Si l’investissement immobilier est tant prisé par les épargnants, c’est non seulement grâce aux rendements attractifs, mais aussi pour le potentiel de revalorisation des biens. Sur les SCPI aussi, les porteurs de parts peuvent espérer des revalorisations. Chaque année, plusieurs SCPI, notamment les SCPI de notre palmarès, décident d'augmenter le prix de leur part. Ce fut le cas en 2021. Et on s’attend à de nouvelles annonces pour 2022.
2021 : sortie de crise par le haut pour les SCPI
Le marché des SCPI (Société civile de placement immobilier) est reparti à la hausse en 2021 : la collecte a atteint 7,4 milliards d'euros l’an dernier, soit une augmentation de 22 % par rapport à 2020.
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements garantis comme le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face au manque d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
La belle santé de l’investissement en SCPI est d’autant plus appréciable après une année 2020 perturbée par l’émergence du Covid-19. L’activité des sociétés de gestion s’en était ressentie. La collecte avait chuté de plus de 25% en 2020. Le rendement, légèrement affectée par les difficultés de certains locataires, avait lui quelque peu reflué, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)* passant de 4,4%** en moyenne en 2019 à 4,18 %** en 2020 (mais certains véhicules avaient continué à versé plus de 5%* ou même 6%* rendement).
Au final, les investisseurs se sont donc aperçus de la solidité de ces véhicules de Pierre Papier face à la crise sanitaire, notamment par rapport aux placements en actions (en particulier les SIIC) et alors que les rendements des placements garantis ont continué à baisser pendant la crise. Non seulement, le rendement des SCPI est resté bon, il a même augmenté à 4,45%** en 2021, mais en plus, plusieurs véhicules ont procédé à une hausse du prix de leur part…
>> Je souhaite en savoir plus sur l'Offre SCPI de meilleurtaux Placement
Qu’est-ce qu’une revalorisation de parts ?
Comme pour tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de parts d'une SCPI souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers.
Le mécanisme de revalorisation de parts récompense l'investissement dans le temps. Pour octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout. La société de gestion va également effectuer des arbitrages (cessions d'immeubles) qui, s'ils sont réalisés à bon escient, peuvent augmenter l'actif net de la société.
L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.
Pour un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI, il est très intéressant de souscrire avant une revalorisation, car il profite automatiquement d’une hausse de son investissement quelques jours/semaines après son achat.
Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Pierre, qui faisait partie de notre palmarès 2021 des meilleures SCPI. Le 1er novembre, la société a procédé à une hausse du prix de sa part de 205€ à 208€. Concrètement, cela signifie que tous les investisseurs qui ont acheté cette SCPI avant le 1er novembre ont bénéficié d’une revalorisation de leur investissement de 1,46%. Un bonus qui vient se rajouter à un rendement déjà très attractif : le TDVM* 2021 de la SCPI Epargne Pierre est en effet ressorti à 5,36%**.
Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Lorsqu'une SCPI annonce une revalorisation, l'investisseur n'a que quelques semaines voire quelques jours pour souscrire avant la hausse de prix.Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI
Une gestion conservatrice du prix des parts
Au moins une fois par an, les sociétés de gestion réalisent une expertise des actifs des SCPI.
Si la valeur du patrimoine est auditée chaque année et donc évolue chaque année, la société de gestion n’est pas obligée de répercuter cette évolution sur la valeur de sa part. Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur des actifs impacte rarement le prix de la part.
Généralement, les sociétés appliquent une gestion conservatrice de la valeur de leur part et ne la font évoluer que lorsque la variation est significative (au moins 3% mais plutôt 5%). A noter que selon la réglementation de l’AMF, dès lors que la valeur du patrimoine subit une hausse ou une baisse de 10%, la société de gestion est obligée de procéder à un ajustement du prix de la part.
De nombreuses SCPI ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenter de 5 à 10% ces dernières années, sans le répercuter, pour l'instant, sur le prix de leur part. Une gestion saine qui leur permettrait d’amortir un choc conjoncturel.
Chaque année, la SCPI publie la valeur de reconstitution de sa part. C'est une donnée méconnue des investisseurs qui permet d’apprécier les opportunités de revalorisation. Elle est calculée en tenant compte de la valeur vénale du patrimoine et des frais tels que les emprunts ou les frais de notaire, et correspond donc à la valeur théorique qu'une part de SCPI devrait avoir en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Plus l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est important, plus le SCPI a de potentiel pour revaloriser.
Ces valeurs de reconstitution sont calculés chaque année à l'issue de l’exercice, et sont publiées dans le rapport annuel qui sort généralement au deuxième trimestre. Il faut donc souvent attendre l'été pour connaître les valeurs de reconstitution de 2021. Mais à ce moment là, il sera peut être trop tard : les rapports annuels sont parfois l'occasion pour les sociétés d'annoncer que le prix de la part a été augmenté. Il est donc nécessaire d'anticiper les publications si on souhaite profiter d'une revalorisation. En commençant par étudier les valeurs de reconstitution de 2020 :
Le tableau ci dessus montre que plusieurs SCPI avait un potentiel de revalorisation important à l'issue de l'année 2020. D'un point de vue global, l'année 2021 a été assez dynamique pour l'immobilier d'entreprise et certaines SCPI ont probablement vu la valeur de leur patrimoine augmenter, en fonction bien sûr de la typologie d'actifs (bureaux, commerce, entrepôts) et les villes privilégiées par les sociétés de gestion. On peut s'attendre à une augmentation de certaines valeurs de reconstitution sur 2021.
Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI
Des revalorisations chaque année
Comme en 2021, on s'attend donc à voir plusieurs SCPI de notre palmarès procéder à des revalorisations du prix de leur part en 2022.
En 2021, 4 SCPI avaient connu une hausse de prix :
- PF Grand Paris : 1er avril 2021, le prix est passé de 532 à 544 € (+2,25%)
- Eurovalys : 1er octobre 2021, le prix est passé de 1015 à 1030 € (+1,48%)
- Epargne Pierre : 1er novembre 2021, le prix est passé de 205 à 208 (+1,46%)
- Immorente : 1er novembre 2021, le prix est passé de 337 à 340 € (+0,89%)
D'autres devraient donc poursuivre le mouvement en 2022.
Peut être quelques SCPI qui n'ont pas revalorisé depuis longtemps...
A moins qu'on ne retrouve quelques habitués....
Certaines SCPI nous ont en effet habitués à des revalorisations régulières. C'est le cas par exemple de la SCPI PF Grand Paris. La part de cette SCPI a augmenté chaque année depuis 2017 et le changement de stratégie axée sur le Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La SCPI a naturellement profité de la dynamique du projet et, tout en distribuant des rendements supérieurs à 4%* chaque année, a bénéficié de plusieurs augmentations du prix de sa part. La dernière en date du 1er avril 2021. Le prix de la part de PF Grand Paris est passé de 532 € à 544 €.
Comme l'an dernier, PF Grand Paris sera-t-elle la première SCPI à revaloriser en 2022 ? Ou sera-t-elle devancée par une autre SCPI ? Impossible aujourd'hui de le savoir. Mais pour être sûr de ne manquer aucune opportunité, inscrivez-vous sur notre liste pour être alerté en priorité.
>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI
Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI
*TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
