En matière de SCPI de rendement, c’est bien le terme de « rendement » qui attire l’attention. Et à ce petit jeu, toutes les SCPI ne se valent pas… Là où le taux de distribution à l’échelle du marché (TDVM*) s’établissait à 4,18%* en 2020 selon l'ASPIM, les SCPI de notre palmarès atteignaient un bien plus attrayant 4,92%* en moyenne. Une tendance qui se confirme en 2021, avec une prévision de 4,85%* pour notre Top 10 des meilleures SCPI.
Les épargnants retrouvent goût à la pierre-papier
Chaque année, les Français investissent plusieurs milliards d’€ dans la pierre-papier, et plus particulièrement les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Leur succès a atteint son apogée en 2019, avec une collecte de 8,6 milliards d’€ selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Un record historique pour ce placement vieux de plus de 40 ans.
Les épargnants ont donc un goût prononcé pour les SCPI. Et à vrai dire, on les comprend : les SCPI, ce sont les avantages de l’immobilier, sans les soucis de gestion locative, et surtout une perspective de rendement régulier (quoique non garanti). Le tout avec un investissement pouvant aller de quelques milliers à quelques centaines de milliers d’€ selon vos projets.
Reste que la Covid-19 est passée par là… Fermeture de commerces, télétravail, perspectives économiques floues, les sujets d’interrogation ne manquent pas. Ce contexte a contribué à freiner sensiblement la collecte en 2020 (un peu plus de 6 milliards d’€, 3ème meilleure collecte historique toute de même). Depuis fin 2020, les investissements reprennent à un bon rythme. C’est pourquoi il est utile de prendre la température du marché des SCPI, avec les informations dévoilées par les sociétés de gestion pour le 1er trimestre 2021.
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La collecte au rendez-vous, le rendement bien orienté
Premier enseignement, le marché des SCPI se porte bien. Après un rebond amorcé fin 2020, avec une collecte de 1,56 milliard d’€ au 4ème trimestre (+ 56% par rapport au trimestre précédent) selon l’Aspim, le 1er trimestre 2021 se place dans la même tendance d’après diverses études parues dans la presse. Les SCPI ont ainsi drainé 1,68 milliard d'€ sur les 3 premiers mois de l'année, à comparer avec une moyenne trimestrielle de 1,5 milliard environ en 2020.
En termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM*, revenus distribués rapportés au prix de part) moyen oscille autour de 4%** début 2021. Cette moyenne mérite cependant d’être détaillée puisqu’elle comprend aussi bien les secteurs les mieux orientés (logistique et santé, par exemple) que l’hôtellerie, particulièrement affaiblie par la pandémie. Autrement dit, cette moyenne de 4%** à l’instant T n’a qu’une valeur relative, qui peine à refléter les performances des meilleures SCPI.
Pour les prévisions sur l’ensemble de l’exercice 2021, les premières études font état d’un rendement compris entre celui de 2020 (4,18%** selon l’Aspim) et celui de 2019 (4,40%**). Et ce, sans prendre en compte la variation moyenne du prix de part (+1,12%** en 2020). Mais là encore, ces chiffres peinent à mettre en valeur la bonne, voire excellente, tenue des SCPI de notre palmarès.
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Palmarès des SCPI MeilleurPlacement : un rendement toujours bien supérieur à la moyenne
En effet, le palmarès des 10 meilleures SCPI réalisé par MeilleurPlacement affichent un niveau de performance bien plus élevé que la moyenne du marché.
En 2020 par exemple, le TDVM* moyen de notre sélection s’établissait à 4,92%**. Une performance nettement plus élevée que les 4,18%** relevés par l’Aspim pour l’ensemble des SCPI.
L’histoire se répète sur le 1er trimestre 2021. Là où le marché frôle les 4%** en moyenne sur la base des acomptes sur dividendes au titre des 3 premiers mois de l’année, notre palmarès affiche un robuste 4,70%**.
Néanmoins, cette mesure n’est pas assez représentative des taux de distribution attendus pour 2021. En effet, les acomptes trimestriels ne restent pas constants tout au long de l’année : de nombreuses sociétés de gestion les relèvent par exemple sur le 4ème trimestre, ce qui améliore le rendement servi aux épargnants. Il peut également être dopé en cours d’année par la distribution de plus-values réalisées suite à la cession d’actifs immobiliers.
Si l’on prend comme référence les prévisions de rendement annuel pour 2021, la moyenne du marché se situerait plutôt aux alentours de 4,30%** . Là encore, notre palmarès se distingue sans peine, avec une perspective de TDVM* 2021 de l’ordre de 4,85%**.
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Focus sur 4 SCPI en forme en 2021
Parmi notre palmarès, nous avons retenu 4 SCPI avec des caractéristiques différentes qui se sont distinguées sur le début de l’année.
Vendôme Régions, un petit bijou qui continue à briller en 2021
La SCPI de Norma Capital a grimpé sur la 3ème place du podium des meilleures SCPI en 2021 et le début d’année confirme sa progression. Investie principalement en bureaux, avec un tiers d’actifs diversifiés (commerces, activités), elle bénéficie d’une grande diversification sur le plan géographique. Son patrimoine de 72 actifs (146 locataires) est investi aux quatre coins de l’Hexagone dans les grandes et moyennes agglomérations.
