisation allant jusqu'à 12 ans. En dessous de 3500 euros d'impôt à payer par an, inutile de vous pencher sur les programmes Pinel, car cela signifierait des budgets inférieurs à 170 000€. Un faible ticket d’investissement nécessitera, soit une petite surface (studio) entraînant un turnover de locataires important, soit un emplacement excentré des centres villes entraînant un risque locatif important. Pour ceux qui souhaitent une réduction entre 3500 et 6000€ par an, il existe à ces niveaux de bonnes opportunités sur le marché de la loi Pinel.
On sélectionnera ainsi des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…Ainsi, vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal.
Une fois le programme trouvé, il vous reste encore plusieurs étapes à réaliser avant le 31 décembre :
- L'achat ou la vente d'un logement passe par la signature d'un avant-contrat (par exemple un compromis de vente ), qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions et les modalités de la vente.
- Une fois le compromis signé, vous allez devoir rechercher le financement. Et cette étape peut durer plusieurs semaines avec notamment le regroupement de toutes les pièces nécessaires au montage du dossier de crédit (fiches de paie, avis d'impôt, relevés de compte, etc...) et la comparaison des différentes offres de prêt reçues. Dès réception de l'offre écrite, vous devez respecter ensuite un délai de réflexion de 10 jours.
- L'offre de prêt est ensuite remise au notaire qui se chargera de réunir les parties pour la signature du compromis de vente. Les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, le temps pour celui-ci de constituer le dossier permettant la rédaction de l’acte de vente (titre de propriété, état de situation hypothécaire, certificat d'urbanisme, etc...). Une fois signé, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété) dans un délai d’un mois.
Voila pourquoi on compte souvent un délai entre trois et six mois pour devenir propriétaire d'un bien en loi Pinel.
Bien sur, à chaque étape du processus, meilleurtaux Placement est là pour vous accompagner en mettant à disposition des conseillers spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à franchir ces étapes en toute sérénité.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
