Présente dans notre palmarès des meilleures SCPI 2021, Primovie est un véhicule immobilier investi dans des secteurs très défensifs : La santé et l’éducation, deux sujets sur lesquels la demande n’est plus à démontrer. La SCPI offre un rendement supérieur à la moyenne du marché et est disponible à crédit, dans des conditions souples et pour tous les profils d'investisseurs.
Primovie, primauté à la santé et à l'éducation
Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu’elle offre au souscripteur la possibilité d’investir majoritairement sur des biens dont les locataires exercent, au moment de l’acquisition, une activité dans des domaines socialement utiles comme l'éducation et la santé ((EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Au 31 décembre 2020, 75% du patrimoine de la SCPI était investi sur ce type d'actifs.
L’immobilier de santé et d’éducation (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses) constitue en effet une classe d’actifs à part entière offrant des perspectives intéressantes. Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrélées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l’on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur.
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Un secteur résilient et en forte croissance
Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire). En 2019, le volume d’ investissement dans l’immobilier de santé européen a atteint un niveau record de 7,6 milliards d’euros. En ligne avec déjà une année 2018 record et une progression constante ces dernières années.
La pandémie de Coronavirus survenue en mars 2020 a confirmé la résistance des actifs immobiliers de santé et d’éducation, quant au maintien de leurs capacités de distribution et de stabilité de valorisation. Comme l'explique Stéphanie Lacroix, Directeur Général de Primonial REIM dans le dernier bulletin trimestriel, l’immobilier apparaît comme la classe d’actifs la moins frappée par la crise sanitaire. L’environnement de taux d’intérêt bas soutient naturellement les prix de l’immobilier. La généralisation du chômage partiel a permis aux ménages de payer les loyers et les entreprises ont été touchées de façon très spécifique : commerces décrétés « non-essentiels », hôtels de tourisme, et de façon générale les entreprises dont la trésorerie est faible. C’est une part marginale du parc locatif qui a donné lieu à des aménagements de loyers. Au 31 décembre 2020, la SCPI avait encaissé près de 99% des quittancements de l’année.
Pour 2020, le TDVM** s’est élevé à 4,5%*, stable par rapport à 2019, et supérieur à la moyenne du marché des SCPI (4,18%* selon l'ASPIM).
Concernant la valorisation des actifs immobiliers, une campagne exceptionnelle d’expertise a été effectuée au 30 juin à la demande de la société de gesiton. Cette campagne a démontré la résilience du patrimoine d’immobilier de santé et d’éducation dont la valeur est légèrement à la hausse par rapport au 31 décembre 2019.
A noter qu’un des avantages de la SCPI est que près d'1/3 du patrimoine est situé à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique. Cerise sur le gâteau, investir hors de France confère à la SCPI des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
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Les SCPI et le levier du crédit
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Illustration : Un épargnant qui verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêts la deuxième année.
Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 4,5%* annuel touchera 4500 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 375 € par mois. Comme il doit rembourser environ 455 € de mensualités, Son effort d’épargne ressort à 80 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancée. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
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• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 80 euros*** (hors fiscalité, hors assurance), pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Primovie.
Qui est éligible à cette offre ?
• Les salariés
• Les professions libérales
• Les SCI (société civile immobilière).
• Pour les chefs d'entreprises et indépendants, il sera demandé un apport minimum de 10% ou la caution du crédit logement (pour laquelle il faut détenir un patrimoine immobilier net en métropole, hors SCPI, au moins égal au montant du prêt accordé).
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
***Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,5 %. Rendement moyen des SCPI : 4,5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
