Revalorisation de 3 % pour une de nos SCPI préférées, d’autres opportunités bientôt à saisir ?

3 % de revalorisation pour GMA Essentialis, la SCPI dédiée au commerce alimentaire

C’est une bonne nouvelle pour les détenteurs de parts de la SCPI GMA Essentialis. Cette SCPI gérée par Greenman Arth, investit dans l'immobilier de commerces dits essentiels, et tout particulièrement alimentaires, dans les villes et périphéries urbaines de France et d'Allemagne. Aujourd’hui, GMA Essentialis revalorise le prix de sa part de 3 %. Le prix de la part passe ainsi de 200 € à 206 €. La valeur de reconstitution étant de 215,88 €, la différence avec le prix de la part (qui était de 200 €) avait de forte chance d’aboutir à une revalorisation du prix de la part. C’est désormais chose faite !

Mais pourquoi fallait-il s’y attendre ?

La valeur exacte d’un parc immobilier d’une SCPI est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution. Elle correspond au montant qu’il faudrait apporter pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. Si la valeur d’une part est supérieure à la valeur de reconstitution, il y a une surcote. Si elle est inférieure, il y a une décote. En cas de surcote ou de décote importante, la société de gestion va alors décider de faire évoluer le prix de sa part.

En toute logique, si les prix de l’immobilier baissent, le prix des parts de SCPI, composées d’immeuble, devraient suivre le même mouvement. Mais une hausse ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas forcément une hausse ou une baisse du prix de la part d’une SCPI. Les sociétés de gestion ont une marge de manœuvre confortable prévue par la loi qui les autorise à faire fluctuer le prix des parts de plus ou moins 10 % de leur valeur de reconstitution. Dans le cas de GMA Essentialis, la valeur de reconstitution estimée fin 2022 faisait ressortir une décote de 7,94 %.

Généralement, les sociétés appliquent une gestion conservatrice de la valeur de leur part. Nombreuses sont les SCPI qui ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenter sur les précédentes années, sans le répercuter, pour l'instant, sur le prix de leur part. La revalorisation de GMA Essentialis témoigne ainsi de la résilience et de la bonne gestion de la SCPI malgré le contexte économique actuel tiraillé entre hausse des taux et baisse des prix de l’immobilier.

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Si les détenteurs de parts profitent aujourd’hui d’une revalorisation du prix de la part de 3 %, d’autres n’avaient déjà pas manqué l’offre de lancement de la SCPI début 2022. Les épargnants qui ont profité de l’offre de lancement ont pu acheter des parts de la SCPI à frais réduits. Chez meilleurtaux Placement, nous avions proposé en début d’année 2022 une offre de souscription privilégiée pour investir dans la SCPI franco-allemande GMA Essentialis (offre clôturée depuis).

En effet, dans le cadre du lancement d'une nouvelle SCPI, vous avez la possibilité de trouver des offres de souscription à frais réduits, ce qui permet d’en tirer un meilleur rendement (le coût de l’investissement de départ étant moins élevé). Ces parts sont appelées "parts fondateurs" ou encore "parts sponsors". Pour la société de gestion, l'objectif est de faciliter l'afflux d'investisseurs et, par conséquent, de capitaux qui lui permettront d'investir dans l'immobilier d'entreprise. Contrairement aux SCPI déjà établies, ces nouvelles SCPI n'ont pas d'historique de performances à mettre en avant et doivent donc utiliser d'autres leviers pour convaincre de potentiels investisseurs.

Avant d’investir, le sujet des frais en SCPI ne doit pas être négligé. C’est même probablement le plus gros frein à un investissement en SCPI, les frais de souscription étant généralement de l’ordre de 8 à 12 %.

En ce qui concerne les investisseurs qui ont profité de l’offre de lancement de la SCPI GMA Essentialis, ils ont pu obtenir une réduction de la commission de souscription égale à 4 % du prix de la part.

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De potentielles revalorisations à venir ?

Crise sanitaire, inflation, hausse des taux de crédit, nouvelles exigences environnementales… le marché immobilier connait des mutations et tensions successives qui pourraient affecter les rendements des SCPI.