Si Vendôme Régions s’est distinguée dans notre palmarès, c’est notamment grâce à la résistance dont elle a fait preuve en plein cœur de la crise. En témoigne son TDVM* de 6,02%** pour 2020. Pour débuter 2021, les indicateurs restent très bien orientés : sur le 1er trimestre, le TOF s’établit à 97% et le recouvrement des loyers atteint 97%, soit un niveau identique à 2020. L’acompte sur dividendes se fixe à 9,53 €, sans changement par rapport aux distributions actées sur les 3 premiers trimestres de 2020. Cet acompte place donc Vendôme Régions sur de bonnes bases pour générer une distribution de l’ordre de 6%** comme en 2020.
Pour rappel, les performances annuelles de la SCPI se sont systématiquement situées entre 5,96 et 6,13%** depuis 2016, sans prise en compte des revalorisations du prix de part (+ 5,65%** depuis 2015).
A ce propos, nous notons que l’écart entre la valeur de reconstitution de Vendôme Régions et son prix de part excède les 5%. Dès lors qu’il dépasse 10%, la réglementation oblige la société de gestion à procéder à une augmentation du prix de part. Il existe donc un potentiel de revalorisation intéressant sur le long terme.
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Eurovalys, la stabilité allemande
La SCPI allemande de bureaux Eurovalys constitue un modèle de stabilité pour les investisseurs. Investie dans les 7 principales villes du pays (Munich, Francfort, Düsseldorf, Wolfsburg, Cologne, Stuttgart, Brême) en dehors de Berlin, elle cible des immeubles de bureaux « Core + », c’est-à-dire des actifs de grande au regard de la localisation et du bâtiment ne nécessitant pas de travaux, dont la valeur varie entre 20 et 80 millions d’€.
Dans son dernier bulletin trimestriel, la société de gestion Advenis Reim indique que la capitalisation de la SCPI continue de grimper, pour atteindre 654 million d’€ (+ 43 millions sur mois). Surtout, elle confirme la trajectoire de la distribution de revenus, avec un acompte trimestriel de 10,15 € (net de fiscalité allemande), soit le même niveau qu’aux 3 premiers trimestres 2020.
Ce montant correspond à un rendement de 1%*, en sachant que la SCPI a systématiquement généré un TDVM* annuel de 4,50%** depuis 2016. A cet égard, Eurovalys est bien orienté pour réussir la passe de 6 en 2021.
Ce rendement est d'autant plus attractif que la fiscalité est plus faible pour une SCPI investie en Allemagne. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Au niveau de l'impôt sur le revenu, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition.
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Immorente, une distribution en hausse pour revenir à la normale
Forte d’une capitalisation de 3,52 milliards d’€ au 31 mars, la SCPI de Sofidy constitue une référence du marché de la pierre-papier depuis sa création en 1988. Diversifiée tant sur le plan des actifs (commerces de centre-ville et milieu urbain, moyennes surfaces de périphérie, bureaux…) que de la géographie (Paris, Ile-de-France, régions et Europe), sa solidité lui a permis de traverser la crise du Covid tout en étant bien placée pour tirer parti d’un retour à la normale.
Preuve que ce retour à la normale est à portée de main, l’acompte sur dividendes du 1er trimestre a retrouvé son niveau de 2019, à 3,51 € par part, en hausse de 4,50%** par rapport au 1er trimestre 2020. Sofidy table sur une fourchette de distribution annuelle entre 14,50 et 15,25 € par part, ce qui se traduirait par un TDVM* 2021 de l’ordre de 4,30 à 4,50%**.
Pour appuyer ses prévisions, Sofidy s’appuie sur un TOF rassurant de 93,08%, le maintien de réserves pour soutenir le rendement et préserver le patrimoine si nécessaire ainsi qu’une trésorerie disponible élevée (112 millions d’€).
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ActivImmo et les rendements dynamiques de l’immobilier de logistique
Inaugurée en septembre 2019, ActivImmo représente le support idéal pour investir dans l’immobilier de logistique. Pourquoi la logistique ? Car le secteur profite pleinement de l’essor du e-commerce et qu’il s’agit d’une des classes d’actifs les plus rentables sur le long terme, avec un taux de rentabilité interne (TRI) de 12,60%** sur la période 2003-2018 selon les données de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).
Portée par une collecte dynamique (46 millions d’€ sur les 3 premiers mois de 2021), la SCPI d’Alderan développe son patrimoine, avec une acquisition actée au titre du 1er trimestre 2021 et une autre réalisée en avril. Pour suivre le rythme de la collecte, elle étudie l’acquisition d’un ensemble d’actifs d’une valeur de 116 millions d’€ pour la période juin-juillet.
Tous les voyants sont donc au vert pour ActivImmo : capitalisation de 125 millions d’€, excellent TOF de 99,10% et surtout un taux de distribution conforme aux prévisions initiales. Le 1er acompte trimestriel de 9,15 € par part est en effet en ligne avec un TDVM* de 6%** sur 2021. Il se situe ainsi juste en dessous du niveau du 1er trimestre 2020 (9,18 €), année pour laquelle le taux de distribution a atteint 6,05 %**.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
