Fin 2019, Spirica et Amundi Immobilier ont lancé la SC Tangram, une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier direct et indirect (SCPI, foncières cotées, fonds immobiliers, etc.). Un bon véhicule pour bénéficier du rendement et de la solidité d’un investissement immobilier. Pour le lancement, les frais d’entrée étaient réduits de 2 % à 0,5 %. Et ce mois-ci, la société de gestion a décidé d'accorder une nouvelle réduction sur ses frais. Une offre limitée. A saisir sans attendre.
À la recherche de la performance, de la solidité, des frais les plus bas, etc.
Les véhicules classiques de placement offerts aux épargnants ne répondent plus toujours aux attentes en termes de rendement et de risque.
Les fonds en euros des contrats d’assurance-vie sont, par exemple, un des placements les plus prisés des épargnants français. Il faut dire que non seulement ces fonds garantissent le capital accumulé chaque année, mais ils offrent des rendements bien supérieurs aux autres placements garantis, comme le Livret A. Mais avec la baisse des rendements des obligations d’États (qui constituent une bonne part de l’actif des fonds en euros), les rendements baissent chaque année et cela devrait continuer en 2021.
Dans des contrats multisupports, les épargnants ont souvent à leur disposition des centaines d’OPCVM (actions, obligations, diversifiés) avec des espérances de rendement supérieures aux fonds en euros (notamment pour les investissements en actions). Ils sont cependant bien plus risqués que les fonds en euros : aucune garantie en capital et la possibilité de voir le capital baisser fortement en cas de chute des marchés actions. Bien qu’historiquement les actions aient offert une très belle performance aux investisseurs, et qu’on peut espérer que cela continuera sur le long terme, il est normal de ne pas investir une trop grande part de son portefeuille sur ce type de supports.
Quelles solutions reste-t-il alors aux particuliers pour obtenir des rendements sans prendre trop de risque ? Il y a certes les SCPI (sociétés civiles de placements dans l’immobilier) : ces véhicules permettent de bénéficier des rendements attractifs (Le TDVM* moyen en 2020 devrait s'établir autour de 4 %**) d’un patrimoine immobilier physique, pour une solidité reconnue (le risque de baisse est faible, les parts de SCPI ont plutôt tendance à grimper chaque année). Mais les frais de souscription sur ce type de produits sont élevés (environ 10%, possibilités de rabais dans certains contrats d'assurance-vie). Les SCPI sont donc des produits de très long terme. Il faut plusieurs années de rendement et de hausse de prix pour rentabiliser l’investissement.
À court-moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité nette de frais sans prendre trop de risque : les SCI (sociétés civiles immobilière). Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers.
Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 3 ou 4 %**. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.
À l’heure où les fonds en euros rapportent de moins en moins et sont de moins en moins accessibles, où les OPCVM semblent de plus en plus risqués, et où les SCPI ne peuvent s’envisager qu’à long terme, les SCI offrent une solution à court moyen terme performante et plutôt sécuritaire.
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Frais réduit sur la SCI Tangram
Spirica et Amundi Immobilier ont lancé fin 2019 la SC Tangram, une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier direct et indirect. Elle est créée avec un capital de plus de 240 millions d’euros, une taille significative qui a permis à Tangram de bénéficier dès son lancement d’une diversification importante, tant en nombre de véhicules qu’en nombre de sociétés de gestion pour les SCPI qu’elle détient.
À son lancement, la SC a constitué un panier de SCPI (gérées par Amundi Immobilier, AEW Ciloger, BNP REIM et Immovalor Gestion), ainsi qu’un investissement en direct, dans un actif immobilier de bureau (Tour Majunga à Paris La Défense). Par la suite, Tangram a investi dans deux actifs immobiliers loués en direct, à Lyon et à Marseille, une foncière cotée et un fonds institutionnel.
Le produit offre donc une belle diversification : plusieurs SCPI, notamment de bureaux et de commerce, ainsi que de l’immobilier physique et bientôt des foncières cotées (en direct ou via des fonds). L'allocation cible sera composée à 88 % d'immobilier non coté, 15 % de foncières cotées et 2 % de monétaire. La société est orientée aujourd’hui sur Paris et la région parisienne (53,8%) mais a récemment renforcé sa part d’investissement en province (30,3%) et à l’étranger (15,8%).
Les frais d’entrée sont faibles. Ils sont statutairement limités à 2 % (hors promotion, voire ci-dessous).
L’objectif de la SC est de servir annuellement une performance de 4 %** (performance nette des frais de gestion de la SC, avant fiscalité et prélèvements sociaux et avant frais de gestion du contrat d’assurance-vie). Sur l'année 2019, l'objectif a été atteint, avec une performance de 4,495%**. En 2020, malgré la crise sanitaire qui a affecté l'immobilier coté (et certaine SCPI), la société a offert une performance solide de 2,70%**.
La liquidité est assurée par Spirica (l’assureur), qui s’engage donc à racheter les parts d’un assuré souhaitant vendre la SC (sans pour autant vendre les SCPI et les autres actifs immobiliers présents dans l’actif de la SCI).
SC Tangram est disponible dans l’ensemble des contrats d’assurance-vie de Spirica. Il est possible aujourd’hui d’investir 100 % sur cette SC dans un contrat d'assurance-vie de Spirica. Cet investissement peut également être cumulé avec un fonds en euros et/ou d’autres supports dont SCPI.
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Une opportunité avec des frais réduits
Pour le lancement en 2019 de ce nouveau véhicule, Spirica avait proposé un tarif promotionnel sur les frais d’entrée de la SC : au lieu de 2 %, les frais étaient réduits à 0,5%*. A ce niveau, les frais sont donc rentabilisés en quelques mois. Cette offre a expiré en mars 2020.
Mais pour 2021, la société de gestion a décidé de proposer une offre similaire : pour toute souscription à Tangram, Spirica versera une prime 1,5% (pour 2% de droit d'entrée) sur le fonds en euros garanti. Cette prime sera versée automatiquement sur le fonds euro présent au contrat (Actif Général ou Fonds Euro Nouvelle Génération). Le délai de versement est de 2 mois maximum après la réception du dossier complet.
Attention : l'enveloppe de cette offre est limitée. les premiers arrivés seront les premiers servis. Dépêchez-vous !
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