Toutefois les SCPI arrivent à prouver leur résistance, certaines se démarquant bien plus que d’autres avec notamment une revalorisation de leur patrimoine et des décotes importantes. Que de bons signaux qui pourraient prédire de potentielles revalorisations. A défaut, ces SCPI ont au moins le mérite de disposer d’une marge de sécurité qui a de quoi conforter les investisseurs qui privilégient l’immobilier comme valeur refuge.

La probabilité d’obtenir une revalorisation du prix d’une part de SCPI dépend avant tout de la valeur de reconstitution. Comme vu précédemment, le prix de souscription d'une part de SCPI doit être compris entre -10 % et + 10 % de la valeur de reconstitution. Certaines SCPI sont en situation de décote (le prix de souscription est inférieur à la valeur réelle du patrimoine) ce qui peut laisser présager une hausse du prix de leur part. A défaut, l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part constituant une décote peut également servir de matelas de sécurité, ce qui est appréciable lorsque le marché immobilier se trouve bouleversé.

Epargne Pierre est d’ailleurs une SCPI avec un potentiel de revalorisation. La n°1 de notre palmarès 2023 va à contre-courant de la plupart des SCPI qui ont subi une légère baisse de leur valeur de reconstitution en 2022. En effet, Epargne Pierre profite d’une hausse de 0,5 % de la valeur de son patrimoine, une preuve de son caractère défensif. De plus, Epargne Pierre fait l’objet d’une décote importante puisque celle-ci est supérieure à 8 % (rappelons que le seuil au-delà duquel la revalorisation est inévitable est fixé à 10 %). Ceci présage un potentiel de revalorisation à long terme ou, a minima, la capacité à résister en cas de crise immobilière.

Il en est de même pour la SCPI Atream Hôtels qui revient en force après une récente passe difficile lors de la crise sanitaire qui a mis à mal le secteur de l’hôtellerie. Malgré tout, la SCPI a pu prouver sa résistance durant cette période et elle a même très bien rebondi en délivrant un rendement de 5,05 %* en 2022, bien au-dessus du taux de distribution moyen (à 4,53 % en 2022). Autre rebond impressionnant, la valeur de reconstitution de la SCPI a grimpé de plus de 3 % en 2022. Ainsi, la valeur de reconstitution est supérieure de plus de 8 % par rapport au prix de la part. Cette décote confirme la bonne santé de la SCPI et comme pour Epargne Pierre, cela pourrait présager une revalorisation du prix de sa part ou à défaut, d’envisager avec plus de sérénité l’avenir dans le cadre notamment d’un marché immobilier en berne.

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L’opportunité du moment ? La SC MeilleurImmo pour investir à moindres frais !

Accéder à la Pierre Papier sans que les frais de souscription ne viennent trop rogner sur le rendement espéré, c’est possible sans pour autant attendre des offres de lancement de SCPI comme cela avait été le cas pour GMA Essentialis. Avec la SC MeilleurImmo, gérée par Sofidy, vous pouvez investir dans l’immobilier au sein des contrats d’assurance-vie et des plans d’épargne retraite souscris chez meilleurtaux Placement et ce, sans frais d’entrée.

De plus, la diversification est au cœur de la stratégie de la SC MeilleurImmo pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché.

La SC MeilleurImmo diversifie son portefeuille avec :

- plusieurs typologies d’actifs immobiliers (SCPI, Sociétés civiles, OPCI, Immobilier en direct, OPCVM immobiliers, foncières cotées...).

- plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, logistique, hôtels, campings...)

- plusieurs zones géographiques (France, Espace économique européen, Royaume-Uni, Suisse).

A noter : avant d’investir, il convient d’être informé que la SC MeilleurImmo est un placement à long terme et qu’il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans. L’objectif de rendement de la SC MeilleurImmo est de 4%** annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).

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Guillaume Arnaud, président du Directoire de Sofidy, a récemment donné sa vision sur l’état du marché immobilier et sur les opportunités et types d’investissement à privilégier dans le contexte actuel dans un webinaire dédié à l’investissement locatif :

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.