Victoires de la Pierre Papier : les meilleures SCPI selon Gestion de Fortune

Le Palmarès des victoires

Est-ce le moment d'investir en immobilier ? En marge de ses « Victoires de la Pierre-Papier », le magazine Gestion de Fortune estime que « dans ce contexte économique et financier très incertain, l’investissement immobilier trouve toute sa place, aujourd’hui encore plus qu’hier, au sein de toute allocation d’actifs équilibrée. Les rendements obligataires réels se rapprochent de zéro, les perspectives boursières, après des évolutions positives très rapides, suscitent des interrogations ».

Dans ce contexte, les « Victoires de la Pierre-Papier » se fixent pour objectif de sélectionner les produits les plus performants dans cette classe d’actifs à travers toute la gamme de véhicules collectifs accessibles aux épargnants. À savoir les différents types de SCPI (bureaux – boutiques – logement), ainsi que les OPCI grand public et les OPCVM immobiliers.

Pour décerner ces prix, un jury composé de journalistes de la rédaction du magazine Gestion de Fortune, ainsi que de professionnels reconnus pour leur expertise et leur expérience, ont sélectionné les meilleurs produits en fonction d'une grille de critères objectifs.

Vous voulez sélectionner les meilleures SCPI du marché ? meilleurtaux Placement vous propose son palmarès. Un palmarès totalement indépendant qui se base sur des critères quantitatifs et qualitatifs (rendement historique*, potentiel de revalorisation, frais, capitalisation, ancienneté, secteur, zone géographique, etc.) et qui tient compte des effets de la crise de 2020 (baisse du tourisme et de la fréquentation dans les magasins, concurrence du web, développement du télétravail, etc.) sur les différents secteurs (commerce, hôtels, bureaux, santé, etc.) et zones géographiques (France, Allemagne, Europe, etc.).

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Focus sur PF Grand Paris, la meilleure SCPI de bureaux selon Gestion de Fortune

Avec 140 km2 d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La région Île-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI PF Grand Paris souhaite saisir. Renommée « PF Grand Paris » en 2017, la SCPI a en effet axé sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris afin de devenir l’acteur de référence en immobilier de bureaux dans la métropole.

Deuxième de notre palmarès, la SCPI a connu une nouvelle revalorisation du prix de sa part, de 2,26% en avril 2021, après une hausse de 4% en mars 2020. La part de PF Grand Paris a augmenté chaque année depuis 2017 et son changement de stratégie. Le potentiel de revalorisation est-il épuisé ? Après la hausse d'avril 2021, le prix de la part est à 544 €. D’après la dernière évaluation de la valeur de reconstitution, le prix serait de 572,39 €. Soit un écart de plus de 5%...

Autre preuve de la bonne gestion de la société, le rendement de la SCPI est en hausse en 2020 avec un TDVM** à 4,53%* contre 4,38%* en 2019. Il s’agit d’une des seules SCPI dont le rendement a augmenté en 2020 !

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Focus sur Epargne Pierre, la meilleure SCPI diversifiée selon Gestion de Fortune

La diversification est un facteur clé dans le contexte actuelle. Elle permet de mutualiser les risques et bénéficier d'un marché plus large pour saisir les opportunités. Il parait donc intéressant de sélectionner une SCPI « diversifiée» plutôt qu'une SCPI « cantonnée » aux bureaux ou aux commerces.

Présente dans notre palmarès des meilleures SCPI, Épargne Pierre est la meilleure SCPI diversifée selon le magazine Gestion de Fortune (catégorie actifs supérieurs à 500 M€).

Créée en 2013, Épargne Pierre est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part.

La SCPI investit dans des actifs d’immobilier d’entreprise : au 31 décembre 2020, 64,34% du parc immobilier était constitué de bureaux et 28,55% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (27,40%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (49,34%).

Avec un TDVM** 2020 de 5,36%*, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché. Pour 2021, la société de gestion a décidé d'adopter une gestion prudente et de distribuer un acompte de 2,64 euros par part, soit une baisse de 2% par rapport à l’acompte du 1er trimestre 2020 (2,70 euros par part), ce qui permet à la société de maintenir sa projection de dividendes annuels 5,00 à 5,36%*. Difficile de faire mieux en 2021...

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Focus sur Vendôme Régions, l’autre meilleure SCPI diversifiée selon Gestion de Fortune

Les SCPI dites « diversifiées » étant de plus en plus nombreuses, Gestion de Fortune a séparé cette catégorie en deux, afin de distinguer les très grosses SCPI (actifs supérieurs à 500 M€) des plus petites (inférieurs à 500 M€). C’est dans cette deuxième catégorie qu’on retrouve Vendôme Regions.

À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc.) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 72% de son parc investis en bureaux et 20% en commerces.

