vendredi 17 juin

Portés par l’inflation et les taux obligataires, les taux de crédit immobilier remontent en 2022. Pas de quoi, pour autant, remettre en cause l’attrait d’un investissement en SCPI à crédit. Le mécanisme de l’effet de levier fonctionne toujours aussi bien et l’intérêt de faire financer par la banque l’achat de plusieurs milliers d’euros de parts d’une des meilleures SCPI du marché reste toujours aussi puissant. Explications.

Le relèvement des taux de crédit immobilier, un faux problème pour les investisseurs ?


Difficile de passer à côté de l’information. Depuis le début de l’année, les taux de crédit immobilier ont amorcé un mouvement progressif de remontée, dans le sillage de l’inflation et des taux obligataires. Les plus bas historiques sont derrière nous et la tendance à la hausse ne devrait pas s’estomper dans les mois à venir. Avec le durcissement de la politique monétaire en vue, la hausse des taux directeurs de la BCE va se traduire par une hausse des taux d’emprunt des particuliers.

Ce mouvement de hausse va pénaliser, sans surprise, les ménages qui cherchent à accéder à la propriété. Ils vont disposer d’une capacité d’emprunt (et donc d’achat) plus contrainte. Mais qu’en est-il des investisseurs immobiliers ? Eux aussi sont attentifs aux taux d’emprunt… Sans doute un peu trop d’ailleurs. Car contrairement à l’acheteur d’une résidence principale, l’investisseur en immobilier locatif ou en SCPI à crédit n’est pénalisé que marginalement par des relèvements de taux de l’ordre de ceux observés depuis le début de l’année. Ce qui compte pour lui, c’est avant tout l’effet de levier et la rentabilité qu’il peut tirer de son investissement.

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L’effet de levier, un puissant outil patrimonial


Le principe de l’effet de levier est simple : plutôt que de placer 100, 200 ou 500 € par mois sur un placement financier, vous vous servez de cette capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier. Grâce à celui-ci, vous investissez dans des parts de SCPI, à hauteur de 50 000 € et plus. Ainsi, dès le départ, ce sont 50 000, 100 000 ou encore 200 000 € de patrimoine immobilier qui travaillent pour vous. Les revenus que vous tirez de votre placement seront donc beaucoup plus élevés qu’avec un simple placement financier.

C’est ce mécanisme d’effet de levier qui établit la pertinence d’un investissement en SCPI à crédit. Non seulement, vous détenez un patrimoine d’immobilier papier bien plus conséquent qu’avec un investissement en direct – ce qui décuple l’impact des revalorisations du prix de part dans le temps par exemple – mais vous percevez aussi des revenus bien plus élevés. Ces revenus vont vous permettre de réduire votre effort d’épargne réel, c’est-à-dire la dépense réellement supportée au titre des mensualités de remboursement.

Exemple :

Au bout de 15 ans, avec 300 euros placés tous les mois de manière très dynamique sur une enveloppe financière et une performance de 6,5% annuel (TRI des actions sur 15 ans entre 2003 et 2018), l’épargnant aurait un capital d’environ 99 130 € (avant impôt).

Admettons à présent que vous empruntez 100 000 euros sur 15 ans, pour investir dans un bien immobilier qui rapporte 3,5% (hypothèse relativement prudente). Vous allez toucher dès les premières années 3 500 euros de rendement.

Pour rembourser le crédit, vous aurez une mensualité à payer, d’environ 600 euros par mois (intérêts compris) dans notre exemple. Et comme vous touchez un revenu d’environ 300 euros tous les mois, il ne vous reste que 300 euros par mois à placer dans ce projet. Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé et vous êtes donc propriétaire du bien de 100 000 euros, et peut être 110 000 ou 120 000 euros si le bien s’est revalorisé.

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Un effort d’épargne réel encore maîtrisé, même avec des taux plus élevés


Intuitivement, on pourrait penser que des taux de crédit plus élevés se traduisent par des mensualités de remboursement beaucoup plus lourdes. Mais dans le cadre de l’investissement à crédit dans des parts de SCPI, un calcul rapide démontre que ce n’est pas tout à fait le cas.

Exemple :

Prenons le cas d’un investissement de 150 000 €, financé par un emprunt sur 25 ans. Dans le cadre d’un crédit au taux de 2,5 %, cela nous donne des mensualités de 673 €. Pour faciliter la comparaison, prenons un taux bien plus élevé de 3 % : dans ce cas, l’investisseur devra rembourser 711 € par mois, soit 38 € de plus chaque mois.

Imaginons que l’investissement de 150 000 € en parts de SCPI génère un rendement annuel de 4,5 %, en ligne avec la moyenne du marché en 2021. Cela se traduit par un revenu complémentaire de 562 € par mois.

Ces loyers versés vont diminuer l’effort réel de l’investisseur. Dans le cadre d’un crédit à 2,5 %, l’effort réel d’épargne se situe à 111 €. Contre 149 € par mois pour un crédit au taux plus élevé de 3 %.

Ainsi, la hausse sensible du taux d’emprunt n’a pas fait dépasser, dans cet exemple, l’effort d’épargne mensuel au-dessus de 150 €.

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Avec les SCPI à crédit, l’intérêt, c’est aussi (et surtout) ce que l’on achète


En définitive, le plus important dans un investissement en SCPI à crédit, ce n’est pas tant le taux d’emprunt que l’effet de levier généré par l’opération… et ce dans quoi on investit. En effet, rappelons que l’achat de parts de SCPI comprend de nombreux avantages de l’investissement immobilier (constitution d’un patrimoine, versements de loyers réguliers) avec de nombreux atouts propres à la pierre papier :

- Pas de gestion locative : la société de gestion s’occupe de tout, de la recherche des locataires à la perception et au versement des loyers, en passant par les travaux ;

- Forte diminution du risque d’impayés locatifs : une SCPI comprend plusieurs dizaines de locataires, si ce n’est plus, ce qui fait que si un locataire fait défaut, cela ne pénalise le versement des loyers aux porteurs de parts qu’à la marge ;

- Investissement dans des classes d’actifs immobiliers inaccessibles au grand public : bureaux et commerces mais également immobilier de santé, de logistique et immobilier européen.

Au-delà de ces généralités, c’est le bon choix de la ou des SCPI financées à crédit qui vont permettre de réaliser un investissement réussi. A ce titre, la quasi-totalité des supports de notre palmarès des SCPI 2022 sont finançables à crédit. De plus, avec les partenaires bancaires de meilleurtaux Placement, vous pouvez accéder à des offres de financement pour acheter des parts de SCPI européennes, à la fiscalité plus légère, à crédit. Idéal pour les investisseurs déjà lourdement imposés.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .

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