Si Vendôme Régions s’est distinguée dans notre palmarès, c’est notamment grâce à la résistance dont elle a fait preuve en plein cœur de la crise. En témoigne son TDVM* de 6,02%** pour 2020. Pour rappel, les performances annuelles de la SCPI se sont systématiquement situées entre 5,96 et 6,13%** depuis 2016, sans prise en compte des revalorisations du prix de part (+ 5,65%** depuis 2015).

A ce propos, nous notons que l’écart entre la valeur de reconstitution de Vendôme Régions et son prix de part excède les 5%. Dès lors qu’il dépasse 10%, la réglementation oblige la société de gestion à procéder à une augmentation du prix de part. Il existe donc un potentiel de revalorisation intéressant sur le long terme.

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Focus sur Activimmo, la meilleure SCPI spécialisée selon Gestion de Fortune,

Logement, bureaux, commerce, diversifié (qui regroupe les 3 autres) : 4 catégories bien connues des amateurs de SCPI. Mais il existe une cinquième catégorie : les SCPI spécialisées qui investissent sur des typologies de biens différenciantes.

Inaugurée en septembre 2019, ActivImmo représente le support idéal pour investir dans l’immobilier de logistique. Pourquoi la logistique ? Car le secteur profite pleinement de l’essor du e-commerce et qu’il s’agit d’une des classes d’actifs les plus rentables sur le long terme, avec un taux de rentabilité interne (TRI) de 12,60%** sur la période 2003-2018 selon les données de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).

Portée par une collecte dynamique (46 millions d’€ sur les 3 premiers mois de 2021), la SCPI d’Alderan développe son patrimoine. Sa dernière acquisition, dévoilée le 1er juillet dernier, lui a permis de mettre la main sur un portefeuille de 17 sites de transport et de logistique représentant une surface de 138 000 m² et 4,9 millions d'euros de loyers annuels.

Tous les voyants sont donc au vert pour ActivImmo : capitalisation de 125 millions d’€, excellent TOF de 99,10% et surtout un taux de distribution conforme aux prévisions initiales. Le 1er acompte trimestriel de 9,15 € par part est en effet en ligne avec un TDVM* de 6%** sur 2021. Il se situe ainsi juste en dessous du niveau du 1er trimestre 2020 (9,18 €), année pour laquelle le taux de distribution a atteint 6,05 %**.

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Focus sur Pierval Santé, la meilleure SCPI selon les CGP

Au sein des différents prix de Gestion de Fortune, le lecteur accordera une attention particulière au choix de la meilleure SCPI par les CGP (conseillers en gestion de patrimoine). Il s'agit en effet de professionnels qualifiés, indépendants, et qui font passer en priorité l'intérêt de leurs clients.

Et quoi de plus logique que de voir la SCPI Pierval Santé, première de notre palmares des meilleurs SCPI. Créée en 2013, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives, des cliniques, des EHPAD, des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc.

Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population et de l’allongement de la durée de vie . Résilients à la crise, les établissements de santé ont certes vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais ils sont relativement peu perturbés par un manque d'activité, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs.

Pour 2020, le TDVM** s’est élevé à 4,95%*, stable par rapport à 2019 (5,05%*). Il s’agit d’un des plus forts rendements de l’année.

A noter qu’un des avantages de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique. Cerise sur le gâteau, investir hors de France confère à la SCPI des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).

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Focus sur PFO2, la meilleure SCPI "ISR"

Pionnier du genre, la SCPI PF02 était la première SCPI soucieuse de l’environnement qui intègre dans sa politique d’acquisition la performance énergétique des immeubles, anticipe l’évolution des normes environnementales, et répond aux attentes des locataires en matière de confort, d’usages et de maîtrise des charges.

La stratégie imaginée au moment de la création de PFO2 en 2009 assigne aux immeubles acquis par la SCPI deux objectifs en termes de réduction de consommation au bout de 8 ans :

• Réduire de 40 % la consommation d'énergie primaire de référence (ou atteinte d'un seuil de 200 kWhEP/m²/an).

• Réduire de 30% la consommation d’eau de référence (ou atteinte d'un seuil de 45 litres/jour/personne).

À horizon 2030, la SCPI PFO2 devra avoir diminué de 70% ses émissions de gaz à effet de serre et fait l’objet d’une cartographie de résilience face aux risques climatiques.

En 2020, la SCPI a distribué un TDVM* (Taux de distribution sur valeur de marché) de 4.5%**, un rendement solide, supérieur à la moyenne des SCPI 2018 (4.18%*).

Depuis 2010, le détenteur de parts de PFO2 a vu son investissement se revaloriser de 10%, tout en ayant reçu un dividende annuel moyen d’environ 5%.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Taux net de frais de gestion (hors fiscalité). Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. L'investissement sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI ou évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPII.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.